2006年的昆明樓市，從年初的火爆到年中調(diào)控期里的觀望，再到年末樓市的復(fù)蘇，購房者與開發(fā)商共同經(jīng)歷著一輪不平靜的跌宕心情。在這一年中，國家連續(xù)出臺的房地產(chǎn)政策，一直保持平穩(wěn)發(fā)展的昆明樓市并未受到太多影響。來自市房產(chǎn)信息網(wǎng)的不完全統(tǒng)計(jì)，2006年全市商品房銷售總額達(dá)266億元，同比增長31％，成交面積達(dá)773萬平方米。而二手房交易更是一飛沖天，成交面積338萬平方米，成交金額突破百億元大關(guān)，達(dá)105億元，同比增長76％，一手房與二手房交易面積超過千萬平方米大關(guān)。

一手房保持平穩(wěn)

2006年的昆明樓市整體走勢，是隨著國家宏觀調(diào)控的深化而變化的，基本呈一個(gè)倒“V”型，即從年初經(jīng)歷房地產(chǎn)宏觀半年后，交易量開始慢慢回升。上半年隨著“國六條”的出臺，以及樓市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，讓“全民炒房”熱迅速降溫，投機(jī)者先行退場，同時(shí)，也讓投資者也望而生畏。到下半年因“90平方米70%”政策的落定，開發(fā)商紛紛開始放量，而真正的用于結(jié)婚、拆遷、改善等自住型購房者浮出水面，成為下半年昆明住房市場中的主力軍團(tuán)，至年末形成了當(dāng)年的交易高點(diǎn)。

據(jù)市房產(chǎn)信息網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2006年昆明商品房合同成交面積773萬平方米，合同成交金額266億元。其中，住宅成交665萬平方米，合同成交金額198億元。

值得注意的是，雖然再次經(jīng)歷了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，但去年昆明商品房銷售總量并沒有減少。2005年全市商品房成交面積666.69萬平方米，成交金額202億元。通過對以上兩組數(shù)據(jù)的對比可以得出：2006年商品房的成交面積同比增長16%，成交金額同比增長31%。

從總體來看，2005年昆明樓市的發(fā)展與全國基本一致，基本順應(yīng)了房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的規(guī)律，沒有出現(xiàn)沿海地區(qū)部分城市大起大落的情況，房價(jià)保持平穩(wěn)。雖然在年末出現(xiàn)了均價(jià)超過8000元的順城以及MOMA、時(shí)光俊園等一批位于主城黃金地段的高價(jià)樓盤，但在去年銷售前20名的樓盤中，主要以大盤為主。特別是昆明世紀(jì)城·金源社區(qū)成交總量突破百萬平方米，占據(jù)全年樓市成交面積的12%，該項(xiàng)目前期主要以單位團(tuán)購為主，每平方米價(jià)格為2000余元,將昆明樓市均價(jià)總體拉低。

在房價(jià)之外，隨著廉租房制度的完善、經(jīng)濟(jì)房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大、90平方米戶型政策逐步落實(shí)，另一種溫暖浮上了市民心頭。

去年10月，《昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃》方案出臺，提出昆明將建立以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房為補(bǔ)充、廉租房為保障的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，到2010年基本實(shí)現(xiàn)常住人口戶均擁有或租住一套住房，完全解決雙困家庭的住房問題。隨后昆明面向住房困難家庭，首次大規(guī)模啟動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，并計(jì)劃在隨后的五年內(nèi)昆明將建設(shè)3.1萬套、建筑面積250萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。

年末，隨著西山區(qū)太河辦事處及官渡區(qū)子君村的經(jīng)濟(jì)適用房招標(biāo)建設(shè)，昆明房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)“兩條腿”走路，“一條腿”是發(fā)展商品房市場，“另一條腿”是緊抓保障性住房建設(shè)。通過分開調(diào)控管理，相信從明年下半年起這些低價(jià)的惠民房將推向市場，這無疑使我們距離“居者有其屋”的理想越來越近。

