分鐘生活圈促樓地雙升圈地安寧引西遷浪潮

2月的最后一天，昆安高速路正式通車，這道弧線讓昆明與安寧的關系實現(xiàn)了由“郊”至“膠”的距離轉(zhuǎn)身，安寧逐漸融入到昆明“30分鐘都市生活圈”內(nèi)。

與此同時，昆安高速路背后的潛臺詞隱隱流露：城市價值決定地產(chǎn)價值，安寧片區(qū)城市價值應勢而升，開發(fā)商們坦言有了地產(chǎn)價值再發(fā)掘的信心與沖動；而未來一段時期內(nèi)，新置業(yè)浪潮下的消費者們，也會慣性地將置業(yè)“光圈”試探性鎖定在這塊漸熱的生活土壤上。

昆安線帶來的或顯或隱的機會，讓昆明—安寧實現(xiàn)置業(yè)“圍城化”有了更多可能。在2007年的房地產(chǎn)語境下，我們姑且將這條高速路縱深的片區(qū)稱為"昆安生活圈"。

已建樓盤

顯性升值

昆安高速路最為顯性的地產(chǎn)意義在于，其沿線及安寧片區(qū)樓價多少有些“炙手”。

溫泉心景，安寧溫泉鎮(zhèn)為數(shù)不多的休閑式住宅公寓，樓盤市值水漲船高。同等面積戶型，售價已從開盤起價17萬元/套一路飆破升目前的每套25萬元以上。

同樣，主打“西山國家森林公園”牌的西山別墅，因與昆安高速路沿線相切而受益，“樓價可能因此上浮10％”的銷售預期在西山別墅銷售經(jīng)理曹強看來并不為過。昆安高速路給西山別墅帶來了可觀的客戶訪問量（尤以昆明客戶訪問量增幅明顯）及客戶質(zhì)量。據(jù)了解，西山別墅已開發(fā)至三期，目前銷售過半，銷售均價7000多元/平米。此外，以昆安高速路為依托，從西山別墅進城只需10分鐘左右，樓盤性價比提質(zhì)明顯。不少已購買西山別墅一、二期的業(yè)主甚至主動撤回了二手房房源發(fā)布，決定自住。

種種跡象表明，昆安高速路不僅讓周邊已建樓盤居住價值提升，也使樓盤銷售半徑進一步拉大，樓盤購買群多元呈現(xiàn)。

不過，田野地產(chǎn)咨詢機構數(shù)據(jù)中心經(jīng)理張帆則對此有著客觀評述，“高速路對沿線樓盤價格產(chǎn)生波動性影響是固然存在的客觀規(guī)律，但并非主要決定因素。溫泉心景、西山別墅等樓盤的價格波動很大程度上來自于國家宏觀政策及導向。而對于其他普通商品房樓盤來說，高速路帶來的價格波動實際上可能微乎其微�！�

盡管如此，多數(shù)開發(fā)商對“昆安生活圈”內(nèi)的房價走勢仍保持樂觀。大朝地產(chǎn)副總經(jīng)理肖春華對此有著切身體會，“安寧市大屯新區(qū)房價從3年前的1200元/平米漲到了現(xiàn)在的2100元/平米，房價波動很大。目前安寧市區(qū)的樓盤均價維持在1600元左右/平米�！卑矊幨蟹慨a(chǎn)交易管理所相關負責人也表示，安寧市部分商品房售價及漲幅速度已經(jīng)直追昆明郊區(qū)樓盤。言外之意，安寧城市價值逐日提升，給地產(chǎn)價值的提升帶來了更多信心。

土地市值

潛能升溫

“安寧片區(qū)的土地交易價格多數(shù)情況維持在每畝30—40萬元左右�！睂τ谀壳鞍矊幤瑓^(qū)地價水平，安寧市國土資源局相關負責人給出了這樣一個價位�！耙话銇碚f，具體地塊要具體分析，像連然鎮(zhèn)（安寧市中心區(qū)域）的地價可以達到每畝100萬元的高限。”張帆補充道。

