提高個人住房貸款最低首付比例，停止實施商品房預售制度，對只有一套自住房的“房貸破產(chǎn)者”實行破產(chǎn)保護和社會救助。這是全國人大代表洪可柱在建議案中提出的想法。全國政協(xié)委員、中國建設(shè)銀行董事長郭樹清則認為組建專門的住房按揭銀行，降低首付。
郭樹清：
建專門按揭銀行降低首付
日前在政協(xié)討論會議結(jié)束后，記者與全國政協(xié)委員、中國建設(shè)銀行董事長郭樹清進行了對話。
郭樹清委員建議，組建專門的住房按揭銀行，鼓勵商業(yè)銀行介入住房保障領(lǐng)域，鼓勵商業(yè)銀行與有關(guān)方面合作組建專門的住房按揭保險公司，把進城農(nóng)民工逐步納入住房金融的服務(wù)對象體系。
郭樹清說，談到住房問題，目前真正從商業(yè)銀行貸款的居民還是中等收入以上的人，往下走就很少能貸到款了。我們要讓80%的人貸款，買到房�，F(xiàn)在要求30%的首付，低于這個價格銀行就怕風險，怕貸款跑掉。因為房價一波動就會有損失。如果有保險分擔機制，成立專門機構(gòu)擔保，超過房貸70%的部分就能解決問題。美國、香港和日本都有這樣的機構(gòu)，首付就可以為20%、10%，甚至是5%。銀行需要配套的保險機制來保證，這就是住房抵押貸款保險。
對于如何避免政府經(jīng)濟適用房優(yōu)惠的資源落在中高收入人群身上的問題，郭樹清認為，首先要有明確的收入標準，什么是高中低收入，要透明。操作過程也要透明，個人要申請，社區(qū)要評議。個人申請如實填、簽字畫押，如果是虛報信息將來受處罰。不僅得不到優(yōu)惠還要罰款或者有其他懲罰，而且不良記錄登記在電腦系統(tǒng)中，如果是這樣就能基本解決問題。最重要的一點是，政策及其操作要公開透明。這就要求簡單、規(guī)范、明了，如果搞得很復雜，就做不到透明，就無法監(jiān)督和約束。
洪可柱：
部分地區(qū)首付可增至五成
洪可柱在建議稿中提出中國樓市三種問題，直斥房市成了一些人拿全民資源、肥自己腰包的“暴富制造器”。
房地產(chǎn)市場惡性膨脹、房價繼續(xù)上漲的勢頭未能從根本上遏止，關(guān)鍵就是由于“低比例首付”和“商品房預售制度”推波助瀾造成的。建議稿涉及樓市“敏感神經(jīng)”，在人大代表中間激起軒然大波。
問題：房奴因為房貸破產(chǎn)
藥方：實行破產(chǎn)保護救助
洪可柱介紹，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，截至2006年第四季度末，全國房貸破產(chǎn)金額已達個人住房貸款余額的0.8%，顯性房貸呆壞賬已達160億元，隱性房貸呆壞賬更是突破200億元。
洪可柱建議，對只有一套自住房的“房貸破產(chǎn)者”實行破產(chǎn)保護和社會救助時，據(jù)不同還款情況區(qū)別對待：對于償還房貸已達90%以上者，地方政府應(yīng)給予破產(chǎn)保護，延長和推遲還貸時間和期限；對于低于90%者，可收購其貸款房屋歸還銀行貸款，將高檔和大戶型置換為小戶型的經(jīng)濟適用房，其差價既可支付一定中介費用，又可為“房貸破產(chǎn)者”提供可供其他消費的余錢，這對啟動內(nèi)需無疑是有作用的；對僅付首期即再無余力、確實屬于貧困群體者，通過收購歸還首付并通過政府社會救助的辦法來解決住房，化解不安定因素，保證其不致因“房貸破產(chǎn)”無房可居而流落街頭。
問題：房價上漲方興未艾？
藥方：首付比例增至五成
洪可柱認為，“一系列的宏觀調(diào)控政策作用是有限的，以北京、深圳、青島、杭州、寧波為代表的20多個城市房價繼續(xù)上漲，只不過增幅略有減緩�！焙榭芍|(zhì)疑房價上漲是否還屬于“方興未艾”。
