昆“十六條”：嚴禁囤地 逼開發(fā)商“吐 房”

昆明重拳整治開發(fā)商囤地

連日來，昆明重拳整治土地市場而出臺的“十六條”新政，引起了廣大購房者的廣泛關注。近日，記者采訪了云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研和至祥置業(yè)（昆明）有限公司研究部經(jīng)理邢曉霞等業(yè)內(nèi)人士，對政策進行了解析。業(yè)界普遍認為，政府的目的是促使“閑置土地”的快速開發(fā)利用，增加供應，平抑房價。

繳3萬社保費不影響房價

“十六條”規(guī)定，今后，昆明市在征地工作中將增加3萬元/畝的社會保障費用，建立專項社�；�金，實行專戶管理，專門用于被征地農(nóng)民的社會保障。同時，自今年1月1日起，取消沒有法律依據(jù)、沒有規(guī)定用途的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村級在征地中收取的各種費用。

邢曉霞表示，就昆明四區(qū)而言，目前地價成交基數(shù)都比較高，之于每畝幾百萬元甚至上千萬元的土地成交價，征一畝地繳納3萬元社保費，對總地價影響不大，甚至對房價也不會造成太大影響。周大研粗略算了一筆賬，0.6-3.0的容積率中，增加土地成本幅度在10-70元/平方米間，以昆明房屋均價3000元/平方米參照，增加成本還不到房價的1%，可以說對房價基本不會產(chǎn)生影響。但如果地段不好，價格成交基數(shù)低的地塊，就會有一定影響。同樣，對郊縣的房地產(chǎn)業(yè)壓力也會大一些，目前昆明郊縣的地價多在30-40萬元/畝，房屋均價1500元/平方米左右，一畝地繳納3萬元社保費，相當于增加了5%的土地成本，房價相應增加了3%。

業(yè)界同時擔心，如果今后還將在地價上繼續(xù)增加附加成本，則會對整體市場造成一定影響，不利于房價的穩(wěn)定。

嚴禁囤地逼開發(fā)商“吐房”

“十六條”規(guī)定，對已獲取國有土地使用權的項目用地必須限期開發(fā)，嚴禁土地閑置，閑置滿1年的從高限依法收取閑置費，閑置滿2年的依法無償收回其土地使用權。達不到土地使用權轉(zhuǎn)讓條件的，不得辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

周大研分析認為，此條規(guī)定具有較強的政策指向性，將迫使開發(fā)商進一步開發(fā)囤積的土地，從囤地轉(zhuǎn)變成“吐房”來增加市場供應。事實上，開發(fā)商大肆囤積土地，原因很簡單，一是土地資源越來越少，只有搶先掌握了資源，方能在市場中游弋；二是囤積土地，就是要以時間換利潤，等房價漲到他們滿意的高度時再開發(fā)銷售。但這樣以來，就減少了市場供應，供不應求也就等于變相抬高了房價。

據(jù)了解，2006年昆明商品房成交面積達773萬平方米，銷售總額達266億元，同比增長31％。業(yè)界預測，昆明此次清理閑置土地，將加快土地的快速開發(fā)利用，今后昆明商品房上市量有望明顯增加。

“目前昆明市場上，許多開發(fā)商都有囤地，一塊地的開發(fā)周期至少也需要1-2年，”邢曉霞說，此舉是對開發(fā)商資金鏈、開發(fā)周期和發(fā)展戰(zhàn)略的嚴峻考驗。

工業(yè)用地招拍掛加劇地產(chǎn)競爭

“十六條”規(guī)定，凡政府原承諾的各項用地優(yōu)惠政策，2006年8月1日后不再執(zhí)行。工業(yè)用地和經(jīng)營性用地，一律以招標、拍賣、掛牌的方式供地，嚴禁擅自協(xié)議圈占土地。

據(jù)了解，此前，廉價的工業(yè)用地一直都是招商引資的籌碼，此次規(guī)定工業(yè)用地一律以招拍掛的方式供地，可以預見工業(yè)用地價格將會上漲。周大研認為，工業(yè)用地招拍掛抑或會促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構的調(diào)整，使得原本計劃投資工業(yè)的資本轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)業(yè)，間接推動住宅地產(chǎn)的發(fā)展，加劇房地產(chǎn)業(yè)的競爭。凡政府原承諾的各項用地優(yōu)惠政策，2006年8月1日后不再執(zhí)行。對2006年10月1日前已簽訂的各類招商引資意向性協(xié)議，自簽訂協(xié)議之日起半年內(nèi)未完成土地報批和供地手續(xù)的，一律終止協(xié)議。2006年10月1日以后簽訂的各類招商引資意向性協(xié)議，也按此規(guī)定辦理。