1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定從2月1日起，各地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行清算，正式向企業(yè)征收30％-60％不等的土地增值稅，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的，整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況。在此，我談?wù)勥@一政策帶來(lái)的影響，特別是對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

一項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，涉及到對(duì)宏觀形勢(shì)的判斷以及實(shí)施效果的估計(jì)。我認(rèn)為國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知對(duì)以前土地增值稅的制度進(jìn)行補(bǔ)充，雖說(shuō)是因?yàn)橐郧暗墓芾聿灰?guī)范，基層偏向于以預(yù)征代替查帳征收，但在增加稅收的同時(shí)，可能也會(huì)起到一些消極的作用，對(duì)投資產(chǎn)生明顯抑制，但卻對(duì)房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生促進(jìn)作用。

普遍認(rèn)為，按照新的征稅方法會(huì)大大增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。我認(rèn)為，稅收負(fù)擔(dān)率增加是必然，但一些人的說(shuō)法存在缺陷：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的土地增值稅允許在企業(yè)所得稅前扣除，如果土地增值稅增加了，稅前利潤(rùn)會(huì)下降，企業(yè)所得稅的計(jì)稅所得額會(huì)相應(yīng)降低，企業(yè)所得稅額會(huì)相應(yīng)降低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的部分支出屬于合理不合法的支出。在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除。認(rèn)真清算下來(lái)，預(yù)計(jì)會(huì)適用較高的增值率，稅收負(fù)擔(dān)率增加。但到底增加到什么水平，尚難以準(zhǔn)確估計(jì)。

國(guó)家稅務(wù)總局認(rèn)為該項(xiàng)通知的出臺(tái)不會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的上升。這個(gè)觀點(diǎn)我不認(rèn)同。雖然決定房?jī)r(jià)水平的是市場(chǎng)總需求和總供給，與企業(yè)的成本沒(méi)有直接關(guān)系，但該項(xiàng)成本的增加將會(huì)在一定程度上改變市場(chǎng)供求狀況，起到促進(jìn)房?jī)r(jià)上升的效果，除非有其他政策能化解這種作用傾向。

土地增值稅是1994年開(kāi)始實(shí)施的，與當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)。主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的過(guò)高收益，緩解分配不公。后來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，為啟動(dòng)內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，該稅種的征收管理被放松。盡管稅務(wù)征收應(yīng)該嚴(yán)格，但現(xiàn)在房地產(chǎn)需求旺盛，供給緊張，稅收的增加可能導(dǎo)致部分臨近盈虧平衡點(diǎn)的企業(yè)退出開(kāi)發(fā)行業(yè)，并降低今后進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的投資增長(zhǎng)率，甚至可能降低絕對(duì)投資額，雖然對(duì)抑制投資過(guò)熱有好處，但未來(lái)的商品房供應(yīng)可能會(huì)有所減少或增幅降低。

再來(lái)看需求。由于一些錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的影響，絕大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，提升房?jī)r(jià)，而在過(guò)去需求旺盛供給不足的情況下，的確有些增加開(kāi)發(fā)商成本的措施并沒(méi)有使房?jī)r(jià)下降，反而繼續(xù)上升。這樣就強(qiáng)化了這種邏輯推理，而且認(rèn)為以后再出增加開(kāi)發(fā)商成本的政策，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上升。這樣不但不能減少購(gòu)買需求，反而有可能放大這種需求，認(rèn)為早買不吃虧，反而賺便宜。而需求的放大顯然對(duì)抑制房?jī)r(jià)是不利的。

綜上所述，這個(gè)通知精神的落實(shí)，可能會(huì)明顯抑制房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，但可能會(huì)間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。其實(shí)我們宏觀調(diào)控的兩個(gè)目標(biāo)——抑制投資過(guò)熱與穩(wěn)定價(jià)格本身就存在著矛盾，所以，這些新規(guī)定顧此失彼也就難免了。

建設(shè)部專家委員會(huì)委員、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩

□劍走偏鋒

股市叫板樓市

前幾天遇到一個(gè)客戶，他來(lái)售樓處很多回了。對(duì)我們項(xiàng)目的性價(jià)比十分認(rèn)可。甚至也交了定金，即將簽合同。但在首付款的問(wèn)題上，他有點(diǎn)拿不定主意。溝通之后，銷售經(jīng)理了解到，他的核心問(wèn)題是，資金目前大部分押在股市上，這一段時(shí)間股市瘋長(zhǎng)，近期可能無(wú)法抽調(diào)資金支付首付款。

這個(gè)問(wèn)題雖然只是個(gè)案。但反映到整個(gè)市場(chǎng)上，可能折射出一個(gè)非常重要的信息：2007年，持續(xù)看好的股市可能是與樓市爭(zhēng)奪資金的最大對(duì)手。對(duì)于一部分投資客比例偏高的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，客戶的成交欲望可能會(huì)明顯下降。之所以要強(qiáng)調(diào)投資客比例高的項(xiàng)目，是因?yàn)樵谖覀兊臓I(yíng)銷實(shí)踐中注意到，面積較大的、以自住客戶為主的住宅，付款上更多選用一次性付款方式，付款的速度更有保障。這就是買房自用與買房投資最大的心態(tài)區(qū)別。在股市與樓市的資金爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，主要戰(zhàn)場(chǎng)還是投資客手中的活錢——股市回報(bào)高，便流向股市；沒(méi)有更好的投資渠道了，便流向樓市。

這部分資金的流向?qū)鞘袝?huì)產(chǎn)生較大的影響，但不會(huì)是根本性的影響。我曾經(jīng)說(shuō)“股市長(zhǎng)牛有助于樓市排毒”。意思就是說(shuō)，減少一些非自用型的購(gòu)買力，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，不會(huì)是毀滅性的打擊，但可以減少炒作的程度，保持樓市健康。股市對(duì)投資型客戶的吸納和轉(zhuǎn)移，實(shí)際上是對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭的一種遏止，盡管不會(huì)是一種逆轉(zhuǎn)。

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