高海燕：房地產(chǎn)宏觀調控為什么沒有成功?

進入2007年，房價作為一個民生問題依然是媒體高居不下的焦點，在各地最近召開的“兩會”上，“房價”幾乎成為人大政協(xié)委員們的公議話題，可以預見的是今年3月即將舉行的全國“兩會”，房價問題還將會持續(xù)走熱。但令人擔心的是，在新近的輿論中，少有更加接近房價真相的言論，公眾話語一如既往地表達不滿和泄憤。政府有關部門初步釋放的信息表明，和過去一樣，宏觀調控意志已經(jīng)被公眾情緒主導，相當多的言論和思想存在諸多謬誤。同時，政府有關部門似乎還沒有總結出過去一段時間以來，宏觀調控為什么沒有取得成功的真正原因。因此，如果以此作為2007房地產(chǎn)政策管理的基礎，宏觀調控極有可能再次出現(xiàn)偏差。

誤把管制開發(fā)商當作控制房價。房價高企，民怨“沸騰”，政府“整治”開發(fā)商，這幾乎是過去宏觀調控的“定律”。清算土地增值稅，追繳房屋養(yǎng)老金、強制不規(guī)范的市場行為、打擊偷稅漏稅和從事非法交易的開發(fā)商等等。政府的管理行為在一定程度上讓公眾產(chǎn)生了一種錯覺，認為開發(fā)商才是導致房價上升的主要責任方。從專業(yè)的角度講，嚴格管制開發(fā)商可以產(chǎn)生以下效果：一是規(guī)范開發(fā)商的經(jīng)營行為，促進行業(yè)的健康發(fā)展，同時從建設公平社會的角度平衡百姓心態(tài)。這是以行政和經(jīng)濟調控方式管理社會秩序和市場價值觀、引導建立公平有序市場規(guī)則的一種手段。二是提高開發(fā)商的經(jīng)營成本，以合法的、行政的方式分流出開發(fā)商可能存在的暴利。但顯而易見的是，上述管理從本質上并沒有剝奪開發(fā)商經(jīng)營行為的自主性和產(chǎn)品價格上的定義權。開發(fā)商完全可以根據(jù)綜合利益的評估來決定自己的開發(fā)積極性，也就是說，如果政府“打壓”開發(fā)商的尺度掌握的不好的話，會從整體上降低作為社會投資重要類別的房地產(chǎn)開發(fā)熱情，嚴重的話，在客觀上會導致出現(xiàn)一定程度的供應疲軟，反而推升房價。另一方面，在市場許可的條件下，開發(fā)商也完全有可能將被動形成的高成本通過提高房價轉移給消費者。因此，政府和廣大消費者都應該明白，對開發(fā)商的整治和管理與房價管理沒有太大關系，并且要防止矯枉過正。

誤把成本管理當作控制房價。土地成本過高，開發(fā)商利潤太高，是很多人認為的房價過高的重要因素，因此，去年就有輿論要求開發(fā)商公開房屋成本，也有人大代表要求政府降低土地價格，以通過降低成本的方式或者限制地產(chǎn)暴利的方式來降低房價。可是，房價真是由成本過高帶來的嗎？從經(jīng)濟學的角度，我們知道，成本對經(jīng)營者而言，只是決定著價格的下限，而上限完全是由消費者的意愿決定的，也就是說，置業(yè)者愿意接受某一種房地產(chǎn)的價格，同時這類置業(yè)者的規(guī)模從整體上又能消化掉當前房地產(chǎn)的供應量，階段性的房地產(chǎn)價格就自然形成了。從商業(yè)交易規(guī)則和商業(yè)組織的逐利性本質來講，市場是給予了開發(fā)商們追求最大化上限的權利的。從商業(yè)競爭的規(guī)律而言，似乎只有政府限價或者充分競爭才是消解暴利的唯一辦法。很顯然，以政府限價的方式來控制房價在國際上還沒有先例�？磥�，政府在保證一個規(guī)范的市場條件下使得房地產(chǎn)業(yè)充分競爭才是上策。

