由于相關(guān)內(nèi)容不符合國家有關(guān)要求，建設(shè)部1月9日發(fā)布的《關(guān)于征求90平方米以下住宅設(shè)計要點（征求意見稿）意見的函》被予以廢止。昨天，新華社、上海證券報網(wǎng)絡(luò)版都刊發(fā)了這一消息，雖然僅是征求意見稿，但政策變化之快還是讓很多人對背后的博弈有了種種猜想。

從去年年中以來，圍繞住房結(jié)構(gòu)而進行的調(diào)控政策成為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的焦點之一，“70%的新建住宅面積須建設(shè)90平方米以下小戶型”的說法一度引起市場廣泛關(guān)注。

中小戶型面積放寬到107平米

9日

9日，建設(shè)部官方網(wǎng)站公布《90平方米以下住宅設(shè)計要點》（征求意見稿），在這份旨在貫徹落實90平方米以下中小套型住宅政策的文件中，將各地各類住宅套型建筑面積標準予以了一些修正。其中提出，90平方米以下的中小套型住宅將推廣精裝修，逐步取消毛坯房。

值得注意的是，大部分地區(qū)的小戶型面積標準在乘以相應的系數(shù)后，有所放寬，最高可達90平方米的1.19倍，約107平方米。而引發(fā)爭議的也正是這一條。

意見稿中“面積控制標準”一項規(guī)定，“以夏熱冬冷地區(qū)6層以下住宅的套型建筑面積90平方米為控制標準的基數(shù)，該地區(qū)其他類型的住宅和其他地區(qū)各類住宅的套型建筑面積，由這個基數(shù)乘以相應的修正系數(shù)得出各地區(qū)各類住宅的套型建筑面積控制標準�！毙拚禂�(shù)表顯示，住宅層別分6層以下、7至11層、12至18層和19層及以上四檔，氣候類型分嚴寒地區(qū)、寒冷地區(qū)、夏熱冬冷地區(qū)、夏熱冬曖及溫和地區(qū)四檔。交叉組成的共計16個修正系數(shù)中，除夏熱冬冷地區(qū)6層以下住宅系數(shù)為1外，只有夏熱冬暖地區(qū)6層以下住宅系數(shù)為0.99，其他地區(qū)的各類物業(yè)系數(shù)均大于1，最大值為1.19。且天氣越冷、樓層越高的物業(yè)，系數(shù)越高。

對于這一面積修正系數(shù)的初衷，意見稿稱“為鼓勵住宅建筑的節(jié)能節(jié)地設(shè)計”。上海信義房產(chǎn)法務(wù)總監(jiān)解釋，氣候因素確實是影響建筑物占用空間的變量之一。比如寒冷地區(qū)的供熱管道系統(tǒng)，墻體厚度等都會影響住宅公攤面積。同時，高層住宅也會因電梯等設(shè)備占用大量建筑空間。而套型建筑面積是由套內(nèi)建筑面積加分攤的共用建筑面積組成，修正系數(shù)的高低必然向高層和寒冷地區(qū)傾斜，這是有道理的。

除此之外，意見稿還規(guī)定：“每套住宅套型陽臺面積不應超過8平方米�！睋�(jù)開發(fā)商介紹，這一要求也是此前未見的新規(guī)。

《設(shè)計要點》還指出，90平方米以下中小套型住宅的套密度不宜低于110戶/公頃。選址方面，90平方米以下中小套型居住區(qū)應設(shè)在靠近公共交通站點和就業(yè)密集區(qū)，公交站點到住宅的最長步行距離不宜大于300米。

“按照《設(shè)計要點》，中小套型住宅建設(shè)密度不低于每公頃110戶，人口密度相對較大，因此選址應方便社會公共服務(wù)，靠近公共交通站點和就業(yè)密集區(qū)�！苯ㄔO(shè)部新聞發(fā)言人說，“公共交通應該是群眾出行最方便的交通工具，特別是人口密度偏大的中小套型住宅區(qū)，公交站點到住宅的最長步行距離不應大于300米�！�

另外，設(shè)計還要符合社會融合的原則，避免特殊人群，如低收入家庭、老年人、殘疾人等過度集中。此外，在停車位設(shè)計上，對市中心的普通商品住宅，要保證每戶至少擁有0.36個車位，城市一般地區(qū)為0.48個，郊區(qū)0.6個。經(jīng)濟適用房車位數(shù)為前者的一半。

“90平米”“70%指標”不變

10日

《90平方米以下住宅設(shè)計要點》（征求意見稿）僅僅掛出一天，就在10日被廢止。

建設(shè)部有關(guān)負責人昨日說，作為一份推薦性技術(shù)文件，《90平方米以下住宅設(shè)計要點（征求意見稿）》不符合國務(wù)院辦公廳和建設(shè)部文件要求。也就是說，建設(shè)部1月9日發(fā)出的征求意見稿違反了建設(shè)部165號文精神。

建設(shè)部在《關(guān)于征求90平方米以下住宅設(shè)計要點（征求意見稿）意見的函》的說明中說，建設(shè)部要求各地必須嚴格執(zhí)行《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（國辦發(fā)[2006]37號，民間稱“國十五條”——作者注）中關(guān)于“凡（2006年6月1日以后——作者注）新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”規(guī)定。在執(zhí)行過程中貫徹落實《建設(shè)部關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房[2006]165號）的要求。

沒辦法評價

反應

“早上看到的消息，還說要適當放寬有關(guān)小戶型住宅的規(guī)定；但中午之后又有新的消息稱，之前的征求意見稿被廢止了。所以我們現(xiàn)在沒辦法評價什么，只能靜待進一步的消息�！弊蛱�，昆明一些房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)部門負責人說。

中林地產(chǎn)有關(guān)負責人分析說，即使是看之前的征求意見稿，其有關(guān)放寬的內(nèi)容和昆明也關(guān)系不大——昆明是氣候溫和地區(qū)，系數(shù)還是0.99倍，所以還是基本按90平方米來計算。他說，現(xiàn)在業(yè)界對于“今后在新增住宅項目中套型面積在90平方米以下的中小戶型要達到70%”的規(guī)定意見各一，但從設(shè)計上看，要嚴格達標會增加難度，要么是設(shè)計成走道式，或者是點式結(jié)構(gòu)，這在朝向方面就不會盡如人意。

另外，銀海地產(chǎn)營銷部有關(guān)負責人也表示，因為市場需求總是在變化的，所以新規(guī)對房價不會有太大打擊。

政策存變數(shù)猜想

讓我們來看看“國十五條”原文。有專家就曾表示，變數(shù)早存其中。

“國十五條”規(guī)定：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”，但同時還明確：“直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目，凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調(diào)整�！�

事實上，地產(chǎn)商用實際行動回應了“國十五條”。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱忠一透露，去年前11個月，全國40個重點城市批準預售的商品住宅套均建筑面積為113平方米，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重僅為20.5%。

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