公務(wù)員是購房者中較為優(yōu)質(zhì)的人群。因為他們不僅是社會發(fā)展的中堅力量，同時又享有較為穩(wěn)定的工資和社會保障。他們的購房行為到底有什么特點，也是許多地產(chǎn)商及營銷人員渴望了解的。

此前昆明樓市一直缺乏對該群體購房需求和購房特征的研究，具有針對性的房產(chǎn)信息服務(wù)幾乎屬于空白。住房制度全面推行市場化后，公務(wù)員群體對商品房的需求量大幅增長，但面對昆明樓市海量的樓盤信息，如果缺少了針對性的信息服務(wù)，很容易陷入被動和迷茫。

為此，陽光樓市與田野地產(chǎn)咨詢公司合作，本期首次推出“昆明政府公務(wù)員及事業(yè)單位群體購房變化趨勢分析報告”，讓市場能夠真正了解公務(wù)員群體近年來在置業(yè)問題上的變化趨勢，有針對性地為這部分人群服務(wù)。同時，我們將在下期稿件中對有代表性的公務(wù)員購房群體進行調(diào)查走訪，對他們在購房中的存在有哪些真實需求及行為偏好予以調(diào)查，給公務(wù)員以安居置業(yè)導(dǎo)航。

昆明政府公務(wù)員及事業(yè)單位群體占購房群體的比例及變化趨勢分析

一、近年來昆明公務(wù)員及事業(yè)單位群體購房比例狀況

公務(wù)員及事業(yè)單位群體在昆明屬于收入穩(wěn)定、有較高購買力的一部分群體，因此在每年的購房群體當(dāng)中所占比例比較穩(wěn)定，變化不是特別明顯，但是受房地產(chǎn)市場的變化影響，該群體的購房比例也在發(fā)生著相應(yīng)的變化。下圖中的購房比例不包含集資購房和團購。

上圖中可以看出，昆明公務(wù)員及事業(yè)單位購房群體比例從2004年到2006年發(fā)生了一定的變化，田野地產(chǎn)咨詢公司數(shù)據(jù)中心根據(jù)長期的跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，該變化與昆明房地市場的變化有密切關(guān)系：

1、2004年，昆明房地產(chǎn)住宅市場無論是供應(yīng)量還是價格都有較大的增長，市場可選擇房源的增多和市場價格大幅的增長，刺激了公務(wù)員及事業(yè)單位的住房消費群體，無論自住還是投資型購買需求大幅上揚，因此，在2004年這部分群體所占全部購房群體的比重較高，達到19.6%。

2、2005年由于世紀(jì)城、體育城等大盤的出現(xiàn)，許多政府單位及事業(yè)單位（政府、銀行、學(xué)校等單位）在這些大盤當(dāng)中進行了團購，分流了大部分的政府公務(wù)員及事業(yè)單位購房群體在市場上購買商品房，受此影響，與2004年相比，單獨購房的公務(wù)員比重下降了7.2%。

3、2006年，市場上的公務(wù)員及事業(yè)單位商品房購買群體比重開始上升，但幅度不是很大，3月份達到14%，僅比2005年上升了1.6個百分點；5月份，受國家宏觀調(diào)控（國六條、升息等）影響，市場上大部分購房群體處于觀望狀態(tài)，而收入穩(wěn)定、信息來源廣、擁有住房公積金等優(yōu)越條件的公務(wù)員及事業(yè)單位購房群體受此影響不大，因此在這個時期的購房比重有所增加，達到18.2%；

二、今后公務(wù)員及事業(yè)單位群體購房比例趨勢分析

上面分析了近幾年來昆明公務(wù)員及事業(yè)單位購房群體所占比重及變化情況，下面我們將結(jié)合宏觀經(jīng)濟發(fā)展、政策因素、市場變化等方面進行未來這部分群體購房比例的一個發(fā)展趨勢預(yù)測。

1、宏觀經(jīng)濟背景分析

昆明宏觀經(jīng)濟的發(fā)展情況：

2005年，昆明市生產(chǎn)總值(GDP)1061.6億元，比上年增長11.1%；2004年上年增長12%；2003年比上年增長10.3%。連續(xù)3年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。