二手房成交過百億元

經(jīng)歷了國家宏觀調(diào)控洗禮，在巨大剛性需求拉動(dòng)下，昆明二手房市場整體交易仍保持著上升的勢頭。2006年全市二手房累計(jì)成交面積338萬平方米，比去年同期增長21%，成交金額105億元，同比增長76%。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，新建商品房銷售面積與二手房成交面積的平均比例為2.3：1，與2005年基本相似，仍處于倒掛期，而在2004年昆明卻是二手房交易領(lǐng)先一手房。有資料表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家上市銷售的住房中，一手房與二手房的比例是1∶3－1：5。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平達(dá)到一定階段后，由于人均擁有住宅面積飽和，新建量減少，一手房銷售下降，交易將集中到二手房市場。形成了有錢人買新房，換大房，中低收入的人群購買二手房，住舊房的住房消費(fèi)梯次結(jié)構(gòu)。

對于這一倒掛現(xiàn)象的延續(xù)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要是近郊新盤的大量上市，不但給購房者提供很大的選擇空間，在價(jià)格上具有較大吸引力。如昆明世紀(jì)城、新亞洲體育城、華龍人家、云南印象等，大大低于主城區(qū)的均價(jià)，吸引了大家的關(guān)注，也使得二手房市場成交量下滑，表明昆明房地產(chǎn)市場仍在一個(gè)高速發(fā)展的階段。

值得關(guān)注的是，雖然去年二手房交易大幅落后一手房，但二手房的均價(jià)卻首次超過商品房價(jià)格。這主要是受城區(qū)一手房的大幅上漲影響，由于二手房交易主要集中在四城區(qū)，伴隨著一批高價(jià)房的上市，其周邊的二手房也應(yīng)聲而漲。此外，雖出現(xiàn)營業(yè)稅征收期限延長至5年及加收個(gè)稅等政策影響，市場成交量曾陡然下滑，但市場的剛性需求強(qiáng)烈，年末又再度回穩(wěn)。而一些售房者直接將稅款加入房價(jià)，也使二手房的價(jià)格有所升高。

當(dāng)然這一大幅“倒掛”現(xiàn)象的出現(xiàn)，也需要引起投資者的關(guān)注。從整體上看，昆明的房地產(chǎn)發(fā)展是健康的，但是由于昆明新城建設(shè)的加速與開發(fā)，昆洛路、東三環(huán)建成通車以及廣福路改擴(kuò)建完工，預(yù)計(jì)，今明兩年將會有一批交通基礎(chǔ)條件優(yōu)越的近郊大盤的上市，無疑給昆明市場提供了大量的房源。預(yù)計(jì)在2－3年內(nèi)，它所帶來的供需矛盾會顯現(xiàn)出來，市場供大于求將會給房價(jià)帶來眾多不穩(wěn)定因素。

資金實(shí)力決定話語權(quán)

在去年房地產(chǎn)開發(fā)中，同樣關(guān)注的一個(gè)話題就是土地。土地拍賣市場的風(fēng)起云涌，交易價(jià)格紀(jì)錄不斷被刷新。

房地產(chǎn)開發(fā)，是一個(gè)資金高密度聚集的行業(yè)，這就對房產(chǎn)公司的資金實(shí)力提出了一定的要求。之前的昆明樓市卻出現(xiàn)了一個(gè)怪現(xiàn)象：小公司憑借幾百萬元就能“玩轉(zhuǎn)”一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，獲取暴利。這種局面，在2006年，有了徹底的改變。過去的一年，昆明樓市進(jìn)入了“實(shí)力決定話語權(quán)”的時(shí)代。

2006年5月昆明市面向市場供應(yīng)的第一塊掛牌拍賣土地，也就是北市區(qū)最后一塊居住用地，實(shí)力集團(tuán)以1.32億元拍下，每畝單價(jià)超過130萬元。當(dāng)所有人都認(rèn)為這一價(jià)格過高時(shí)，沒想到以此為標(biāo)志，昆明土地交易戰(zhàn)的序幕就此拉開。在接下來的五甲塘、東南二環(huán)、青年路、民航路等一宗宗土地拍賣價(jià)不斷創(chuàng)新高。

從這些參與競地的企業(yè)來看，每次都是那么幾張熟悉的老面孔，俊發(fā)、星耀等。出盡風(fēng)頭的俊發(fā)敢于連續(xù)高價(jià)買地，在于其整合了俊發(fā)地產(chǎn)、云錫地產(chǎn)、華夏地產(chǎn)等企業(yè)的資源及資金優(yōu)勢。銀海地產(chǎn)則聯(lián)合了長豐逸康地產(chǎn)，共同買下了南二環(huán)的用地。

