業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)稅收調(diào)控趨緊土地增值稅的從嚴(yán)征收，將加大開發(fā)商的囤地和開發(fā)成本，縮減房地產(chǎn)企業(yè)利潤，這意味著國家進一步通過稅收環(huán)節(jié)加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，房地產(chǎn)稅收調(diào)控趨緊。16日，國家稅務(wù)總局公布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，從2月1日起，對全國房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的清算工作。

昆明業(yè)內(nèi)人士表示，在近年來土地大幅度升值的市場情況下，土地增值稅的清算無疑會給大量開發(fā)商帶來成本壓力，而且這一部分的成本壓力極有可能轉(zhuǎn)移到房價上，轉(zhuǎn)嫁給購房者。

從“預(yù)征”到“清算”的轉(zhuǎn)變

明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍，扭轉(zhuǎn)以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅“清算”時代。

《通知》規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算，避免開發(fā)商以分期開發(fā)為由拒絕清算土地增值稅。

《通知》還對非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定、土地增值稅的扣除項目、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料、土地增值稅清算項目的審核鑒證、土地增值稅的核定征收、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理等問題作出明確規(guī)定。成本增加給房價施壓

至祥置業(yè)昆明有限公司總經(jīng)理周曼認(rèn)為，從“預(yù)征”到“清算”的轉(zhuǎn)變，意味著土地評估體系將更加完善，同時開發(fā)商的用地成本將提高

據(jù)了解，土地增值稅為地方稅種，目前各地的征收標(biāo)準(zhǔn)不一致。記者從昆明地稅局有關(guān)部門了解到，目前昆明普通商品房預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)為銷售金額的0.5%，商鋪、寫字樓以及別墅等為1%。

昆明業(yè)內(nèi)人士普遍表示，近年來昆明的土地價格大幅升值，土地增值稅從“預(yù)征”到“清算”轉(zhuǎn)變后，清算時還將補交不小數(shù)額的稅款，無疑將增加開發(fā)商的開發(fā)成本。

“清算土地增值稅給開發(fā)商帶來的成本增加，很有可能轉(zhuǎn)嫁給購房者，給房價帶來新一輪的壓力。”周曼分析認(rèn)為。

底線

預(yù)售滿3年須結(jié)清

國家稅務(wù)總局日前亮出了土地增值稅清算的時間和空間“底線”。《通知》指出，主管稅務(wù)機關(guān)對以下3種情況可要求納稅人進行土地增值稅清算：取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

影響

打擊囤地囤房

我國的土地增值稅征收辦法將從此前的“預(yù)征”步入房地產(chǎn)開發(fā)成功后的“清算”時代，地價一旦再度在開發(fā)期限內(nèi)飆漲，開發(fā)商的囤地和開發(fā)成本將大增。

新亞洲·體育城肖斌副總經(jīng)理認(rèn)為，土地增值稅清算將有利于打擊囤地囤房，開發(fā)商違規(guī)操作的門檻也同步提高。

地產(chǎn)股批量跌停帶領(lǐng)大盤跳水

昨日受到2月份開征土地增值稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)依靠囤積土地獲取暴利的可能性不復(fù)存在，房地產(chǎn)下午帶領(lǐng)大盤跳水，房地產(chǎn)板塊大跌近10%。金融、旅游酒店、有色金屬等板塊也成為大盤跳水的主要元兇。深圳成指早盤跳空低開，尤其是午后一度出現(xiàn)大幅回調(diào)，并引發(fā)上證指數(shù)跟隨其出現(xiàn)放量調(diào)整。雖然尾盤有所回升，但仍大跌40個點，大盤也再度回到2800點下方。

每平方米房價廣州增百元成本

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算后，會否因開發(fā)商加大成本而使房價再度飆升？廣州中原地產(chǎn)項目拓展總監(jiān)黃韜則透露，按項目規(guī)模在500畝以下、利潤為15％、建設(shè)容積率在2％左右的普通項目標(biāo)準(zhǔn)進行計算，增值稅清算后，每平方米房價的成本約增加幾十元到100元，不會達到幾百元這種高幅度。這個比例在房價影響的因素中是較小的，目前房價漲跌主要還是由供求關(guān)系所決定。據(jù)《信息時報》

