作為此次“兩會”的焦點之一，3月8日，第十屆全國人民代表大會第五次會議聽取和審議物權(quán)法草案。在此次“兩會”召開之前，全國人大常委會的官員就指出，“要確保在十屆全國人大五次會議上順利通過�！蔽覀兯P(guān)心的是，物權(quán)法草案如果獲得通過，廣大民眾的生活和切身利益會受到什么影響？
關(guān)于住宅建設(shè)用地
住宅滿70年自動續(xù)期
背景：70年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿，我們的房子怎么辦？有人說，國家可以依法收回，只給房主一點補償金。許多百姓為70年后自己住宅的命運焦慮不已。住宅建設(shè)用地使用權(quán)成為物權(quán)法草案公開征求意見時百姓關(guān)注的焦點話題之一。
規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。
為了切實加強土地調(diào)控，制止違法違規(guī)用地行為，草案規(guī)定：嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
草案還明確了關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利：建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈予或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。
關(guān)于征收補償
應(yīng)當保障被征收人居住條件
背景：征收集體所有的土地和城鄉(xiāng)居民的房屋，關(guān)系廣大人民群眾的切身利益，社會普遍關(guān)注。我國人口多、耕地少，目前全國耕地保有量只有18.3億畝，人均耕地只有1.4畝，是世界平均水平的三分之一。實行最嚴格的土地管理制度，特別是切實保護基本農(nóng)田，是我國面臨的一項十分緊迫而艱巨的任務(wù)。
規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。同時，草案對征收補償?shù)脑瓌t和內(nèi)容作了規(guī)定。
草案規(guī)定：征收集體所有的土地，應(yīng)當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。
草案還明確規(guī)定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件�！�
解讀：對于人們關(guān)心的具體的補償標準和辦法，全國人大常委會法工委負責人表示，由于各地的發(fā)展很不平衡，具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法等有關(guān)法律依照物權(quán)法草案規(guī)定的補償原則和補償內(nèi)容，根據(jù)不同情況作出規(guī)定。
關(guān)于“陽光權(quán)”
不得妨礙相鄰建筑采光
背景：一段時間以來，一些城市在對新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存在漏洞，使新建筑物層數(shù)、間距不符合建筑規(guī)劃國家標準，遮擋相鄰建筑采光；有些開發(fā)商違規(guī)施工，造成實際施工結(jié)果與設(shè)計規(guī)劃審批結(jié)果不一致，超規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致新建住宅樓層數(shù)過高，影響與其相鄰建筑物的采光；還有些人為了得到更多的居住便利，私搭亂蓋，影響相鄰建筑采光。
規(guī)定：建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定排放大氣污染物、水污染物，棄置固體廢物，施放噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
物權(quán)法草案指出，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當給予賠償。
解讀：相鄰關(guān)系涉及日常生活的方方面面，生活中諸多擾鄰問題，都是對鄰居、對他人生活的一種妨礙和侵害。
關(guān)于車位、電梯歸屬
公共場地車位歸業(yè)主共有
背景：隨著住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。
規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
解讀：全國人大常委會法工委有關(guān)負責人介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、出租或者附贈。目前草案對車庫問題的規(guī)定是由當事人約定；對于占用公用道路和其他公共場地的車位，草案則規(guī)定為共有。
業(yè)主對電梯享共同管理權(quán)
背景：隨著住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。
規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分如電梯等公用設(shè)施和綠地等公用場所享有共有和共同管理的權(quán)利。
關(guān)于物業(yè)服務(wù)
業(yè)主有權(quán)換物業(yè)管理公司
背景：短短十幾年間，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)從無到有、從小到大，已經(jīng)成為覆蓋面廣，對群眾生活產(chǎn)生重要影響的行業(yè)，而業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的糾紛也逐漸多了起來。
規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主依法有權(quán)更換。
