楊奕勇：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)十宗罪

目前開發(fā)商罔顧風(fēng)險(xiǎn)，先蓋后算。盲目開發(fā)的現(xiàn)象普遍存在。不管地段，不用選址，不搞定位，不搞市場調(diào)查和論證分析，只要拿到土地就建商場。偏僻的山腳下、臭水溝邊、盡頭路等根本不宜建商場的地方，都建起不少商場，有些甚至還是大型商場。

這種選址嚴(yán)重失誤，盲目先蓋起來再說的商業(yè)地產(chǎn)，由于先天不足，建好后，任憑開發(fā)商挖空心思，制造不少概念炒作，一樣難逃一劫，只能長期空置�？芍^得不償失，“賠了夫人又折兵”。

二宗“罪”：只要規(guī)劃，不要策劃

長期以來，國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，都是只重規(guī)劃，重景觀建設(shè)，追求標(biāo)新立異，豪華氣派，往往忽視商業(yè)地產(chǎn)需要全程精心策劃。結(jié)果，盡管商場建得美輪美奐，卻是好看不中用，無法獲得好的回報(bào)，有的甚至被市場永遠(yuǎn)拋棄，長期丟空。

全程策劃在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中所占成本甚微，但它卻是整個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂，有了一個好的策劃往往就成功了一半，就能夠以最少投入，獲得較好回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)理應(yīng)項(xiàng)目未動，策劃先行。應(yīng)全盤精心策劃后再建。商業(yè)地產(chǎn)成功與否，根本上不在于商場是否建得豪華，也不在于是否有轟動效應(yīng)的宣傳炒作，主要在于事前能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，做好全程策劃。

三宗“罪”：只要選址，漠視布局

我到各地不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場調(diào)查后，發(fā)現(xiàn)約有70%的項(xiàng)目，因?yàn)檎�體布局先天不足，造成失誤或失敗。

商業(yè)地產(chǎn)的整體布局與房地產(chǎn)布局的最大不同在于，必須突出商業(yè)主題，圍繞商業(yè)做文章，必須要充分體現(xiàn)商業(yè)特色，認(rèn)真整合各種商業(yè)要素，作專業(yè)的分析和定位后，才能作出符合現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。不少開發(fā)商搞商業(yè)地產(chǎn)，往往只重選址，認(rèn)為只要選址好，一切都好辦，其他都不重要。這種由開發(fā)商說了算，非專業(yè)化開發(fā)的結(jié)果是，盡管商場選址好，回報(bào)卻差，甚至空置或被拍賣。

四宗“罪”：漠視風(fēng)險(xiǎn)，炒作銷售產(chǎn)權(quán)商鋪

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金主要依靠銀行貸款的情況下，開發(fā)商面臨資金壓力，往往只顧眼前利益，肆意炒作引進(jìn)國外主力店，與“世界500強(qiáng)一起飛”等概念，以及返租回報(bào)承諾，炒作銷售產(chǎn)權(quán)商鋪，漠視潛在風(fēng)險(xiǎn)。

由于經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、產(chǎn)權(quán)分離，勢必造成中小投資者以及商家經(jīng)營各行其是，業(yè)態(tài)混亂，最終導(dǎo)致整體經(jīng)營失敗。產(chǎn)權(quán)分散是影響后續(xù)經(jīng)營的禍根，而這個禍根從開發(fā)商炒作銷售產(chǎn)權(quán)商鋪那天起就已經(jīng)埋下，令人防不勝防。

五宗“罪”：只重招商，不重經(jīng)營

國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)最大硬傷之一，就是開發(fā)商自以為是，只重招商，不重經(jīng)營，不少開發(fā)商認(rèn)為，只要招商成功，商業(yè)地產(chǎn)就算開發(fā)成功。為此，一味只重招商，生搬硬套房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金。

招商時，開發(fā)商唯利是圖，投機(jī)開發(fā)，急于求成，一味追求招商率，不管功能區(qū)域，布局位置以及經(jīng)營業(yè)態(tài)；更不管商家大小、素質(zhì)優(yōu)劣，只要有人租賃，商鋪就放租出去。招商中介機(jī)構(gòu)更是追求效益回扣，罔顧風(fēng)險(xiǎn)，編造回報(bào)“神話”。結(jié)果隱患重重，致使無法進(jìn)行后續(xù)經(jīng)營。

六宗“罪”：培育市場責(zé)任心缺失

開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，往往急于求成，罔顧社會責(zé)任，以為商場開了業(yè)就大功告成，但實(shí)際上開業(yè)不過是萬里長征走出的第一步。