建議稿中建議，先在全國部分地區(qū)將個人住房貸款首付比例由目前的30%提高到50%，對購買多套（二套及以上）用于投資及投機的行為，原則上應(yīng)不實行按揭，并視情況，全面推行；同時建議對非投機投資，而是購買多套自住房（最多2套）的，實施“累進”首付比例制度；并輔以實施以家庭為單位實名購房制度，對房產(chǎn)登記也應(yīng)逐漸建立全國聯(lián)網(wǎng)制度進行監(jiān)控。同時，為防止開發(fā)商弄虛作假搞“假按揭”，對個人住房貸款還要實行擔保制度，凡申請購房貸款，必須有人以財產(chǎn)或?qū)嵨飺＃源驌敉稒C炒房之歪風。
問題：預售制信息不對稱
藥方：定時間表取消預售
在建議稿中，洪可柱提出，預售制下的商品房交易是在信息完全不對稱的條件下發(fā)生的。由于預售允許尚未經(jīng)過驗收合格，甚至是尚未建成的建設(shè)項目進入市場，將驗收不合格或配套不到位的風險轉(zhuǎn)嫁給了消費者。而未經(jīng)驗收合格的商品房無法取得房地產(chǎn)證的，消費者權(quán)益自然得不到根本性的保障；這也是近年來房地產(chǎn)成為消費者投訴第一大熱點，商品房交易法律糾紛不斷的根本原因之一。
洪可柱說，要遏制上述情況，惟一的方法是停止預售制度，“希望建設(shè)部制定一個時間表（比如2-3年），逐步提高商品房的預售條件，直到最后取消預售。讓商品房與其他商品一樣，具備真實的商品屬性，真正實現(xiàn)現(xiàn)樓、現(xiàn)房交易�！�
日前在全國政協(xié)經(jīng)濟組的小組討論上，著名經(jīng)濟學家吳敬璉先生提出了關(guān)于解決城市住房問題的一系列看法。作為一名研究城市經(jīng)濟、當然也特別關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟的晚生來說，本應(yīng)畢恭畢敬的虛心請教，但讀了老先生的觀點深感迷惑。老先生不是化外之人，所出的觀點恍若隔世，與實際情況相差甚遠。學術(shù)不懼爭論，腳正不怕鞋歪。謹以此文與老先生商榷。
先生的觀點一，解決住房問題的根本辦法是提高人民收入水平，其實是空泛無實際內(nèi)容。如何提高人民收入水平，政府目前能做的是在國民經(jīng)濟二次分配是來彌補，比如，提高低保標準，比如，農(nóng)民種田免稅；但提高收入的渠道是由市場決定的，要靠培養(yǎng)經(jīng)濟增長點、增加就業(yè)、增加收入渠道，降低中低收入階層人個所得稅等辦法來實現(xiàn)。那種強制老板們提高工人工資的辦法在市場上事實上是做不到的，或者形式上做到了，但又被另一種形式的加碼所抵消。
先生的觀點二，目前降房價的最好辦法是建廉租房，實際上是把占半數(shù)以上的廣大中低收入階層置之度外。筆者認為，目前對廉租房的定位很清楚，主要是城市極少數(shù)低收入群體，貧困戶。從目前的研究來看，廉租房解決的人群不過是總?cè)巳旱?-3%，以前之多解決了不到1%。中低收入階層占去了整個人群的70%以上，難道他們就不應(yīng)該改善住房條件，分享改革成果嗎？據(jù)筆者的初步了解，大約有半數(shù)的北京市居民依然住在式樣陳舊、功能欠缺、面積狹小的住房里。住房作為一種人生的基本權(quán)利，這么大的一個群體不在老先生的考慮之列，難道不是有失公平嗎？
先生的觀點之三，在城市拆遷補償方面按市場價格是不合理的，拆遷補償應(yīng)當納稅。因為城市化是全民的成果，其利益不應(yīng)該完全給房主，應(yīng)建立城市化基金，將這些收益按照一定的規(guī)定來分配。先生的理論看起來是正確的，但是不能付之實踐。事實上，率先來到城市，工作在城里，住在城里，或者成為城市戶口，那是一種機遇，也是一種權(quán)利，就如公交車先上者有座，沒有辦法啊。絕對公平既不公平，實際也做不到。拆遷也是一樣。被拆遷遇上了，也是一個機遇，體現(xiàn)價值，這也是一種機會公平。老先生的提法根本就不能操作。