草案還指出，同時，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項。
解讀：北京工商大學法學院教授徐康平說，高層建筑住宅小區(qū)越來越多，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。立法者需要特別給予關(guān)注，認真對待。
關(guān)于不動產(chǎn)登記
房產(chǎn)證擬實行統(tǒng)一登記
背景：據(jù)了解，目前按照法律規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓和抵押的登記機構(gòu)有十幾個部門，既導(dǎo)致了重復(fù)登記、資料分散、資源浪費、當事人負擔增加等問題，又不利于登記制度的健全。
規(guī)定：不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。
解讀：專家指出，不動產(chǎn)登記是建立物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。物權(quán)公示這一物權(quán)法的重要原則，在不動產(chǎn)領(lǐng)域就需要依靠登記制度來保障。物權(quán)法草案經(jīng)多次審議、反復(fù)修改，最終確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
不動產(chǎn)登記費按件收取
規(guī)定：不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。
解讀：有關(guān)人士表示，這將有利于規(guī)范不動產(chǎn)登記中的收費行為，防止通過登記收費搞“創(chuàng)收”。
代表觀點物權(quán)法意義重大
□“物權(quán)法草案對于如何保護國家、集體和個人財產(chǎn)也作了明確規(guī)定，對于我國的經(jīng)濟發(fā)展、構(gòu)建社會主義和諧社會將起到重要作用�！�
全國人大常委會委員、中國航天科技集團第六研究院顧問戴證良表示。
□“切實保護公民的私有財產(chǎn)，既是憲法的規(guī)定，也是廣大人民群眾的共同愿望和要求。法律保護的只能是合法財產(chǎn)，非法財產(chǎn)不但不受法律保護，相關(guān)責任人還要承擔相應(yīng)的法律責任。”
全國人大法律委員會委員李國光表示。
□“民營所有權(quán)給予同等保護、同等地位。設(shè)想如果不給予保護，社會怎樣和諧？”
全國政協(xié)委員、中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長羅冰生表示。
□“物權(quán)法草案通過會激勵更多民營企業(yè)家的投資熱情，進一步激勵人民通過自己的辛勤勞動創(chuàng)造財富。對個人的資產(chǎn)，當然是合法取得的資產(chǎn)，應(yīng)該給予保護。”
全國政協(xié)委員、新希望集團董事長劉永好表示。
專家看法物權(quán)法影響深遠
物權(quán)法的通過對中國政治經(jīng)濟生活的影響是深遠的。
中國法學會民法學研究會名譽會長、中國社科院學部委員、著名民法學家王家福認為，物權(quán)是保障人的基本的生存和發(fā)展的人權(quán)，沒有物權(quán)就沒有人的最基本的體面的生活，就沒有人權(quán)。物權(quán)法是為國計民生構(gòu)建法制基礎(chǔ)的最根本法律，沒有這個法律，我們的國計民生是得不到保障的。
王家福說，中國在相當長一段時間內(nèi)只講所有制，不講所有權(quán)，沒有物權(quán)法。結(jié)果造成我們的國家長期處于財富匱乏的狀態(tài)。改革開放這些年來，中國最大、最深刻的變革之一就是我們基本上建立了自己的物權(quán)制度。1986年頒布的《民法通則》規(guī)定了財產(chǎn)所有權(quán)與所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)，寫的就是物權(quán)。從那以后，包括城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法、土地管理法、礦產(chǎn)資源管理法等等，都有關(guān)于物權(quán)制度的規(guī)定。
“盡管不完善，但是就是這樣的物權(quán)制度，仍然在20多年中發(fā)揮了中國的13億人創(chuàng)造財富、愛護財富和積累財富的作用。這些年里，中國還是同樣的天、同樣的地、同樣的人，為什么能發(fā)生如此大的變化？原因與物權(quán)制度的基本建立有關(guān)系。”
王家福說，物權(quán)法的制訂有幾大意義：第一，維護我們的基本經(jīng)濟制度。第二，促進社會主義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。
此外，物權(quán)是人民體面生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，物權(quán)法保護的是老百姓的私有財產(chǎn)，是使老百姓過體面的、富裕的生活的法律基礎(chǔ)。如果一個人沒有私有財產(chǎn)，沒有物權(quán)法的保護，這個人的生活是非常拮據(jù)的，是難以想象的。我想，一個社會主義國家，應(yīng)該是人民有豐富財產(chǎn)的國家。鄧小平說過，貧窮不是社會主義。人民沒有財產(chǎn)，像我們過去多少年那樣的財富匱乏的貧窮日子，不是真正的社會主義。所以，物權(quán)是保障人的基本的生存和發(fā)展的人權(quán)，沒有物權(quán)就沒有人的最基本的體面的生活，就沒有人權(quán)。
王家福說：“所以，我認為物權(quán)法是為國計民生構(gòu)建法制基礎(chǔ)的最根本法律，沒有這個法律，我們的國計民生是得不到保障的。所以，我呼吁一定要充分認識制定物權(quán)法的必要性和重要性。制定物權(quán)法是民之大幸、民之大福，是給國家造福，給人民造福�！�
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