誤把推行政策保障住房當作控制房價。政府應該更多建造解困房和廉租房以平抑房價是兩年來我們聽到的最多的觀點。事實上也是如此，各級政府多年來專注市場效率的建設而忽視了社會弱勢群體的居住權利。從社會公平的角度，政府應該擔負起這一責任�？墒羌訌姽�共住房的建設除了能建設社會公平外并不能平抑房價。公共住屋、廉租房的適用對象因為購買能力的原因過去從來沒有整體上真正參與過商品房市場，與直接推升房價毫無關系（在傳統(tǒng)城市，弱勢群體往往蝸居在自己屬于傳統(tǒng)來源的緊張的住屋空間中。在新型城市，他們往往租住在原住民自行建設的城中村和其他傳統(tǒng)體制性住房中�？傊�，他們在整體上既沒有購買過商品房，也沒有成為商品房的租賃人），既然如此，對他們住房權利的滿足又何來平抑房價一說呢？

誤把地方政府當作控制房價的責任主體。房價問題要問責地方政府，這是最近中央有關部門多次強調的說辭，我們知道，從世界范圍來講，在一個市場化的社會，真正能對房價起決定調控作用的還主要是中央政府。因為，金融、稅收等作為國際通行的房地產(chǎn)調控工具，權限在中央政府。房地產(chǎn)作為一種不可貿(mào)易產(chǎn)品具有很強的區(qū)域性，它在中國所面對的卻又是地區(qū)經(jīng)濟水平差異化程度很高的現(xiàn)實。因此，在若大的中國采取統(tǒng)一的調控措施顯然會在地方遭遇“水土不復”。比如，有的地區(qū)是國際游資因素主導上漲；有的地區(qū)是房地產(chǎn)投機推升；有的地區(qū)則是供應緊張，購買力強勁；有的地區(qū)則是城市市民在經(jīng)濟和社會發(fā)展到一定程度后的階段性整體住房升級的反應；有的地區(qū)則只是人口問題在房地產(chǎn)業(yè)上的一種表象等等，不一而足。這是宏觀調控在過去沒有起到根本性作用和在不同的地區(qū)起到不同的作用的真正原因之一。當然，對地方政府來說，消除經(jīng)營土地的動機，積極擴大土地供應；大力建設政策性住房，保障社會公平；擔負監(jiān)管責任，保證健康的市場交易秩序才是主要責任。地方政府表現(xiàn)在影響房價上的最大的問題是提高供應量的積極性不強，因為他們大多往往都具有強烈的土地升值的預期，以獲取高額回報來貼補財政或者保證財政的機動性空間。同時，地方政府還希望為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展預留土地，一則是產(chǎn)業(yè)用地更能“政績化”，二是產(chǎn)業(yè)用地的劃撥在當前的土地管理和交易方式下更能實現(xiàn)“權力價值”。

因此，我們看到，政府在為住宅提供土地的問題上總是呈現(xiàn)一種十分被動的狀態(tài)。從這個角度講，中央政府現(xiàn)在實施調控責任管理的體制上應該改變以國家建設部為主要召集人的協(xié)調調控模式，從房地產(chǎn)的價格形成因素上講，國家建設部從行政定位上講不具主要責任，也無法承擔這一管理責任，其行政資源在對地方政府的監(jiān)督管理上也比較有限。如果把宏觀調控與國家發(fā)改委對各地重大項目的審批有條件地掛起鉤來，如果把宏觀調控與國家監(jiān)察部的政府及部門作為不力的監(jiān)督結合起來，如果把宏觀調控與國土部對地方工業(yè)土地使用權限的限制結合起來，如果中央銀行和國家稅務局除了制定全國普遍意義的調控措施外還能結合不同類地區(qū)的實際情況，特別授權熱點地區(qū)的相關部門出臺更具針對性和階段性的措施。。。。。。我想調控可能更有實際意義一些。

總之，房價問題的成因是復雜的，在某種程度，它同時和教育問題、醫(yī)療問題發(fā)生的原理一樣是中國在發(fā)展過程中長期積累的一些社會問題在房地產(chǎn)領域的集中爆發(fā)。因此，它還需要在房地產(chǎn)行業(yè)以外的范圍系統(tǒng)解決。從這個角度來講，解決當前的房價問題決不是一日之功。但綜合上面的各項分析，從價格形成的原理出發(fā)，我們任何時候都應該從立足市場的基本層面入手來逐步解決房價問題，不要因為公眾的消極評價而亂了方寸。擴大供應、限制投資、抑制購買應該成為目前的基本手段，政府應該更多地以自己的資源和力量參與市場博弈比單純利用行政手段干預房價也許會更有效，更積極。