[3.15地產(chǎn)專題]物管掃描：呼喚和諧物管

和諧社區(qū)呼喚和諧物管

昆明物管水平怎樣？它為誰而存在？3·15來臨之際，我們理應(yīng)對“大管家”有一番重新解讀。

現(xiàn)狀一物管水平全國中上

“昆明小區(qū)的物業(yè)管理平均水平實(shí)際上在全國已處于中等偏上水平�！崩ッ魇形飿I(yè)管理協(xié)會副秘書長唐曉林對昆明物管現(xiàn)狀的評述讓人頗感寬慰�！霸颇系奈飿I(yè)管理進(jìn)程是得到業(yè)界廣大重視的�！比胄卸嗄甑脑颇显齐婈柟馕飿I(yè)管理有限公司（下稱陽光物管）總經(jīng)理殷俊松同樣感慨良多，“在基礎(chǔ)的‘四保’服務(wù)（保潔、保綠、保安、保修）上，昆明本土的物業(yè)管理行業(yè)與全國其他城市相比，基本沒有差別，即使是最大差異性也只體現(xiàn)在物業(yè)宣傳、營銷及房屋保值增值方面，但這樣的進(jìn)程，通常需要經(jīng)過很長時(shí)間的磨礪�！�

在他眼里，很多重視營銷、管理及長遠(yuǎn)發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)商，在新建小區(qū)時(shí)已開始注重金聘請資質(zhì)較高、聲譽(yù)較好的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行社區(qū)管理，有的甚至聘請顧問協(xié)助管理，或是聘請歐美專業(yè)管理機(jī)構(gòu)來進(jìn)行管理，如新亞洲·體育城聘請戴德梁行作物業(yè)管理顧問就是一大典型。而唐曉林也欣慰地發(fā)現(xiàn)，“隨著近兩年大型社區(qū)樓盤崛起，大的物業(yè)公司的市場也就隨之被調(diào)動起來�！�

伴隨著上世紀(jì)90年代初商品房建設(shè)熱潮浪起，昆明最早的（注冊）物業(yè)公司應(yīng)運(yùn)而生，從最初的以開發(fā)商下屬的部門形式出現(xiàn)，到后來的國有轉(zhuǎn)軌、主附分離，十多年來，昆明物業(yè)管理水平走入了穩(wěn)中有升的良好發(fā)展軌道。

此外，從昆明社區(qū)發(fā)展格局上看，業(yè)主維權(quán)意識增強(qiáng)，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量提高和規(guī)范，物管工作人員工作方法由“強(qiáng)制性”到“民主協(xié)商”，物管從業(yè)人員考級、考證，物管企業(yè)越來越重視人員培訓(xùn)等行動的轉(zhuǎn)變和進(jìn)步，在過去的一年中表現(xiàn)得尤為明顯。

在某種程度上，昆明物管行業(yè)，正步入到一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的軌道上來。

現(xiàn)狀二“薄利”狀態(tài)仍是慣勢

“昆明絕大部分物管公司的經(jīng)營現(xiàn)狀是持平，微有盈利。即實(shí)力雄厚的企業(yè)可以盈利，中小企業(yè)能夠減虧、持平。”唐曉林告訴記者。

其實(shí)，這樣的市場實(shí)情決非一日之寒。以陽光物管為例，其2006年的經(jīng)營業(yè)績雖突破了1000萬大關(guān)，但實(shí)際盈利僅30多萬，盈利額僅占總額的3％，非常直觀地反映了物管行業(yè)微利的經(jīng)營特征，而這樣的微利還是建立在陽光物管服務(wù)的包括了陽光A版、陽光花園、曲靖陽光花園、昆明陽光高爾夫俱樂部等在內(nèi)的15個(gè)社區(qū)的基礎(chǔ)上。目前，陽光物管管轄面積達(dá)到167萬平方米，管轄類別涉及多層、高層、公寓、別墅、辦公樓、寫字樓、商業(yè)用房等多個(gè)物業(yè)形態(tài)領(lǐng)域。大公司如此，小公司又能怎樣？這不禁讓人聯(lián)想到去年發(fā)生的江岸小區(qū)物管將門衛(wèi)室“變身”房屋中介公司搞創(chuàng)收的尷尬處境。

據(jù)了解，昆明目前絕大部分物管公司是由開發(fā)商組建、派生出來的。自己注冊成立的公司不到20％，雖然這類公司依照市場化運(yùn)作，按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，也更注重業(yè)主權(quán)益，但經(jīng)營現(xiàn)狀也只能以“還算可以”論之�！靶〉奈锕芄�司走市場鋼絲已經(jīng)很多年了，一不小心就虧損�！崩ッ鞫鄶�(shù)小型物管公司境遇基本相同。據(jù)記者調(diào)查，老社區(qū)的物管素質(zhì)仍停留在安保、衛(wèi)生清潔、普通維修及收發(fā)信件、報(bào)紙階段，物管糾紛暴光頻率較高的也多集中在這類小區(qū)當(dāng)中。

據(jù)唐曉林介紹，昆明現(xiàn)有物業(yè)公司400多家，并有數(shù)量擴(kuò)張之勢，能夠滿足昆明各小區(qū)物管服務(wù)工作，不過，稱得上有規(guī)模、較大型的企業(yè)占額不足10％，擁有省一級資質(zhì)的也僅有云南云電陽光物業(yè)管理有限公司一家。絕大多數(shù)企業(yè)均基本處在同一條競爭線上。雖然唐曉林一再強(qiáng)調(diào)“級別大小并非劃分物業(yè)管理水平高低的重要指標(biāo)”，但也從另一側(cè)面隱隱表現(xiàn)處昆明物管公司管理水平仍舊參差不齊，整體實(shí)力有待提高的事實(shí)。

