央行3月17日下午宣布：“自2007年3月18日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%;5年以上貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.84%提高到7.11%。優(yōu)惠利率仍按0.85倍計算。與此同時，住房公積金利率也相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，上調(diào)0.18個百分點。這是商貸繼2004年10月29日以來的第5次加息，公積金是第四次加息。

對于此次商貸、公積金利率的再次上調(diào)，北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍分析認(rèn)為：1）商貸、公積金利率再次上調(diào)，明確表明政府運用利率杠桿來調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場，旨在抑制投資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)價格平穩(wěn)發(fā)展;2）此次商貸加息與前四次加息相比，漲幅基本相同，仍處于“溫和調(diào)控”狀態(tài)，對自住需求的月供壓力影響不大，主要是對消費者購房心理產(chǎn)生影響較大;3）在3月16日剛結(jié)束的兩會上，政府已明確將“如何穩(wěn)定房地產(chǎn)價格”作為政府2007年的一項任務(wù)去抓，而此次央行宣布加息是在兩會之后，可以說是揭開了2007年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。

具體分析如下：

加息對自住消費者心理影響遠(yuǎn)大于實際月供增加額度，公積金利率優(yōu)勢更加明顯

2007年3月18日央行第5次上調(diào)商業(yè)貸款利率，這也是繼2006年兩次加息后，一進(jìn)入2007年的首度加息，再次證明了政府已明確采用利率這種工具來調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場。利率的上調(diào)對于自住消費者來說，每月增加的月供額度壓力還可承受，但最主要是對消費者心理預(yù)警作用強大，如果市場調(diào)控沒有起到很好效果的話，未來還有加息的極大可能。

以劉先生為例，他相中一套后現(xiàn)代城的55平米房屋，單價為10000元/平米，總價為55萬元。劉先生打算首付17萬，從銀行貸款38萬元。但3月18日得知央行又加息了，劉先生頓感很懊悔，要是早點買就好了，其實像劉先生這樣的案例不在少數(shù)。為此，北京中原三級市場部專業(yè)人士作了一個計算后，提醒消費者加息后月供增加額度并不大，不會影響消費者日常生活。

1）假設(shè)劉先生采取商業(yè)貸款

采取等額本息還款法，屬于一套購房貸款，采取銀行優(yōu)惠利率（基準(zhǔn)利率的0.85倍）。通過下面計算可知，加息前后相比，劉先生若貸款20年，月增加49.39元,貸款30年,月增加55.02元。具體詳見下表：

貸款38萬元，等額本息還款法，采取商業(yè)貸款，不同貸款年限的月供變動額度單位：元

不同年限的月供額15年20年30年

3.17加息前(5.814%)3168.62681.822233.05

3.18加息后(6.04%)3214.872731.212288.07

加息后-加息前46.2749.3955.02

（以上數(shù)據(jù)由北京中原三級市場部研究中心提供，僅供參考）

2）假設(shè)劉先生采取公積金貸款

采取等額本息還款法，屬于一套購房貸款，通過下面計算可知，加息前后相比，劉先生若貸款20年，月增加37.23元,貸款30年,月增加41.06元。具體詳見下表：

貸款38萬元，等額本息還款法，采取公積金貸款，不同貸款年限的月供變動額度單位：元

不同年限的月供額15年20年30年

加息前(4.59%)2924.482422.571945.78

3.18加息后(4.77%)2959.682459.81986.84

加息后-加息前35.237.2341.06

（以上數(shù)據(jù)由北京中原三級市場部研究中心提供，僅供參考）

綜上可知，采取公積金貸款比商業(yè)貸款相比在月供上有一定優(yōu)勢，以上面劉先生為例，貸款38萬元，20年期限，加息后，商貸比公積金月供要多支付271.41元（2731.21-2459.8=271.41元）。

加息預(yù)期不斷，凸顯固定利率的優(yōu)勢

2007年3月17日央行第5次上調(diào)商業(yè)貸款利率，再次表明加息通道已經(jīng)打開。由此，利率的不斷上調(diào)，更加凸顯固定利率的優(yōu)勢。固定利率勢必會成為投資者追逐的對象。

下面以一個具體實例來比較一下固定利率與浮動利率在月還款額上有多大差異。

以一套貸款38萬元，期限為10年，等額本息還款法，對比3月18日調(diào)整后的浮動利率與建設(shè)銀行固定利率的還款額。

執(zhí)行利率比較項目利率月還款額浮動利率月供-固定利率月供

優(yōu)惠利率浮動利率6.04%4226.4224.79

固定利率5.91%4201.63

基準(zhǔn)利率浮動利率7.11%4433.7232.07

固定利率5.91%4201.63

（以上數(shù)據(jù)由北京中原三級市場部研究中心提供，僅供參考）

通過上表中數(shù)據(jù)對比可知，貸款38萬元，在執(zhí)行優(yōu)惠利率前提下，選擇建行的固定利率在10年貸款期內(nèi)，會比選擇浮動利率，月供增加24.79元。雖有一定優(yōu)勢，但相差幅度不并不大。但對于運用基準(zhǔn)利率購房者而言，固定利率和浮動利率月供額度相差較大，為232.07元。如此大的額度，更加凸顯固定利率對于投資者具有強大吸引力。但同時要注意的一點是，浮動利率上調(diào)后，對于推出固定利率的銀行，也極有可能會隨市場變化而變動固定利率數(shù)值，消費者還需密切關(guān)注，綜合比較后，再來選擇。

加息旨在抑制投資，揭開2007房產(chǎn)調(diào)控序幕

從目前市場來看，加息對于自住消費者來說影響并不大，但對于擁有多套住宅的投資者來說，無疑是增加支出成本，而且伴隨著未來加息的強烈預(yù)期，勢必會抑制部分投資者入市購房。而從今年兩會上也傳出重要信號，2007年將會加大力度去進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，因此，此次加息可以說是揭開2007年房地產(chǎn)調(diào)控序幕，未來極有可能再出臺系列配套措施來起到穩(wěn)定房價的作用。

綜上所述，北京中原三級市場部研究人士認(rèn)為，此次加息對于消費者購房的心理影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實際月供增加對生活壓力的影響，對于部分投資者來說，會受到一定抑制作用。但對于穩(wěn)定房價，加息一種途徑，但略顯單一，北京中原三級市場部研究人士認(rèn)為，應(yīng)該采取組合措施，加息可抑制投資，另外，可通過增加商品房供給、加大經(jīng)濟適用房建設(shè)量及廉租房、限價房的上市供應(yīng)量，從根本上解決目前日益增長的購房需求，同時也達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。

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