陳淮昆明細說地產(chǎn)調(diào)控

“土地增值稅是否會推高房價？”

“稅收是公共利器，不是調(diào)整買賣關(guān)系的。土地增值稅的清繳起到了節(jié)約使用土地，優(yōu)化配置公共資源，調(diào)整窮富差距的作用，其目的并非房價”。面對嘉賓提問，陳淮一針見血�！巴恋卦鲋刀惽逅愕氖情_發(fā)商的利潤和成本的關(guān)系，短期內(nèi)肯定會對原有格局下的價格體系產(chǎn)生影響。”

陳淮表示，僅以學者個人的身份和大家客觀地交流，內(nèi)容均是“房地產(chǎn)發(fā)展的客觀規(guī)律。”他強調(diào)，所謂客觀規(guī)律，就是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的規(guī)律。

陳淮提醒在場嘉賓：“過去對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控這種說法既不科學也不準確�！昂暧^調(diào)控，專指累計調(diào)控平衡量的調(diào)整。調(diào)控是總需求關(guān)系，和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不直接相關(guān)，調(diào)控一個產(chǎn)業(yè)，不能叫宏觀調(diào)控，所以今年起中央文件里對房地產(chǎn)實施調(diào)控的表述中，就再也沒有‘宏觀’兩個字了�！�

陳淮認為，中國在過去20多年的改革開放中，在房地產(chǎn)領(lǐng)域取得的成績是前所未有的，從這20多年來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房改革中，我們是大有收益的。1980年中國人均居住面積不足5平方米，2000年后中國人均居住面積超過了27平方米；2006年城市人口是5.75億人，城鎮(zhèn)人口增長了200%，人均居住面積成倍增長�！按蠹宜阋凰�，20余年間，中國人在城市里蓋了多少住房？工業(yè)化以來的200余年間，全世界哪一個國家，哪一個時代，像中國20多年蓋過這么多的房子？哪一個國家、哪一個時代在20多年讓數(shù)億人口居住條件有這么大的改善？”

陳淮還談到，目前中國房地產(chǎn)發(fā)展的矛盾主要體現(xiàn)在住房保障體系還不完善、市場經(jīng)濟資源配置尚不完全合理，以及能源和資源的社會供應(yīng)等方面。

提問陳淮

問一：2007年，國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控會是怎樣一番局面？

陳淮：問我2007年還有什么政策？這個問題，既好回答，又不好回答。大家去看過病吧，你去醫(yī)院問大夫，你們醫(yī)院還有什么藥，大夫會說，我們藥房里有很多藥，就看你有什么病。同樣的，我們的政策儲備，決不會等人們得了牙疼的時候，才去研究怎么治療和應(yīng)該吃什么藥。放心好了，政策是有儲備的。

2006年，調(diào)控房地產(chǎn)的投資規(guī)模是一個重點。2007年，調(diào)控節(jié)能、省地、環(huán)保會放在一個重要的位置上。

問二：目前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨哪些挑戰(zhàn)？

陳淮：以下談到的這４個方面既是政策的重點，也是我們房地產(chǎn)發(fā)展，以及整個市場發(fā)展面臨的重要挑戰(zhàn)。

一、完善住房保障體系

多數(shù)人通過市場的方式買了商品房，這正如劉翔跨欄得了第一，鮮花、掌聲接踵而至。但跑在最后的是不是就連回國的機票都買不起了？中途受傷的是否就無人問津了？如果光靠市場化的手段解決問題，那么后面兩種人又該如何？

并不是每個人都能通過市場化的方式買到房。怎么辦？完善住房保障體系就成為今后長期發(fā)展的重要戰(zhàn)略。首先要保證最窮最困難的群眾有房子住的問題。其次，政府公積金完全可以擴張住房儲蓄銀行。這對于年輕人來說，就非�！敖饪省绷�。

二、節(jié)能環(huán)�？滩蝗菥�

現(xiàn)在我們忽然發(fā)現(xiàn)，要建更多的房子并不困難，但是我們沒有那么多的地來建。我們絕對沒有那么多的土地資源支撐這么大量人口的人均居住面積增長。土地資源沒有，能源沒有，能源可供量遠不可能達到。

