袁一泓：中國房地產(chǎn)步入高風(fēng)險(xiǎn)期

一個(gè)月時(shí)間股指上漲400點(diǎn)，4天時(shí)間，股指上漲200多點(diǎn)，在我的記憶中，這是近10年來中國證券市場極為罕見的現(xiàn)象。但是，股指仍在瘋狂攀升，用人們的話說，“向上已沒有天花板”。

與此同時(shí)，房價(jià)也在繼續(xù)快速上漲。在宏觀調(diào)控的背景下，房價(jià)不管不顧地上漲，確實(shí)令人很無奈。而且，近期我接觸的幾乎所有專家、地產(chǎn)商，均眾口一詞地表示：以北京、廣州、深圳為代表的大城市，2007年房價(jià)仍將較快上漲。

股票價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格，都屬于資產(chǎn)價(jià)格。很顯然，目前我國資產(chǎn)價(jià)格正處于高漲階段。正像許多證券分析師和房地產(chǎn)專家所論證的，兩種資產(chǎn)價(jià)格的這種高漲，有其合理的因素，但是，巨大的風(fēng)險(xiǎn)也正在急劇累積。

股指和相當(dāng)數(shù)量股票的大幅上漲，本質(zhì)上是一種透支預(yù)期的體現(xiàn)。以股權(quán)分置改革作為股指上漲的動(dòng)力，從1000點(diǎn)漲至2000點(diǎn)，已經(jīng)基本到位了；而以經(jīng)濟(jì)增長和公司業(yè)績?yōu)楣芍干蠞q的動(dòng)力，依據(jù)不足，否則就難以解釋為什么2001-2005年我國經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，股市卻陷入嚴(yán)重低迷，而絕大部分上市公司業(yè)績2006年并沒有成倍增長。股指和眾多股票對(duì)預(yù)期的透支，是有天花板的，而絕不是無止境的。

同樣，房價(jià)的大幅上漲，也是一種透支預(yù)期的體現(xiàn)。以上海為代表的長三角，2002年-2005年，房價(jià)翻了幾番；北京、深圳從去年下半年開始，似乎有意效仿上海，試圖令房價(jià)再行翻番。由于房價(jià)不是由成本定價(jià)，而是市場定價(jià)，所以房價(jià)本質(zhì)上是由購房（住房）需求決定的。以購房群體為例，我國22-29歲的青年人群已成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的購房主力，而歐美國家這類購房人群是34歲以后。但住房需求對(duì)預(yù)期的透支也是有天花板的。

資產(chǎn)價(jià)格暴漲之后的泡沫破裂，是導(dǎo)致日本90年代經(jīng)濟(jì)跌入低谷的直接原因。目前，我國股票市場和房地產(chǎn)市場的形勢與日本泡沫破滅前有相當(dāng)類似之處。決策層不可能對(duì)這種形勢視若無睹。

那么，股價(jià)和房價(jià)什么時(shí)候會(huì)碰到用水泥澆鑄的堅(jiān)硬的天花板？

如果股票市場不進(jìn)行自我調(diào)整，非理性的瘋漲仍將持續(xù)，不排除決策層采取行政手段調(diào)整，最極端的做法依然是人民日?qǐng)?bào)社論。

如果房價(jià)仍舊這么上漲，即使不繼續(xù)采取行政手段調(diào)控，市場化手段也會(huì)很激烈。譬如，匯率和利率的調(diào)整。

有跡像表明，2007年匯率調(diào)整步伐會(huì)加速。人民幣升值過慢，是貨幣流動(dòng)性過大、信貸快速擴(kuò)張及資產(chǎn)價(jià)格膨脹的重要導(dǎo)因。2007年人民幣升值3%-5%甚至更多是完全必需的。

2007年，利率必須也可能加速上調(diào)。銀行利率過低，是貨幣流動(dòng)性過大、信貸快速擴(kuò)張及資產(chǎn)價(jià)格膨脹的另一個(gè)更重要的導(dǎo)因。2007年上調(diào)兩次利率，是完全必需的。

倘若2007年匯率和利率同時(shí)調(diào)整，房地產(chǎn)市場是影響最大的行業(yè)之一。它必然同時(shí)作用于地產(chǎn)商和購房者（包括投資者）。那時(shí)，即是已積累多年的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)釋放的開始。