殺手锏

不排除物業(yè)稅適時出臺

即將實行的土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個信號：稅費政策成為２００７年加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工具。

中國社會科學(xué)院副研究員尹中立認(rèn)為，調(diào)整相關(guān)稅收政策對樓市宏觀調(diào)控有著重要的現(xiàn)實意義，“中國的房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策還會得到進一步的發(fā)揮�！�

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為：“如果現(xiàn)有政策尚不足以把�。ǚ績r逆調(diào)控高漲）治好，不排除物業(yè)稅適時出臺。此稅種在國際上通行，一般占財產(chǎn)稅的７０％至８０％的比重，在我國實施也只是遲早之事。”據(jù)新華社

觀點

要精準(zhǔn)“打擊”不要稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁

對于稅收調(diào)控，普通購房人期盼能成為精準(zhǔn)“打擊”房價偏高的利器，擔(dān)心稅負(fù)最終又轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上。

房地產(chǎn)研究專家顧海波指出，聯(lián)系到以往一系列稅費政策對房價影響甚小甚至反向影響的事實，人們不能不擔(dān)心稅負(fù)被轉(zhuǎn)嫁到消費終端。譬如，２００６年出臺的征收２０％個人所得稅被認(rèn)為是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)“精準(zhǔn)調(diào)控”的良策，但終被各地的“核定征收”消解。稅務(wù)總局規(guī)定，對于無房屋原值憑證、不能計算應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可按住房轉(zhuǎn)讓收入的１％至３％核定征稅。結(jié)果，地方在操作中，所得稅基本都按１％或２％的稅率征收，離２０％的法定征收稅率相去甚遠(yuǎn)。核定征收的本意是不給逃稅者可乘之機，地方在具體“落實”中，恰恰將其變成了“合理避稅”的對策。新華社記者徐壽松

爭論

增值稅來了房價能降下來嗎

正方長期利好

能。開發(fā)商從“預(yù)征”步入“清算”時代開發(fā)成本將增加，必然迫使他們要以最快的速度售出樓房才能再投資，無形中虛高的房價必然會下跌。

●“土地增值稅從‘預(yù)征’轉(zhuǎn)為‘清算’，會壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間�！鄙虾Ｈf欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一位銷售經(jīng)理說，“清算制”是使土地增值稅“恢復(fù)”到開發(fā)商應(yīng)該交納的水準(zhǔn)，并不是新增稅負(fù)——“不是現(xiàn)在要多繳，而是以前少繳了”。（某銷售經(jīng)理）

●房價下跌是必然的，因為開發(fā)商手里面沒賣的房子那么多。開發(fā)商肯定受不了。房價慢慢回到實際的價格水平。這是一個長期利好。（市民）

●開發(fā)商資金面緊張了，房價就會下跌！和股市一樣�。ㄗx者）

反方羊毛出在羊身上

不能。什么樣的稅收最終都要落到消費者身上,土地增值稅的征收,必然會導(dǎo)致新一輪的房價上漲。這樣顯然是給開發(fā)商們又一個抬高房價的借口。

●任何增加稅費的舉措都會加速房價的上升！開發(fā)商必然把費用轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上。抑制房價的唯一辦法是大大增加土地供應(yīng)，使市場供應(yīng)超過需求，在價值規(guī)律的作用下，房價將回落！這是已經(jīng)被西方發(fā)達國家反復(fù)證明了的。（讀者）

●經(jīng)營商不會嫌錢賺得多的，他們當(dāng)然是錢越多越好的，就算是一毛錢也會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上的。要想房價往下走，就要從不同方面調(diào)控，土地、建材、稅等等。（市民）

●我是一個開發(fā)商,我見過的政策法規(guī)太多了,所以習(xí)以為常了。說實在的，我們投資的每一元錢都是用來賺錢的，成本增加相應(yīng)的利潤就得增加，但不是簡單地增加一元，而是每元投資最少增加利潤0.5元/年,所以我根本就不怕什么政策調(diào)整，增加的成本在我們手上只是倒個手，最終加上所賺取的利潤一起轉(zhuǎn)到購房者頭上。

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