楊白樓：2007，樓市局部“軟著陸”

近日，關(guān)于2006年房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)相繼出爐，發(fā)改委、建設(shè)部、統(tǒng)計局等對于行業(yè)的運行態(tài)勢各自做出了分析、評判、預(yù)測。值得應(yīng)幸的是，在美國政府為去年房價的急轉(zhuǎn)直下而擔(dān)心不已，甚至于美聯(lián)社把“房地產(chǎn)降溫、房價下跌”作為“年度十大經(jīng)濟新聞”的國際背景下，我國的房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“軟著陸”可能性正在進一步增大。

過去的一年，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控再度高歌猛進的一年，如果說2005年以上海為代表的長三角地區(qū)成為“重災(zāi)區(qū)”，那么2006年全國很多城市的房地產(chǎn)市場都嗅到了“冬天”的味道。從投資規(guī)模上看，全國房地產(chǎn)開發(fā)同比增長21.8%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速，處于近幾年來較低水平，而且熱點的東部地區(qū)增幅只有17.4%。從開發(fā)結(jié)構(gòu)上看，住宅投資增長速度達到25.3%，經(jīng)濟適用住房投資同比增長32.7%，鼓勵普通商品住房建設(shè)措施初見成效。從房價上看，全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲5.5%，比上年回落2.1個百分點。

但顯而易見，地方與中央、企業(yè)與政府、開發(fā)商與消費者等利益方之間的激烈博弈仍在繼續(xù)。其外在表現(xiàn)是，前兩年的部分政策在落實過程中打了許多折扣，一些突出問題仍未得到根本性解決：商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾、房價上漲較快、住房保障制度滯后等。為何重壓之下，北京、深圳、福州等重點城市的房價仍在10%以上增幅強勢運作？這是值得業(yè)界深思的問題。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的研究結(jié)果，2006年，北京、上海、天津、重慶、武漢和南京六大城市住宅均價達到5600元/平方米，相比去年同期增幅高達21.9%。雖然2006年宏觀調(diào)控力度明顯加強，但住宅均價卻持續(xù)上漲，比2005年漲幅增加了3.1個百分點。由此可見，抑制住宅價格的調(diào)控措施藥效未顯。

從上述六個城市住宅成交均價來看，2006年上海住宅均價波動較大，1-6月份，住宅均價呈現(xiàn)逐步遞增趨勢，在6月份達到最高值，7-12月份，住宅均價有所降低，其間波動較大，受新出臺的調(diào)控政策的影響明顯。而其它五個城市的住宅均價都是穩(wěn)中有升，基本上沒有受到地產(chǎn)新政的影響，其中又以北京住宅均價漲幅最大，其12月份的住宅均價已經(jīng)超過上海。

中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不均衡和地方情況的差異性，注定了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在效果上程度不一。在GDP增長過快（2006年10.7%）、貿(mào)易順差過大、人民幣加快升值、國內(nèi)外資本流動性過剩、資產(chǎn)價格飆高（股市、房價）的宏觀經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)要真正實現(xiàn)“軟著陸”并非易事。筆者認為，2007年，除了繼續(xù)加強和改善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，還應(yīng)針對不同區(qū)域的不同癥狀，開出不同藥方。

比如上海。2006年第4號土地出讓公告結(jié)果近日揭曉，其中大部分地塊以底價成交，還有2幅流標，從中反映出開發(fā)商的拿地?zé)崆槊黠@降溫。2006年全市商品房供應(yīng)量同比下降7.5%，可見在持續(xù)的宏觀調(diào)控下部分小型開發(fā)企業(yè)開始逐步淡出市場，剩余的企業(yè)也前幾年的盲目開發(fā)演變?yōu)槔硇蚤_發(fā)，推案更加謹慎。2006年商品房供求比開為1：0.93——這是一個供略大于求的理想狀態(tài)。而若按市政府公布的數(shù)據(jù)，新增商品住宅價格同比下降3.2%。這意味著，上海房地產(chǎn)市場經(jīng)過2005年的明顯緊縮、2006年的小幅走弱，2007年必定是盤整加企穩(wěn)的格局——在某種意義上，可以說將實現(xiàn)“軟著陸”。

但觀察北京、深圳等依然處于高燒中的城市，它們?nèi)粝雽崿F(xiàn)“軟著陸”，還有一大段路要走。2007年，“70/90”、土地增值稅、大戶型保有稅（或?qū)⒊雠_）等政策將對全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響，但如何在維護部分“一刀切”政策權(quán)威性的前提下，實事求是地重點給熱點城市“潑冷水”，無疑是發(fā)改委、建設(shè)部、國土局、央行、監(jiān)察部等部委的份內(nèi)之事。