據(jù)《新快報》報道，住房貸款有3種——公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款，申請哪種貸款更合適？還有一點要注意，銀行會要求您辦理房產保險，您知道住房保險的知識嗎？貸款買樓選擇公積金還是商業(yè)貸款？
最近，住房公積金貸款又出臺了新管理規(guī)定，從機構調整上進一步規(guī)范住房公積金的管理，加上前段時期銀行降息帶動的住房公積金降息，住房貸款又一次成為大家關注的話題。新快報相繼接到多位讀者電話或來信，詢問貸款買樓，究竟是選擇公積金貸款合算還是選擇銀行貸款合算？
有讀者問，“因為辦理公積金貸款需立即支付各種費用，雖然比商業(yè)貸款利率低一個百分點左右，但綜合考慮總支出，公積金貸款是不是虧了？”為了弄清這個問題，新快報記者請教住房公積金管理中心及銀行界等有關專家，比較這兩種貸款方式的優(yōu)勢。
擔保方式：公積金多一種
銀行商業(yè)貸款主要有“質押擔�！薄ⅰ斑B帶責任保證”、“抵押加連帶責任保證”三種擔保方式，其中較常用的是″抵押加連帶責任保證″擔保。
住房公積金貸款有四種擔保方式，即“質押擔�！薄ⅰ斑B帶責任保證”、“抵押加連帶責任保證”、“抵押加購房綜合險”。常用的是后兩種，即“抵押加購房綜合險”和“抵押加連帶責任保證”。
抵押加購房綜合險是公積金貸款比商業(yè)貸款可以多采用的一種擔保方式，為購房者提供了多一種選擇，也為那些找不到保證單位的借款人提供了一條貸款渠道。
通常，商業(yè)貸款準許借款人貸款購房的項目，都是與銀行簽了協(xié)議的項目，開發(fā)商須為在銀行貸款購房的人提供擔保。而公積金貸款則沒有與開發(fā)商簽訂協(xié)議，即用公積金貸款買房，開發(fā)商可提供保證，也可不提供。開發(fā)商不提供保證的，借款人可以找自己單位或其他單位為自己的貸款做保證，如果找不到擔保單位的借款就需要購買綜合保險。
如借款人購買太平洋保險公司的房屋財產險和壽險后，保險公司收取保險費即承擔相應的保險責任，保險的費率是根據(jù)出險的概率精算出來的。雖然保險費使貸款總的支付費用比單位保證方式多，但相應減少了借款人將來的償付風險，比如，借款人失業(yè)、死亡、殘疾，保險公司經審查確認后替借款人償付剩余的貸款本息，而且保險公司不再向借款人或借款人的繼承人繼續(xù)追償代為償還的貸款，也不會因此而處分房屋。當然，如借款人重新就業(yè)后仍需償還貸款。
而在單位保證的擔保方式下，一旦借款人不能償還貸款，保證單位將為借款人清償貸款，但保證單位相應獲得了對借款人的追索權，即借款人有責任向保證單位償還保證單位代借款人償還的貸款，如果借款人無力償還，保證單位可以按照法定手續(xù)處理借款人所購住房。所以購買綜合保險后，當將來出現(xiàn)保險責任內的償付風險時，可以在不降低借款人或借款人的繼承人的收入和生活水平的基礎上清償債務。很多國家即使在抵押能夠成立(即國內我們所說的抵押登記完畢)的情況下也為貸款進行保險來分散借款人本人的風險。
同用“抵押加連帶責任保證”，公積金有著數(shù)。
有關專家表示，作為一種擔保委托貸款，住房公積金貸款辦理過程中發(fā)生的費用與所采用的擔保方式有直接關系，用不同的擔保方式，其費用也各不相同。因此，公積金與商業(yè)貸款的各自優(yōu)勢要視具體情況而定。
當同樣采用“抵押加連帶責任保證”擔保時，僅從費用多少考慮，公積金較有優(yōu)勢。如按借款人年齡40歲，房屋總價60萬元，10年期30萬元貸款來計算，住房公積金貸款本息及費用總和比銀行商業(yè)貸款少17219.2元�？梢�，公積金貸款的優(yōu)勢較為明顯。
費用：公積金多了評估費，少了律師費
