連日來，昆明重拳整治土地市場(chǎng)而出臺(tái)的“十六條”新政，引起了廣大購(gòu)房者的廣泛關(guān)注。近日，記者采訪了云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研和至祥置業(yè)（昆明）有限公司研究部經(jīng)理邢曉霞等業(yè)內(nèi)人士，對(duì)政策進(jìn)行了解析。業(yè)界普遍認(rèn)為，政府的目的是促使“閑置土地”的快速開發(fā)利用，增加供應(yīng)，平抑房?jī)r(jià)。

繳3萬(wàn)社保費(fèi)不影響房?jī)r(jià)

“十六條”規(guī)定，今后，昆明市在征地工作中將增加3萬(wàn)元/畝的社會(huì)保障費(fèi)用，建立專項(xiàng)社保基金，實(shí)行專戶管理，專門用于被征地農(nóng)民的社會(huì)保障。同時(shí)，自今年1月1日起，取消沒有法律依據(jù)、沒有規(guī)定用途的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村級(jí)在征地中收取的各種費(fèi)用。

邢曉霞表示，就昆明四區(qū)而言，目前地價(jià)成交基數(shù)都比較高，之于每畝幾百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元的土地成交價(jià)，征一畝地繳納3萬(wàn)元社保費(fèi)，對(duì)總地價(jià)影響不大，甚至對(duì)房?jī)r(jià)也不會(huì)造成太大影響。周大研粗略算了一筆賬，0.6-3.0的容積率中，增加土地成本幅度在10-70元/平方米間，以昆明房屋均價(jià)3000元/平方米參照，增加成本還不到房?jī)r(jià)的1%，可以說對(duì)房?jī)r(jià)基本不會(huì)產(chǎn)生影響。但如果地段不好，價(jià)格成交基數(shù)低的地塊，就會(huì)有一定影響。同樣，對(duì)郊縣的房地產(chǎn)業(yè)壓力也會(huì)大一些，目前昆明郊縣的地價(jià)多在30-40萬(wàn)元/畝，房屋均價(jià)1500元/平方米左右，一畝地繳納3萬(wàn)元社保費(fèi)，相當(dāng)于增加了5%的土地成本，房?jī)r(jià)相應(yīng)增加了3%。

業(yè)界同時(shí)擔(dān)心，如果今后還將在地價(jià)上繼續(xù)增加附加成本，則會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)造成一定影響，不利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

嚴(yán)禁囤地逼開發(fā)商“吐房”

“十六條”規(guī)定，對(duì)已獲取國(guó)有土地使用權(quán)的項(xiàng)目用地必須限期開發(fā)，嚴(yán)禁土地閑置，閑置滿1年的從高限依法收取閑置費(fèi)，閑置滿2年的依法無償收回其土地使用權(quán)。達(dá)不到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，不得辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

周大研分析認(rèn)為，此條規(guī)定具有較強(qiáng)的政策指向性，將迫使開發(fā)商進(jìn)一步開發(fā)囤積的土地，從囤地轉(zhuǎn)變成“吐房”來增加市場(chǎng)供應(yīng)。事實(shí)上，開發(fā)商大肆囤積土地，原因很簡(jiǎn)單，一是土地資源越來越少，只有搶先掌握了資源，方能在市場(chǎng)中游弋；二是囤積土地，就是要以時(shí)間換利潤(rùn)，等房?jī)r(jià)漲到他們滿意的高度時(shí)再開發(fā)銷售。但這樣以來，就減少了市場(chǎng)供應(yīng)，供不應(yīng)求也就等于變相抬高了房?jī)r(jià)。

據(jù)了解，2006年昆明商品房成交面積達(dá)773萬(wàn)平方米，銷售總額達(dá)266億元，同比增長(zhǎng)31％。業(yè)界預(yù)測(cè)，昆明此次清理閑置土地，將加快土地的快速開發(fā)利用，今后昆明商品房上市量有望明顯增加。

“目前昆明市場(chǎng)上，許多開發(fā)商都有囤地，一塊地的開發(fā)周期至少也需要1-2年，”邢曉霞說，此舉是對(duì)開發(fā)商資金鏈、開發(fā)周期和發(fā)展戰(zhàn)略的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

工業(yè)用地招拍掛加劇地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)

“十六條”規(guī)定，凡政府原承諾的各項(xiàng)用地優(yōu)惠政策，2006年8月1日后不再執(zhí)行。工業(yè)用地和經(jīng)營(yíng)性用地，一律以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式供地，嚴(yán)禁擅自協(xié)議圈占土地。

據(jù)了解，此前，廉價(jià)的工業(yè)用地一直都是招商引資的籌碼，此次規(guī)定工業(yè)用地一律以招拍掛的方式供地，可以預(yù)見工業(yè)用地價(jià)格將會(huì)上漲。周大研認(rèn)為，工業(yè)用地招拍掛抑或會(huì)促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使得原本計(jì)劃投資工業(yè)的資本轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)業(yè)，間接推動(dòng)住宅地產(chǎn)的發(fā)展，加劇房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。凡政府原承諾的各項(xiàng)用地優(yōu)惠政策，2006年8月1日后不再執(zhí)行。對(duì)2006年10月1日前已簽訂的各類招商引資意向性協(xié)議，自簽訂協(xié)議之日起半年內(nèi)未完成土地報(bào)批和供地手續(xù)的，一律終止協(xié)議。2006年10月1日以后簽訂的各類招商引資意向性協(xié)議，也按此規(guī)定辦理。

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