城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收從2003年的7979元增至2005年的9616元，而城鎮(zhèn)居民中大部分以公務(wù)員及事業(yè)單位人員為主，從一個側(cè)面說明該類群體的購買力較強。

宏觀經(jīng)濟發(fā)展對公務(wù)員及事業(yè)單位群體的影響：

2005年昆明全市GDP首次突破1000億元，人均GDP首次躍上2000美元，達2174.88美元。據(jù)有關(guān)研究表明，當(dāng)人均GDP不足2000美元時，經(jīng)濟增長波動性較大，進入人均GDP2000到3000美元階段，經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性明顯增強。例如北京的經(jīng)濟增長率波動幅度，1994年到1997年人均GDP2000美元的時候為4.3，1998年到2001年人均GDP2000到3000美元的時候為1.4；1996年到1999年天津人均GDP2000美元時候經(jīng)濟增長率的波動幅度為5，2000年到2002年間降低為1.7�？梢�，昆明的經(jīng)濟已經(jīng)步入一個穩(wěn)定的發(fā)展時期，公務(wù)員及事業(yè)單位群體在這幾年當(dāng)中連續(xù)加了幾次工資，所以該類群體無論是經(jīng)濟收入還是今后的發(fā)展趨勢都比較良好。

宏觀經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)市場的影響：

隨著人均GDP水平的提高，居民對住房、轎車的需求呈快速增長趨勢。根據(jù)相關(guān)研究，人均GDP800·8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步和快速上升階段，當(dāng)人均GDP達到13000美元以上時，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。根據(jù)統(tǒng)計部門的相關(guān)數(shù)據(jù)資料顯示，加上田野地產(chǎn)咨詢公司對昆明宏觀經(jīng)濟發(fā)展研究及消費特征調(diào)查分析表明，昆明的居民消費已經(jīng)呈現(xiàn)出上述特征。因此，公務(wù)員及事業(yè)單位群體正處于一個購房的上升期。

綜上所述，在整個宏觀經(jīng)濟大背景下，昆明公務(wù)員及事業(yè)單位群體的購買力在不斷增加，對住房的購買需求也在不斷加大。

2、政策影響

2006年國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，許多政策出臺實施，特別是國家關(guān)于土地調(diào)控的政策，將使今后政府或者事業(yè)單位的集資建房所需土地的審批和獲取增加很大的困難，因此，集資房減少將會帶來這部分群體對商品房的購買需求，但是也不排除團購的影響。

3、市場變化的影響

2005年市場上大盤的出現(xiàn)對公務(wù)員及事業(yè)單位購房需求產(chǎn)生了一定的影響，目前雖然這些大盤的銷售已經(jīng)接近尾聲，但受呈貢新城開發(fā)的影響，預(yù)計未來幾年內(nèi)大量的團購房還會出現(xiàn)，這也會分流一部分公務(wù)員及事業(yè)單位群體的購房比例。加上城區(qū)土地供應(yīng)的減少和房價的增加，也會促使這部分群體更多的考慮團購房。

未來需求不斷加大：

綜上所述，未來幾年內(nèi)公務(wù)員及事業(yè)單位群體的購房需求將會不斷地加大，但是受政策影響，集資建房數(shù)量將會減少，這部分群體對商品房的購買需求會有所加大，但團購會分流部分購買力不是很強的該類群體，結(jié)合目前土地供應(yīng)現(xiàn)狀和呈貢新城的建設(shè)進度，田野地產(chǎn)咨詢公司預(yù)計：

1、2007·2008年這個階段該類群體的購房比重將維持在14·18%之間；

2、隨著呈貢新城的建設(shè)、市政府及大量單位的遷入，2008·2010年這個階段該類群體的團購數(shù)量會有所增加，造成商品房的購房比重將有所下降，預(yù)計比重在12·16%之間；

3、值得注意的是，昆明公務(wù)員及事業(yè)單位群體中有較大一部分是2000·2003年這段時期通過招考進入的大學(xué)生，這部分群體若干年內(nèi)正是事業(yè)的黃金時期，加上部分家庭子女的就學(xué)問題，可能部分群體為了改善居住條件或者為了小孩就學(xué)方便而購買各方面條件更好的商品住宅。所以在2010年之后會出現(xiàn)一個該類群體購房比重上升的趨勢。

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