具體應繳費用方面，當前提得最多的是住房公積金貸款的評估費問題。因為住房公積金貸款的評估是針對個人的，每個人做住房公積金貸款時都需要到評估事務所做評估，必在需支出這筆費用。而銀行商業(yè)貸款的評估是從開發(fā)商項目入手的，直接針對項目，評估合格后與開發(fā)商簽訂協(xié)議，個人辦理貸款時無需再評估也就不用再發(fā)生費用。目前，有關方面已在考慮是否可以參照銀行對一些大的項目進行統(tǒng)一評估，以減少個人以公積金貸款購買已評估項目時的費用。
另外，公積金貸款與商業(yè)貸款兩者調查方式不同，因此比商貸少了一個律師費。住房公積金貸款是住房資金管理中心委托銀行進行調查，住房資金管理中心向銀行支付手續(xù)費，不需貸款人交費。而銀行辦理商業(yè)貸款時委托律師事務所進行借款人資信調查，律師收取借款人千分之四的律師費。
保險：公積金“購房綜合險”可退保費，財產險非必買
如購房人用住房抵押進行公積金貸款，需到房管部門辦理抵押登記手續(xù)。借款人在辦理完該手續(xù)后，按照規(guī)定保險公司將扣除一定手續(xù)費后退還借款人剩余期限的壽險保險費。舉例來說，借款人按照規(guī)定購買5年的保險，當他在第二年抵押登記辦下來后，保險公司將扣除一定手續(xù)費后將剩余3年的保險費退還借款人。抵押登記一般要交納登記費，但費用不高，一般每建筑平方米在0.3元左右，假如借款人購買200平方米的住房，他的抵押登記費用將是60元。抵押登記手續(xù)做完后，借款人實際上僅采用住房抵押擔保，所以在借款人采用“抵押加購房綜合險”擔保方式下，最終的總費用是多少還要看借款人抵押登記情況，假如借款人借款10年，5年后仍未辦理完畢抵押登記手續(xù)，借款人則還需交納剩余5年的保險費。也就是說，交保險費的多少，還要看借款人辦理抵押登記的快慢。目前情況是，抵押登記手續(xù)在房管局辦理，但各區(qū)縣房地局辦理的手續(xù)快慢不盡相同。
另外，個人住房委托貸款政策已做出調整，用公積金貸款時房屋財產保險由抵押人自愿購買。
明智之舉：貸款首期盡量少付
由于每個人的財富積累不一樣，對未來經濟收入增長的預期不一樣，消費偏好和投資偏好不一樣，因而每個人會選擇自認為合理的首期付款額。而依據(jù)中央銀行的規(guī)定，購房貸款不超過房價的80%，就意味著購房者必須準備20%以上的首期付款。購房款是10萬元，就得自己掏腰包2萬元；購房款是20萬元，首期付款就達到4萬元。
有專家建議購房者最好能申請到70%—80%的抵押貸款，因為在某種程度上，貸款愈多
愈好，首期愈少愈好，當然這一切都應控制在購房者的負債能力之內。首期付款額低，就意味著合同期內每一期的付款額高，特別是利息負擔會多一些，但購房者將有多余的資金用于改善其生活品質和其他投資。如果其他投資的收益高于貸款利率，那么選擇較低的首期付款額為好。
更為重要的是，目前的房價與一般的商品價格相比是很高的，很多想買房的工薪族能賺夠首期已經不容易，因而選擇最低的首期付款額是明智而必須的。而另一方面，因為目前的購房貸款利率不斷在降低，那么在如此優(yōu)惠的貸款利率條件下，能夠申請多少貸款就盡全力地申請，只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太大。
此外，如果你手上的錢不少，收入也可觀，除了購房外，你還有其他比較在行的投資，那么不妨選擇盡量低的首付款，反正其他方面的收入會大大降低利息的負擔。不管怎樣，在你的負債能力范圍內，選擇最高的抵押率，最小的首付款，讓錢能更好地生錢，是最佳之舉。

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