安寧土地儲備交易中心相關負責人則透露，地價水平最終還得就市場而定，而市場是無法預期的�！鞍矊帤v來是開發(fā)商關注的熱點片區(qū)，隨著昆安公路的通車，這種關注度表現(xiàn)得更為明顯�！�

另外，昆明風之鈴市場研究機構也對安寧片區(qū)給予了充分的關注。該機構市場部經(jīng)理陸韜認為，昆安板塊的物流優(yōu)勢及前景將明顯優(yōu)于昆明其他區(qū)域。換言之，安寧片區(qū)地產(chǎn)價值不會“萎縮”。

總而言之，相比較昆明一路高走的土地競拍來說，安寧片區(qū)的地價彈性空間還很大。作為不可再生資源的土地市值不會降，并有升值的可能。

眾品牌商

圈地安寧

安寧片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢隨昆安高速路通車與日俱增，而先前，嗅覺敏銳的省內(nèi)外品牌開發(fā)商已將橄欖枝“投資”在了安寧片區(qū)。

太平新區(qū)是安寧市最靠近昆明主城區(qū)的片區(qū)，最有可能受到城區(qū)的輻射。安寧溫泉旅游小鎮(zhèn)建設領導辦公室主任李鴻斌介紹說，該片區(qū)集休閑、度假、體育和旅游開發(fā)于一體，是目前安寧市非�？粗氐囊粋€片區(qū)。

占地約2700畝，總建筑面積約200萬平方米的西山新城項目由萬輝地產(chǎn)開發(fā)建設，距昆明僅16公里，屬于低密度住宅區(qū)，目前已完成4億元投資。按照規(guī)劃，項目將完成居住、休閑、教育等配套設施建設，滿足昆明、州市及省外人士安家、養(yǎng)身及度假的居住理想。據(jù)悉，西山新城將于7月開盤。

而我國500強民營企業(yè)，現(xiàn)有總資產(chǎn)120億元的廣州恒大集團，已于去年3月與安寧市政府簽訂投資協(xié)議，由廣州恒大集團投資85億元，用8年時間，在安寧市太平新區(qū)建設“昆明恒大金碧天下”國際會議旅游度假中心。雖然項目最新信息要在5月份才對外公布，但之前媒體的報道已然透露出這個“外來和尚”打造安寧復合型地產(chǎn)的野心。據(jù)介紹，“昆明恒大金碧天下”國際會議旅游度假中心總規(guī)劃建筑面積374萬平方米，項目包括五星級酒店、國際會議中心、餐飲中心、娛樂、運動、健康體檢中心、商業(yè)中心、高爾夫球場等。

安寧片區(qū)的發(fā)展?jié)摿ν瑯右l(fā)了昆明品牌開發(fā)商的密切關注，據(jù)悉，江東集團已在安寧大屯新區(qū)圈地布棋。另據(jù)報道，昆安高速公路建成后，將有11個項目共計近130億元投資項目陸續(xù)在安寧落地生根。

以“主動權”

率先沖閘

新昆明“一湖四片”規(guī)劃出臺后，安寧似乎有被邊緣化的可能。但是安寧并沒有被動等待，而是主動出擊，進行了城市和經(jīng)濟發(fā)展的建設規(guī)劃。昆安高速路通車就給了安寧一個難得的發(fā)展“主動權”。

“在此形勢下，發(fā)現(xiàn)安寧片區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢潛力才是關鍵�！睆埛偨Y(jié)為三點：首先，相比較呈貢、�？诙�，它是距離主城最近的片區(qū)；其次，開發(fā)規(guī)模較大，動輒幾十平方公里，自然環(huán)境好，有昆明后花園之稱；第三則是有一定的房地產(chǎn)開發(fā)基礎，具備較好的市場運作條件。