殷俊松也承認(rèn)，入行門檻低是造成很多物管從業(yè)人員管理水平低、服務(wù)意識差等狀況，滿足不了廣大業(yè)主日益擴(kuò)大的需求的癥結(jié)之一，“另外，部分業(yè)主應(yīng)盡責(zé)任由誰來約束，也是有待法律規(guī)范來解決的。比如：狗患問題、漏水修復(fù)或賠償問題、裝修私搭亂建問題等�！�

隱疾非公平競爭引發(fā)行業(yè)錯(cuò)位

競爭是一個(gè)行業(yè)與生俱來的特性。據(jù)唐曉林介紹，昆明目前的物管公司之間的不公平競爭雖不嚴(yán)重，但已有一些現(xiàn)象和癥狀。這成了昆明物管行業(yè)發(fā)展過程中一個(gè)不可避免的隱疾。

“尤其是在解聘、選聘階段，”唐曉林說，“業(yè)主炒掉之前的物管公司，聘請新的物業(yè)公司，其間易出現(xiàn)不正當(dāng)價(jià)格競爭。有的小區(qū)原來收3毛，現(xiàn)在給2毛5都愿意接手，這樣實(shí)際收了也維持不了長久經(jīng)營，最后受害的還是業(yè)主�！睋�(jù)了解，完善物業(yè)公司招投標(biāo)規(guī)程、控制不合理競爭、對違規(guī)行為的查處以及完善業(yè)主大會（業(yè)主委員會）工作開展規(guī)范化、維權(quán)程序規(guī)范化將是昆明市物業(yè)管理協(xié)會今年的工作重點(diǎn)。

此外，雖然目前昆明成立業(yè)主委員會的小區(qū)只占總量的20％左右，但業(yè)主委員會工作開展還缺乏相應(yīng)的控制和管理。唐曉林解釋說，“作為一個(gè)群眾性組織，業(yè)主委員會與物管公司法律地位上的不對等，容易給小區(qū)日常事務(wù)帶來隱患�！币虼�，協(xié)會也將于近期成立糾紛調(diào)解部，完善業(yè)主委員會成立程序規(guī)范，并對主委員會的委員進(jìn)行專業(yè)知識法規(guī)培訓(xùn)，以便更好運(yùn)用自己的權(quán)力。

探討“點(diǎn)菜”模式昆明難現(xiàn)

日前，杭州推出“點(diǎn)菜”付費(fèi)式物業(yè)管理新服務(wù)，根據(jù)等級高低，收費(fèi)各異。即將物業(yè)管理分為公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、秩序維護(hù)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)等五大類，每大類又細(xì)分成數(shù)個(gè)小類，每個(gè)小類服務(wù)等級均分甲乙丙丁四級，如對社區(qū)路面的清潔，甲級每日清掃兩次，乙級每日清掃一次，丁級每兩日清掃一次。此消費(fèi)模式在昆明業(yè)主及小區(qū)物管中引發(fā)好奇。

“這個(gè)問題應(yīng)客觀來看，”殷俊松認(rèn)為，“杭州推出的‘點(diǎn)菜’式服務(wù)應(yīng)該符合當(dāng)?shù)孛袂樾枨螅�若在云南推廣有待時(shí)間驗(yàn)證。這種服務(wù)的優(yōu)點(diǎn)在于規(guī)范了服務(wù)的內(nèi)容和檔次，使服務(wù)透明化，便于業(yè)主進(jìn)行選擇，但‘點(diǎn)菜’模式存在一定局限性，因?yàn)槲磥砦锕苄袠I(yè)存在的意義不僅在于基礎(chǔ)的維護(hù)，更在于關(guān)注物業(yè)的營銷、管理、策劃等方面問題，這才是物業(yè)管理存在的價(jià)值所在�！�

唐曉林則認(rèn)為，物業(yè)管理行為業(yè)主花錢，物管提供服務(wù)的純粹經(jīng)濟(jì)行為，怎么“點(diǎn)菜”，是業(yè)主的選擇，雙方可以協(xié)議、合同形式約定，按經(jīng)濟(jì)規(guī)律、價(jià)值規(guī)律辦事，根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二章第九條規(guī)定，消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利。只要業(yè)主行為規(guī)范，物管管理規(guī)范就行了，至于中間的經(jīng)濟(jì)行為，政府不會過多干預(yù)。市場會自我調(diào)解。“使業(yè)主的房屋保值、增值，才是一個(gè)好物管應(yīng)該追求的最終目標(biāo)�！币罂∷裳a(bǔ)充道。

“‘共建模式’是物業(yè)最好的發(fā)展前景，即物業(yè)企業(yè)有專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)維持社區(qū)管理，而小區(qū)內(nèi)的每一位業(yè)主也應(yīng)有維護(hù)小區(qū)共有財(cái)產(chǎn)與形象的意識，這既是每一位業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)也是責(zé)任，這樣的小區(qū)，它的發(fā)展，才是不可估量的�！币罂∷勺詈笳f。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著國家出臺物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，明確物業(yè)管理公司的很多權(quán)利后，將有更多物管公司進(jìn)入市場競爭�！爱吘估ッ饕殉霈F(xiàn)了開發(fā)商和物業(yè)管理公司分離的現(xiàn)象。”比如葵花公社的開發(fā)商是千益豐，物業(yè)管理公司是銀海物管。相信這樣分離后，業(yè)主能得到更多更好的服務(wù)。