在多變的樓市里，只有超強(qiáng)的實(shí)力，才能保證你的話語權(quán)，地產(chǎn)大鱷們的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，更加印證了這一淺顯的道理。買地，代表著未來幾年在樓市“說話”的權(quán)利。從這一點(diǎn)上來說，未來三五年內(nèi)，大鱷們已經(jīng)可以影響昆明樓市的方向。一個(gè)可以預(yù)見的未來，是昆明房產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)模式日趨成熟，越來越多的實(shí)力不濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)正在逐漸退出這個(gè)市場。同時(shí)還可以預(yù)見的是，能在殘酷競爭中生存下來的企業(yè)一定是資金雄厚、底氣十足的，而這些企業(yè)又往往趁行業(yè)洗牌之機(jī)不斷壯大。你退我進(jìn)，房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入寡頭時(shí)代。

違規(guī)售房企業(yè)被罰

盡管國家、省、市連續(xù)出臺對規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的規(guī)定及進(jìn)行專項(xiàng)整治，然而去年昆明仍有一些房地產(chǎn)企業(yè)及銷售代理機(jī)構(gòu)頂風(fēng)作案，在未取得商品房預(yù)售許可證下違規(guī)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。

2006年12月，在云南省建設(shè)廳上報(bào)給建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治有關(guān)情況的報(bào)告》中，通報(bào)了昆明市整頓規(guī)范市場秩序的案例。2006年9月昆明房交會期間，有5家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證就進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。得知情況后，昆明市房管局立即進(jìn)行調(diào)查處理。除向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)人員進(jìn)行詳細(xì)詢問外，還特派專人前往銷售現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地調(diào)查取證，掌握了第一手資料。

根據(jù)調(diào)查掌握的情況，按照《昆明市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》的規(guī)定，昆明市房管局對這5家未取得商品房預(yù)售許可證，擅自銷售認(rèn)購卡的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)出整改通知，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，處已收取預(yù)付款百分之一以下的罰款，并責(zé)令糾正違法行為，限期清退所收取的認(rèn)購款，同時(shí)寫出整改措施。

通過這一事件的查處，可以看出昆明房地產(chǎn)市場仍需加大整治力度，整頓工作任重道遠(yuǎn)。

房價(jià)穩(wěn)中有升是必然

在過去的一年里，雖然國家宏觀調(diào)控政策頻出，但昆明市在本年度項(xiàng)目開發(fā)總量增幅不大的前提下，旺盛的需求依然支撐著房價(jià)的堅(jiān)挺。有關(guān)人士分析認(rèn)為，昆明是一個(gè)比較健康發(fā)展的市場，并不存在“虛火”，土地價(jià)格上漲，建筑成本增加，供應(yīng)量減少等因素，使得房價(jià)必然上漲，而且未來2－3年內(nèi)回落的機(jī)會不大。如今，各開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目上十分理性，他們根據(jù)市場的需求去開發(fā)新產(chǎn)品，而買房的客戶在“貨比三家”之后才決定買房。此外，去年昆明土地供應(yīng)量達(dá)到2萬余畝，土地供應(yīng)量充足，加之昆明市房產(chǎn)管理及樓市監(jiān)控也已走在全國前列，這些在一定程度上保證了昆明樓市走上了持續(xù)健康發(fā)展的道路。

目前，昆明正處在城市建設(shè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，因拆遷形成的被動(dòng)需求購房力量，外來人口的不斷增長，以及改善型購房居民的日漸增多，都會使目前旺盛的需求現(xiàn)狀得以保證。新昆明快步發(fā)展迎來了大好的投資時(shí)機(jī)，大量外來資金的注入也帶來了一批具有較強(qiáng)消費(fèi)力的外來人口，為昆明樓市注入新的需求力量，直接促成了今年樓市的暢旺。

房價(jià)上漲其實(shí)是與樓盤的品質(zhì)、規(guī)劃、配套等方面的提升有關(guān)，是房子的品質(zhì)提高了，人們的居住水平提升了，需求增加等因素導(dǎo)致的房價(jià)上漲，房價(jià)穩(wěn)中有升是一種必然。

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