舉個例子，廣東省，改革開放前，許多家庭都沒有用過空調(diào)，現(xiàn)在不僅人人用空調(diào)，在過去5－8年的時間里，還普及了空調(diào)。而且在廣東一年空調(diào)就要用8個半月（制冷）。從不用到普遍用，僅僅是5－8年，你想想同樣的住房面積，能源增長是什么樣的一條曲線。

關(guān)于90平方米以下住宅占70％以上的政策，許多開發(fā)商問我，這不符合市場需求。的確，我們沒打算順著市場的發(fā)展方向走，就是要扭轉(zhuǎn)和抑制市場需求的方向，要實行節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材，與環(huán)境友好型的“四節(jié)”。其中明確政策導向，不僅是完善低端住宅，完成住房保障，而且必須得節(jié)約資源才行。溫家寶總理在政府工作報告中談及房地產(chǎn)的內(nèi)容時，值得關(guān)注的是：把節(jié)能環(huán)保放在第一條�，F(xiàn)在用迫在眉睫、刻不容緩來形容，一點都不夸張。

三、農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)

這不是簡單給農(nóng)民工蓋房子的問題，是城鄉(xiāng)一體化，大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，以及形成合理的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，支援中小城市創(chuàng)造更多就業(yè)機會、完善就業(yè)保障體系的社會發(fā)展問題。

四、解決社會資源公平問題

發(fā)達國家每年希望更換住房條件的，大多是流動性引起的，人口增長的因素很小，占1%－2%就不錯了。而中國大部分人群都住在需要改善住房的條件下。

享受房改的人群，成為主力的購房人群�，F(xiàn)在包括貴陽、昆明在內(nèi)，我們都分析過，市場買房的主力還是有房子住的人。困難群體沒有享受過房改政策，收入低，他們的住房困難也是亟待改善的問題。

但不可能什么——調(diào)控就讓所有人的愿望馬上得到滿足。因此，現(xiàn)在就需要回答的是，2007年，哪些人應(yīng)該優(yōu)先改善。這就是政策除了保障之外，還要干預市場的層面。如果完全交給市場，答案是顯而易見的，誰最富裕，誰最先改善，優(yōu)勝劣汰，自由選擇嘛。那么，住房嚴重困難亟待解決的群體，可能排在后邊。所以政府得干預，得優(yōu)先解決住房困難的人群。先滿足那些住房還在10平米以下的，先滿足那些結(jié)婚娶媳婦的，先改善工薪階層的，或者需要搬遷的這部分人群的居住條件。這也是一種公共利益，是社會長遠發(fā)展的利益。另外，我們沒說，享受房改房的不可以進一步改善，應(yīng)該說可以；也沒人說，富人不可以從公寓搬到別墅里，可以，但是你要付出較大的代價，才能滿足自身從享受型到奢侈型的需求。

問三：城市化進程中我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何？

陳淮：城市化進程中，我國城市的管理水平和建設(shè)水平日漸提高。過去5年間，中國的經(jīng)濟發(fā)展快速增長主要靠兩個輪子帶動，一個叫制造業(yè)，另一個叫城市化。

從北京、上海，到昆明，我們所在的城市日新月異地變化。統(tǒng)計數(shù)據(jù)正在顯示，現(xiàn)在中國的經(jīng)濟發(fā)展處在黃金時期。2006年，我們除了節(jié)能和垃圾減排這項指標略低以外，所有的總量經(jīng)濟性指標都非常好。近年來，我們的固定資產(chǎn)投資規(guī)模，其中特別是房地產(chǎn)投資規(guī)模，以及包括房地產(chǎn)在內(nèi)的這些產(chǎn)業(yè)的銀行信貸規(guī)模的增長，都是新中國成立以來從沒有過的。

