昆明：90平米發(fā)飆

新政反應

小戶型產品增加

去年5月，國務院有關部門在關于調整住房供應結構、穩(wěn)定住房價格的文件中明確：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。”這一政策對房地產市場來說是一個重磅炸彈，在昆明，這一政策到底有多大影響呢？

從去年的情況看，昆明樓盤總體數(shù)量較2005年有所下降，是2005年的87%。但含90平方米以下戶型產品的樓盤比例有所上升，比2005年增加3個百分點。二環(huán)以內以90平米以下戶型為主打的樓盤較往年有大幅增加。其中，一環(huán)路板塊的MoMa二期90平米以下戶型占到了70%的比例；興杰站·現(xiàn)代城90平米以下戶型更占到了將近94%的比例，而城市之光則全部為90平米以下戶型。二環(huán)路板塊的時光俊園，其1754套住宅中，90平米以下戶型占98%以上；楓藍國際90平米以下的戶型也占到了70%以上。這些以90平米以下小戶型為主打產品的樓盤受到消費者的普遍歡迎，城市之光一經推出即全部售出，興杰站·現(xiàn)代城也僅剩不到10套住宅。

同時，二環(huán)以外的各個板塊90平米以下戶型也不同程度地放量。在以往罕有小戶型的東南板塊上，新亞洲·體育城、世紀城以及云大知城等綜合性大盤，也不同程度地推出了90平米以下的戶型；而官渡古鎮(zhèn)旁的彼岸，其2000套住宅中，90平米以下戶型更是占到了一半左右。此外，滇池路板塊上的滇池衛(wèi)城也首度推出了100套左右88平方米的住宅。

“90平米七成令”出臺后，小戶型相較于以往出現(xiàn)了新的特點，昆明的一些爛尾樓改造工程紛紛上馬，成為熱銷小戶型樓盤，比如小菜園立交橋旁的城市之光、穿金路上的麥田時光、西苑立交橋旁的熙城大廈等，且?guī)讉�樓盤幾乎所有房屋均為90平米以下戶型，全部精裝修，開盤不多時便所剩無幾，呈供不應求之狀。以熙城大廈為例，開盤當天就有購房者一人買下三套房子。而據(jù)麥田時光的銷售負責人透露，麥田時光的認購卡一經推出即售出700多張，而他們的房源僅有100多套，且購買者中，投資者占了六成以上，自住者則不到四成。

戶型設計

90平米謀變創(chuàng)新

如何在90平米的范圍內讓自己的房子更好賣，新政后，不少開發(fā)商在戶型上做起了文章。90平米戶型的創(chuàng)新在2006年下半年的昆明樓市成了頗受矚目的話題，這其中，世博生態(tài)城、智者的山丘、興杰站·現(xiàn)代城等樓盤憑借各自不同的特色，成為90平米創(chuàng)新的代表。

世博生態(tài)城二期飛行的樹海，推出了90平米彈性空間，即房屋空間可以自由組合，購房者可以拆遷室內采用輕質隔墻材料建成的墻壁，隨心變換不同的居住模式，以全新的設計理念將90平方米的建筑空間靈活地組合，突出了空間的實用性。

智者的山丘90平方米的獨棟別墅，是新政后出現(xiàn)在昆明地產界又一超乎想象的案例，正因為這一超乎想象，它成了“住在昆明”的八個創(chuàng)意住宅樣本之一，并登上了《三聯(lián)生活周刊》。據(jù)介紹，智者的山丘90平方米的獨棟別墅樣板房是上下三層的歐式別墅，設計獨特，功能齊全。因為附送了地下室和大面積露臺，所以感覺上并不狹小。這種設計雖然有取巧之嫌，但較于面積普遍在300平方米以上的獨棟別墅而言，智者的山丘確實獨樹一幟。

興杰站·現(xiàn)代城則“變賣平方米為賣立方米”，將小戶型住宅建成5.4米層高，預留裝修躍層空間，使實際使用空間“1變2”，從而享有大戶型功能空間。雖然類似的設計在2002年竣工的陽光A版中就已經出現(xiàn)過，但陽光A版的層高不足5米，其二層空間相對狹小，是一個“不完整”的使用空間。而興杰站·現(xiàn)代城在小戶型的空間內實現(xiàn)了真正意義上的二層使用功能，變小戶型為大戶型。

市場價格

未受明顯影響

從總體上來說，“90平米新政”實施后，90平米以下戶型的價格并沒有受到明顯的影響。以一環(huán)路板塊為例，MoMa二期90平米以下戶型和90平米以上戶型的均價基本一致，興杰站·現(xiàn)代城的情況與其相同。其他區(qū)域的情況也大致如此，但精裝修小戶型屬于例外，比如葵花公社推出的葵花公寓，其均價為3860元/平方米，比毛坯房均價高960元/平方米。

從最近幾年開始的昆明房價上漲浪潮，90平米以下戶型表現(xiàn)尤為突出。以陽光A版為例，當時這個樓盤并不被十分看好，在小花園那樣的中心地帶，均價不足2000元/平米，幾年后的今天，陽光A版已經可以賣到5000元/平米，其價格上漲的幅度可見一斑。

有媒體報道，大戶型保有稅可能在今年4月以后出臺。去年底，建設部副部長劉志峰就曾表示：“目前包括建設部、財政部等部門在內的部門正在研究增加‘保有環(huán)節(jié)’住房稅費，對于戶型面積偏大的房子收取一定費用，引導合理的住房消費，鼓勵購買中小套型、功能良好的住宅�！贝髴粜捅Ｓ卸惖恼魇眨�是否會使部分欲購買大戶型的購房者轉向小戶型，從而促使小戶型的價格有所提高，還要待相關政策執(zhí)行后才見分曉。