從形勢看，安寧片區(qū)的基礎設施建設規(guī)劃正在如火如荼地加緊進行當中，據(jù)報道，安寧目前把昆安——安楚高速沿線六鎮(zhèn)納入了系統(tǒng)規(guī)劃：太平新區(qū)作為安寧新的園區(qū)項目，將是休閑、度假、體育和旅游開發(fā)的洼地，安寧市準備用15至20年的時間把太平新區(qū)建設成為總?cè)丝?6萬人，有“山水型”特色、有產(chǎn)業(yè)支撐的城市新區(qū)和科技工業(yè)園區(qū)；龍寶寺物流園區(qū)則是引入以化肥為主的加工物流區(qū)；而富瑞化工、馬龍產(chǎn)業(yè)、天安化工和天創(chuàng)化工等國內(nèi)知名的企業(yè)已經(jīng)搶得草鋪磷化工業(yè)區(qū)的灘頭陣地；溫泉鎮(zhèn)則謀劃建設一個溫泉國際會展中心，打造頗具風情的旅游小鎮(zhèn)，從工業(yè)、旅游業(yè)到現(xiàn)代服務業(yè)，安寧已經(jīng)做好了承接昆明產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的準備。

城市價值決定地產(chǎn)價值。昆安高速路為安寧城市價值的提升創(chuàng)造了可能，也為地產(chǎn)商機提供了條件，把發(fā)展的“主動權”變?yōu)橐环N價值只是一個時間的問題。

□記者手記

與高速路共舞“城市芭蕾”

在記者著手本期選題時，有關“昆安高速路通車”的報道已讓通車的現(xiàn)實意義超出了理論上的本意。這或許是“昆安生活圈”無法承受之重。

在此背景下，我們談論“昆安生活圈”下的房地產(chǎn)機會時，更顯小心翼翼。

其實，無論是昆安高速路還是此前兩個月通車的高海高速路，交通瓶頸的打破無非是給了城市發(fā)展一個新的出口，也無非是給了昆明西市區(qū)一個改善居住環(huán)境、創(chuàng)造商業(yè)機會、積聚區(qū)域人氣、滿足置業(yè)需求的出口。放大點說，昆安高速路與高海高速路圍合而成城市“平面”，在將“昆安生活圈”外緣擴大的同時，也將成為未來城市“地產(chǎn)芭蕾”不可忽視的陣地之一。

當然，有業(yè)內(nèi)人士提醒說，對于地產(chǎn)圈而言，雖然兩條高速路圍合而成的板塊孕育著不小的地產(chǎn)商機，但從形勢看，更適宜于特色型地產(chǎn)項目開發(fā)，大規(guī)模普通商品房小區(qū)開發(fā)并不實際。

田野地產(chǎn)咨詢機構數(shù)據(jù)中心經(jīng)理張帆在談及昆安線時，首先給記者理順了昆明城市發(fā)展思路及經(jīng)驗——昆明自上世紀90年代中期開始，有效實施了城鄉(xiāng)結(jié)合部的新城開發(fā)模式，即實現(xiàn)對滇池路片區(qū)、北市區(qū)、廣福路片區(qū)的重塑式發(fā)展，在這一模式下，昆明老城逐級呈規(guī)律式外向拓展，地產(chǎn)與商業(yè)實現(xiàn)同步，定居與消費相互交替，商圈經(jīng)濟成熟擴大，這其中，依靠市場化運作起到了相應的催化作用。反觀昆安沿線，有條件充當城市平衡發(fā)展的牽引力。

曾經(jīng)翻閱一本名為《美國大城市的死與生》的書，作者簡·雅各布斯提供的規(guī)劃經(jīng)驗成為每一個城市規(guī)劃者必備的參考依據(jù)，其中對高速路計劃的利弊分析讓人敏覺事物發(fā)展的雙重（兩面）性。不過，對于一個與自己的城市共同發(fā)展的城市普通人來說，在中國目前國情實際以及昆明發(fā)展宏略背后，高速路無論是對城市建設，房地產(chǎn)開發(fā)，置業(yè)遷徙都給予了相對的"彈性"空間，畢竟，我們需要一個城市發(fā)展提速提質(zhì)的動力。

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