有些宏觀的經(jīng)濟背景我們需要了解，譬如中國在過去幾年和世界接軌越來越密切，中國的經(jīng)濟形勢有很好的發(fā)展勢頭，我們充滿信心。大家都聽說了，中國的外匯儲備在2006年達到1萬億美金。而且中國的外匯儲備早就走過了依靠貿(mào)易順差的階段。中國的外匯儲備增長主要靠什么呢？最大的是資本項下的外匯凈流入，簡單說就是外商直接投資。這幾年來，上千億的外國資本涌到中國來投資，而不是買東西，是來咱們這兒形成固定資產(chǎn)，包括買樓房、土地、企業(yè)等。這是有重大區(qū)別的，所以我們才達到這樣的水平。

宏觀經(jīng)濟運行，對我們的房地產(chǎn)至關(guān)重要。作為一個企業(yè)老總，你得知道究竟什么是通脹，什么是通縮，以及直接影響市場的貨幣手段，即我們今天所說的利率。一方面利率增長，理論意義上說，人們存款的機會收益增加了，我們假定原來希望買了房子以后，自住或者出租，獲得某種收益是5%，現(xiàn)在存在銀行有2%的利息，如果銀行利息漲到6%，我就不租了，我就存銀行了。這些要多因素綜合分析才知道的。

問四：我國住房公積金保障制度在現(xiàn)階段起到了哪些方面的作用？

陳淮：住房公積金和住房保障與最低保障不一樣。后者，是以少數(shù)特定人群為對象的。住房公積金并非只有特困群體才享受住房保障，社會各個群體也應(yīng)當有住房保障，我國的保障體系是一個覆蓋大多數(shù)人的保障體系。大多數(shù)人都應(yīng)當有資格，不同程度，不同方式地享受住房保障。住房公積金有以下幾個特點：

第一，中等收入階層，工薪階層，政府公務(wù)員等，他們通過互助性的保障，政府支持，解決自住房問題。這部分群體受保障面較小。按照現(xiàn)有體制，公積金是每一個用人單位，都必須給雇員建立公積金保障，盡管我們現(xiàn)在覆蓋面不夠，但是應(yīng)該看到這項保障政策本身考慮到了這部分群體，并沒有忽略他們。享有住房公積金的群體，單位從你的每個月收入中提取8%或者10%的公積金。請注意這不是扣除，網(wǎng)上很多解釋，稱員工每個月的工資被扣了公積金，所以我買不起房子。這前提就錯了，公積金本身就是用于住房消費的。

第二，公積金不是存在公共賬戶，它還是個人的錢。60歲以后可以取出來買房。舉個例子，你每個月給你公積金賬戶存一塊錢，雇主也得存一塊錢。公積金賬戶的錢還是免個人所得稅的。細算下來，這可是一筆不得了的補貼，你在昆明買一套房子，首付不說，按揭要付30年，假如你夫婦倆的公積金中政府補貼房款15%或者20%，這是一個很大的政府稅務(wù)補貼。

第三，公積金是互助性基金。它和醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險不一樣，醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險是你交給政府之后政府統(tǒng)籌，誰得病給誰花。養(yǎng)老保險是交了以后，退休之后取養(yǎng)老保險，假如老王活到101歲，社保就發(fā)到101歲，如果是活到62歲也就發(fā)到62歲。公積金則不然，公積金是互動性的，當你需要買房子的時候就可以提取，這錢還是個人所有的。具有互助意義。

第四，公積金貸款享受政策的優(yōu)惠利率。我們現(xiàn)在升息了，估計住房貸款也會提高，享受個人消費貸款利率。公積金賬戶也是有利息收入的。也就是說公積金是覆蓋大多數(shù)群體的住房保障。

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陳淮建設(shè)部政策研究中心主任

1952年2月生，1987年在中國人民大學獲博士學位，曾任國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所副所長，現(xiàn)任建設(shè)部政策研究中心主任，中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長，中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任，中國人民大學博士生導師。曾在日本東海大學和美國斯坦福大學做過訪問學者。出版了大量專著、參與了國家房地產(chǎn)重大課題項目的研究。