商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)后能否做好做強(qiáng)，重點(diǎn)在于必須整合各類資源和投放資金，與商家互惠互利，甚至讓利“蓄水養(yǎng)魚”，當(dāng)仁不讓承擔(dān)商場培育責(zé)任。由于開發(fā)商和管理者缺乏實(shí)戰(zhàn)體會，往往套房地產(chǎn)模式通知業(yè)主依時開業(yè)就算了，根本不考慮市場培育期間，如果經(jīng)營者效益差，管理者就有危機(jī)。一旦經(jīng)營者關(guān)門，開發(fā)商同樣要關(guān)門，經(jīng)營者失敗，開發(fā)商同樣失敗。

開發(fā)商必須要采取果斷措施，做到一切防患未然，商場如戰(zhàn)場，永遠(yuǎn)有競爭，必須要洞察市場變化，不斷化解各種風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造更好營商環(huán)境以利早日促旺商場。

七宗“罪”：漠視商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)的，要實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價值，必須靠專業(yè)運(yùn)作。但國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)普遍存在漠視專業(yè)人才，進(jìn)行非專業(yè)化運(yùn)作開發(fā)經(jīng)營商場。結(jié)果導(dǎo)致開發(fā)商失敗。這是因?yàn)�，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)是兩個根本不同的概念，商業(yè)地產(chǎn)往往以開發(fā)、經(jīng)營好壞論成敗，房地產(chǎn)則以銷售多少論回報(bào)。

商業(yè)地產(chǎn)選址可以多作選擇，資金亦可以多方面籌集，唯有具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營成功經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能的人才，當(dāng)前卻十分缺乏。如此一來，勢必制約了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

八宗“罪”：只靠“天地通”公關(guān)行不通

以往開發(fā)商可以從政府那里以劃撥方式取得廉價土地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。因此，特別看重那些能夠熟悉門路、手眼通天，能夠與政府要人或主管部門拉關(guān)系得到各項(xiàng)好處的“天地通”式公關(guān)人員。認(rèn)為只靠他們四出活動，就可以節(jié)約該項(xiàng)目各類費(fèi)用和時間，拿塊地開發(fā)。

目前，土地實(shí)行公開拍賣，價高者得。此時，如果仍然一味只是依靠“天地通”式公關(guān)人員，只能是作繭自縛。這是因?yàn)�，“天地通”人員擅長的是拉人際關(guān)系，而對如何搞好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作，他們卻是霧里看花，難以精通。

九宗“罪”：商業(yè)地產(chǎn)策劃紙上談兵

如今，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入專業(yè)化開發(fā)時代，可謂“隔行如隔山”，勢必離不開專業(yè)人才進(jìn)行開發(fā)。如果盲目相信這種夸夸其談，有理論無成功開發(fā)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的所謂商業(yè)地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)或?qū)＜�，那么商業(yè)地產(chǎn)將成為他們紙上談兵的“實(shí)驗(yàn)室”，如此一來，將給商業(yè)地產(chǎn)造成慘重?fù)p失。

當(dāng)前，不少商業(yè)地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)以往都是搞房地產(chǎn)策劃的，對商業(yè)地產(chǎn)未有深入透徹的了解。就往往紙上談兵大造輿論，了解一些宏觀調(diào)控信息，就自稱市場運(yùn)行專家；只懂一些房地產(chǎn)意識，就號稱商業(yè)地產(chǎn)專家，有些甚至連商業(yè)地產(chǎn)布局圖紙都看不懂，規(guī)劃布局好環(huán)也不知，也魚目混珠濫竽充數(shù)自稱專家。這些“小學(xué)生”往往“盲人騎瞎馬，夜半臨深池”。

十宗“罪”：Mall開發(fā)“形似神不似”

開發(fā)大型Mall要承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)，可以說，Mall的規(guī)模越大，難度就越大，對周邊交通的壓力也越大，投資就越大，培育市場的時間就越長，收回成本的周期也就越長。

同時，不少開發(fā)商不是跑到國外考察大型購物中心、就是聘請國外專家設(shè)計(jì)Mall。由于未能符合實(shí)際國情，往往貪大求洋，按圖索驥的結(jié)果往往是“形似神不似”，并沒能真正學(xué)到“點(diǎn)”上。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前國內(nèi)Mall多達(dá)300多個。國內(nèi)消費(fèi)者的購買力難以支撐如此巨大Mall群體。結(jié)果，一邊是繼續(xù)大興土木建Mall，一邊卻繼續(xù)是商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下，潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

楊奕勇簡介

楊奕勇先生現(xiàn)任中國商業(yè)地產(chǎn)研究院院長、中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會副主任、香港國際商業(yè)地產(chǎn)投資集團(tuán)董事長，國內(nèi)著名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)戰(zhàn)型專家。

多年來，由楊奕勇親自投資、全程精心策劃、主持開發(fā)的多個大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均獲成功，其中廣州黃沙國家級品牌市場自1993年投資開發(fā)以來，每年成交額高達(dá)80億元，是國內(nèi)最興旺、交易額最大、最成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一。