中央政府在不到兩年的時(shí)間，先后出臺(tái)的“國(guó)六條”及配套細(xì)則“國(guó)十五條”等調(diào)控政策，同時(shí)還頻繁派人四處指導(dǎo)監(jiān)督,似乎在向地產(chǎn)商暗示什么。終于讓一路高歌的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了最后的瘋狂，大有股市上拉高出貨的味道。特別是兩個(gè)70%的規(guī)定，讓整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了微妙的轉(zhuǎn)變。從本次中央調(diào)控的決心來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間，中央還將繼續(xù)出臺(tái)低收入階層住房建設(shè)政策要求及針對(duì)豪宅的調(diào)控措施，因此，未來(lái)兩年，一線城市樓市可能會(huì)以震蕩向下的方式運(yùn)行。

市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型并不只是樓價(jià)的簡(jiǎn)單升降，其真正的含義是，地產(chǎn)生意將越來(lái)越難做，行業(yè)利潤(rùn)越來(lái)越趨少。其實(shí)，在這一輪房地產(chǎn)上升周期里賺取巨額利潤(rùn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，近五年來(lái)只是做了一件事情：盡一切所能挖掘市場(chǎng)上5%的高端客戶，不斷編造離奇的投資新概念，獲取5%的高端客戶的青睞和沖動(dòng)，進(jìn)而無(wú)限制地抬高樓價(jià)。中央的宏觀調(diào)控要想迅速扭轉(zhuǎn)這種市場(chǎng)導(dǎo)向，只能采取一刀切的強(qiáng)制措施。

當(dāng)然，各方利益的博弈會(huì)削弱中央宏觀調(diào)控的力度，要想從根本上解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，還得從利益鏈條的源頭抓起。過(guò)去的十年，由于商品住房土地批租制度的實(shí)行，我國(guó)商品住房供應(yīng)方式發(fā)生了根本變化，土地拍賣(mài)價(jià)格不斷攀高，樓價(jià)也一路飆升。在拿地成本越來(lái)越高的情況下，大戶型住宅的豐厚投資回報(bào)率，讓樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失去平衡。因此，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和住房?jī)r(jià)格問(wèn)題的本質(zhì)是土地批租問(wèn)題。

未來(lái)幾年，一線城市的土地供應(yīng)量不會(huì)有明顯減少，商品住房土地供應(yīng)批租機(jī)制會(huì)進(jìn)行改革�，F(xiàn)今，由于土地出讓金對(duì)地方財(cái)政具有巨大的誘惑力，因此，商品住房土地批租機(jī)制必須進(jìn)行適當(dāng)?shù)母母�，中央�?yīng)以稅收的形式將大部分土地出讓金收回，減少商品房土地出讓金在地方財(cái)政中的比重。此項(xiàng)措施如能實(shí)行，相信整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和住房?jī)r(jià)格會(huì)朝著中央預(yù)期的方向發(fā)展。

土地批租機(jī)制改革，從供應(yīng)源頭解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，但需求市場(chǎng)的控制同樣不可忽視。“國(guó)十五條”出臺(tái)后，大多數(shù)人認(rèn)為大戶型將成為緊缺資源，可以趁機(jī)炒作一把，相信緊接著中央還會(huì)出臺(tái)關(guān)于大戶型交易的調(diào)控政策。

如果樓市震蕩向下，越來(lái)越多的土地資源、資金資源將會(huì)集中在一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及基金手中，導(dǎo)致大多中小型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作相對(duì)困難。因此，在現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商不能再以過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷未來(lái)市場(chǎng)，必須未雨綢繆，搭建多元化融資平臺(tái)和具備高度的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

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