買(mǎi)了被法院查封的房子咋辦

案例：

張先生2006年9月17日與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司草簽了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，支付了2萬(wàn)元定金后一次性支付了全部房款。付款之后，售樓小姐告知張先生該買(mǎi)賣(mài)合同一兩個(gè)星期以后才能辦理網(wǎng)上備案。但是一直到10月底，開(kāi)發(fā)商仍未辦理網(wǎng)上備案。張先生出于疑惑向市房管局市場(chǎng)處咨詢(xún)以后，方知其所購(gòu)買(mǎi)的樓房早在7月份已被法院查封。隨后，張先生要求退房，開(kāi)發(fā)商同意退房，但明確表示不退2萬(wàn)元定金，且退房須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，全部辦下至少要兩三個(gè)月時(shí)間，張先生于是陷入困境。

律師觀點(diǎn)：

對(duì)于本案，律師認(rèn)為可以從以下角度進(jìn)行分析：

一、商品房已被法院查封，雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同。

二、買(mǎi)受人張先生有權(quán)要求該開(kāi)發(fā)商退還全部房款和承擔(dān)賠償責(zé)任。

本案中，該開(kāi)發(fā)商隱瞞房屋已被查封的事實(shí)，使得張先生在不知事實(shí)真相的情況下與之簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同依法歸于無(wú)效，張先生因此無(wú)法取得房屋，該開(kāi)發(fā)商作為過(guò)錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任包括對(duì)張先生進(jìn)行賠償。

但是實(shí)踐中對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)案件中開(kāi)發(fā)商的欺詐行為應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額，一直存在兩種不同的觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商發(fā)生隱瞞事實(shí)情況的欺詐行為時(shí)，應(yīng)根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，對(duì)買(mǎi)受人進(jìn)行雙倍賠償。

第二種觀點(diǎn)，商品房買(mǎi)賣(mài)不適用于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定。
本人認(rèn)可第一種觀點(diǎn)，買(mǎi)受人有權(quán)依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定要求雙倍賠償。但是，從目前實(shí)踐來(lái)看，司法機(jī)關(guān)依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》判定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)雙倍賠償?shù)陌讣�并不多�?jiàn)。
綜上，對(duì)于開(kāi)發(fā)商隱瞞房屋被查封的事實(shí)向買(mǎi)受人銷(xiāo)售該房已經(jīng)構(gòu)成欺詐，我們認(rèn)為，雖然最高法院《解釋》沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定，但是同樣適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定。具體到本案，該開(kāi)發(fā)商隱瞞事實(shí)，將法院已經(jīng)查封的房屋銷(xiāo)售給張先生，其行為已經(jīng)構(gòu)成欺詐，張先生作為商品房消費(fèi)者依法有權(quán)要求該開(kāi)發(fā)商在返還房款的同時(shí)，賠償1倍房款的損失。同時(shí)，需要提醒的是，如果法院最終對(duì)查封的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)所得款將優(yōu)先償還申請(qǐng)人的債權(quán)，因此建議張先生盡量及時(shí)做出抉擇，如與該開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致就退款和賠償事宜及履行期限達(dá)成協(xié)議，或直接起訴該開(kāi)發(fā)商要求退還房款和賠償損失。

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