大小戶型各有所需

市場需求

風之鈴市場調查研究咨詢機構對昆明人的住房狀況進行的調查顯示，昆明購房者2006年住房面積90平米以下的占62.5%，這個比例比2005年下降了5個百分點。而在購房的“面積選擇”這一部分調查中，購房者的平均購房面積為110平米，85%以上的購房者選擇購買100平米以上的住宅。從風之鈴公司的調查結果來看，“90平米”的政策導向與大多數(shù)購房者的實際需求呈南轅北轍之勢。2006年，購房者的平均居住面積為85.11平米，比2005年上升了近5平米。隨著生活水平的不斷提高，老百姓對住房的要求也在不斷提高，看來，90平米以上的戶型還是大有市場。

而從另一方面來說，90平米以下戶型在昆明市場上的銷售情況同樣火爆異常。據(jù)月半灣的銷售負責人介紹，月半灣項目沒有受到“90平米新政”的影響，但該樓盤還是推出了120套左右90平米以下的戶型，開盤沒多久就已經全部售出，銷售情況之好是他們沒有預料到的。新亞洲·體育城、滇池衛(wèi)城、云大知城等大盤的情況同樣如此，小戶型一經推出便遭“哄搶”，很受購房者歡迎。

而不少購房者同樣表達了自己對小戶型的鐘愛，一位剛剛購得50平米一居室的韓小姐表示，“我就自己一個人，這么大就足夠我住了，就算以后結婚了，兩個人也夠住了，太大了還不好打理�！倍�已經住進自己新家的汪先生雖然是三口之家，但也選擇了79平米的兩居室，他和家人對新房子都很滿意，都覺得這樣大的房子可以滿足他們的需求。

“90戶型”最火爆

二手市場

在二手房方面，90平米在一定程度上成了一個分水嶺，將自住者和投資者劃分開來。據(jù)瑪雅房屋武成店卞東曉店長介紹，90平米左右的二手房無論在昆明哪個區(qū)域熱度都很高。這之中，70%—80%的住宅都被投資者購買，其中包括長線投資和短線投資兩種類型。一般長線投資的投資者多選擇成熟的老社區(qū)，如北邊的新迎小區(qū)、西邊的豐寧小區(qū)，因為這些小區(qū)配套比較成熟，房屋出租的空置期也比較短；40平米左右的小戶型公寓也是投資熱點之一，因為房屋總價較低，投資風險也相對較低，以后轉手也比較容易。很多短線投資者選擇了二手新房，這部分投資者選擇樓盤時主要考量的是政府的投資方向、城市規(guī)劃以及開發(fā)商的實力，看重的是房子的升值空間。

另外，記者從多家中介公司獲悉，在二手房購買者用于自住的人群中，求購80—100平米戶型的客戶最多。一般來說，第一次置業(yè)的年輕人購房基本選擇70—80平米的住宅；35歲以上購房者多選擇100平米左右戶型的房子，尤其在二手房相對價格較低的情況下，不少購房者都偏愛戶型稍大的房子。方女士在梁源小區(qū)有套100平米左右的房子，上個月以30萬的價格出手了，方女士售出的價格不算便宜，但不到1個月的時間就順利賣出，不難看出，戶型偏大的二手房還是有一定市場的。

房價可能會上漲

后勢分析

90平米新政的實施必將對市場格局產生一定的影響，“90平米—70%”的剛性規(guī)定迫使開發(fā)商不得不提高建設成本。首先，小戶型比例的增加，就意味著社區(qū)內住戶的增加，小區(qū)的相關配套設施——從娛樂設施到小區(qū)車位都將大幅增加，也就是說，房屋的公攤面積相應提高了。其次，建筑施工成本增加，小戶型比例的增加使開發(fā)商從最初的設計開始就必須投入更多的資金，在具體施工中，管道、電纜等基礎設施的數(shù)量也會增加，成本必然提高。當然，土地價格的上漲在此還沒有列入考慮范圍之內。

任何商人都不愿意做賠本的生意，開發(fā)商當然也不例外。如果開發(fā)商嚴格執(zhí)行新政，建筑成本必然提高，若房價保持不變，開發(fā)商的利潤空間必將受到嚴重擠壓，開發(fā)商有可能會提高房價。當然，有一種情況例外，那就是小戶型集中供應幾年后，房地產市場上出現(xiàn)了小戶型供過于求的狀況，開發(fā)商為了在競爭中求生存不得不降低房價，因為畢竟市場經濟還是要以價值規(guī)律為基礎的。

“90平米—70%”的貫徹實施將使90平米以下戶型在今后一兩年，甚至多年集中供應，畢竟戶型的變化和創(chuàng)新是有限的，而90平米的大規(guī)模放量將帶來的是激烈的同質化競爭。面對相似的產品，質量、信譽、實力等品牌開發(fā)商所具備的優(yōu)勢條件，將是老百姓購房時的重要考慮因素，而一些中小開發(fā)商在殘酷的競爭中則面臨著被淘汰的危險。但這些是否能成為現(xiàn)實，最終還是要看政策的執(zhí)行力，要看90平米占70%這一比例在執(zhí)行的過程中是否能持之以恒。

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