行業(yè)望遠鏡

2007年國家在房地產(chǎn)政策執(zhí)行上有進一步強化的苗頭：2月1日起，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅由此前的預征進入清算時期，有評論認為，正所謂羊毛出在羊身上，由此導致的商品房開發(fā)成本增加可能轉(zhuǎn)嫁到房價上；1月22日，建設部、中國人民銀行出手加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理等，但二手房交易市場問題頗多，是買是租，專家建議要多衡量。

房價階段性慢漲

2007年伊始，各界對于2007年房價的預期，大部分持穩(wěn)步慢漲觀點。

對于房價上漲原因，昆明房地產(chǎn)業(yè)界的歸咎點是地價上揚。2006年11月，國防路26號102.24畝地塊成交價怕6.9億元，每畝684萬元的單價，刷新昆明居民用地單價成交紀錄。昆明業(yè)界普遍認為，土地價格今年仍將一路攀升，受此影響，房價也會不斷走高，只是在系列宏觀調(diào)控的執(zhí)行之下，漲幅將呈階段性慢漲趨勢。

開發(fā)商成本提高不只在土地上。2月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅由此前的預征進人清算時期，至祥置業(yè)昆明有限公司相關(guān)負責人表示，由此導致的開發(fā)成本上升可能轉(zhuǎn)化到房價中，轉(zhuǎn)嫁給購房者。

“2006年宏觀調(diào)控下，觀望的不只是開發(fā)商，很多購房者同樣采取觀望態(tài)度�！辟Y深置業(yè)顧問張鑫成認為，房地產(chǎn)市場的剛性需求不可能觀望太久，今年肯定會釋放一部分出來，在剛性需求釋放的支撐下，房價也不可能下跌。

中小戶型有望放量

昆明田野地產(chǎn)咨詢公司的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2005年昆明市在售樓盤總量有172個，但2006年，受宏觀調(diào)控影響，新開盤僅59個。

“受宏觀調(diào)控的影響，2006年6—9月份，昆明市基本沒有審批新的樓盤，估計2006年有50·60個樓盤推遲到了2007年推出�！崩ッ魈镆暗禺a(chǎn)咨詢公司數(shù)據(jù)中心人員分析說。

從2006年秋季房交會開始，昆明的中小戶型商品房就嶄露頭角。按照90平方米以下戶型占70%的規(guī)定，再加上2006年推遲開盤的存量在2007年釋放，業(yè)內(nèi)人士認為，在2007年的春秋兩季房交會上，中小戶型將有望集中放量。

二手房買不如租

“個人所得稅”、“營業(yè)稅”等多重稅負壓力下的二手房交易，2007年開春迎來了建設部聯(lián)手中國人民銀行出擊加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理等新規(guī)，旨在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)交易行為，或有望平抑二手房出售價格虛高情況。

據(jù)二解，昆明二環(huán)路以外房價在3000元/平方米左右的商品房占大部分，如果按120平方米的面積計算，加上銀行貸款利息，這樣一套商品房的總價在40萬元左右。同樣，這樣一套簡單裝修的商品房，在二環(huán)路以外的租賃價格600元/月也很常見。這樣算下來，買這樣一套二手房投資的資金回報周期需要近60年。

“全國很多地方的二手房市場，都存在售價漲幅過快而祖賃價格并未跟上的現(xiàn)象。昆明的二手房市場價格確實存在虛高的問題，購買二手房的資金回報周期普遍在50年以上”為此，田野地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理文劍武建議，2007年，在昆明買二手房不如租二手房劃算，如果普通商品房20年內(nèi)收回投資、商鋪類12年內(nèi)收回投資，是屬于比較理想的物業(yè)，對開購買者來說才比較劃算。

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