先生的觀點之四，政府有意打壓房價會引起資金流向別的消費領(lǐng)域，使物價上漲。先生說，住房有兩重價值，一是住，一是投資�，F(xiàn)在社會上貨幣過多，投資買房就把房價抬高了，而消費買房的人收入又買不起。如果打壓房價，可能無效，而且這些錢就要流到別的消費領(lǐng)域，使物價上漲。不知道先生有沒有想過，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域堆積了過多的投資，已經(jīng)成為國家經(jīng)濟的巨大問題，且隱含著巨大的經(jīng)濟危機風險。房地產(chǎn)貸款占整個貸款的比例如果過大了，就國民經(jīng)濟的整體平衡來說就不得了。我國的房地產(chǎn)膨脹到了十分危險的境地，政府只有把投資性投機性需求通過政策擠出來，讓資金回流到其他產(chǎn)業(yè)與消費中去，才是社會長期持續(xù)發(fā)展的大幸。
先生的觀點之五，中國的自有住房率比美國都高，言下之意中國人不習慣租房。先生犯了只見樹葉不見森林的毛病。以北京市2006年平均人月收入僅1700元的水準來說，在北京四環(huán)內(nèi)要租一個90平米的房子，沒有3000到4000元已經(jīng)不可能了，你不拼著老命購自住房，你租得起嗎？中國的城市化過程中，就業(yè)的壓力那么大，就業(yè)的流動性相對小得多，沒有自已的住房能行嗎？再說了，雖然自有住房，不要忘記到目前為止，60%以上的自有住房是過去房改房，并不是住房市場化帶來的。住房市場化改善了20%的富人，但冷落了60%甚至更多的中低收入人群，先生別把住房自有率的功勞記錯了戶頭。另外，多數(shù)房改房式樣陳舊，功能不全，面積偏小，人們也迫切要求改善自己的住房條件，所以先生拿自有率高來說事并無實際道理。
先生觀點之六，政府有意打壓房價不會有效果。先生應(yīng)當知道，目前不論是建設(shè)部長還是紀檢部門，都證明了認為房地產(chǎn)領(lǐng)域是商業(yè)賄賂的重災區(qū)，已經(jīng)公布的腐敗大案也充分佐證了這一點。2006年以來，一大批被曝光的開發(fā)商參與炒房、虛假按揭的內(nèi)幕被揭開，一部分開發(fā)商在拉高房價虛假按揭中先通過騙得銀行貸款，實現(xiàn)事實上的零首付，然后繼續(xù)拉高房價，讓炒房者投資者跟進，繼而是普通百姓沒有判別能力跟進，然后是開發(fā)商把假按揭房屋慢慢吐出。但即使如此，許多開發(fā)商虛假按揭沒有找到足夠的下家,致使東窗事發(fā)，淪為階下囚。許多研究者認為城市有40%左右的新樓空置閑置。房地產(chǎn)業(yè)占用了大量的銀行信貸，高價房擠壓了購房者一生的消費能力，多數(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到很大制約，許多企業(yè)因資金困難低價出售，那么多龍頭企業(yè)被外資兼并，徐工出售，洛軸出售，孫大午因找不到發(fā)展資金被迫集資，一度身陷囹圄。為此，政府調(diào)控房地產(chǎn)是完全正確的，非常及時的。先生稱之為“打壓”，學生實在不敢茍同。調(diào)控不是“打壓”，政府所做的只是用政策引導消費者，引導產(chǎn)業(yè)發(fā)展。政府也只需要對廣大中低收入者提供改善居住條件的相關(guān)政策即可，不用掏錢。事實上，明眼的人很清楚，只要在房地產(chǎn)領(lǐng)域肅清坑蒙欺騙，信息透明，房價就會大大下降。
老先生德高望重，與先生商榷，如有禮數(shù)不到之處，還望海涵。
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