春城晚報：房產(chǎn)快車道上響起陣陣剎車聲

中國的房地產(chǎn)行業(yè)正飛速奔馳在快車道上。此時，如果不慎因速度失控肇事，其造成的后果及其連鎖反應(yīng)不堪設(shè)想。2006年，國家為維護(hù)這一快車道上的秩序，“國六條”、“國十五條”、限地限資征個稅，無所不盡其能，借宏觀調(diào)控之手頻頻發(fā)出剎車警示，力圖構(gòu)建行業(yè)正常秩序。

變更“交通規(guī)則”

政策回顧：

5月17日，國務(wù)院常務(wù)會議通過進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場的六條措施，即“國六條”，強(qiáng)調(diào)“切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”。5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等9部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(即“國十五條”)，細(xì)化了“國六條”的要求，量化新建住房結(jié)構(gòu)比例，規(guī)定自6月1日起，新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房須占開發(fā)建設(shè)總面積70%以上（即“90/70”規(guī)定）。

政策點評：

快車道上，加長型、超長型和超載的車輛太多了，道路不堪重負(fù)，怎么辦？變更道路交通規(guī)則：小型車優(yōu)先，重型車靠邊排隊限量。

慣性使然，由于之前的存量開發(fā)項目持續(xù)釋放，同時新項目審批到實施還有一個相應(yīng)的過程，因此，090/70”規(guī)定出臺后，下半年的昆明房市雖也出現(xiàn)了諸如“飛行的樹�！�、“報業(yè)·尚都”等幾乎全小戶型的盤面，但整體大戶型仍然主導(dǎo)市場銷售，預(yù)計按新規(guī)定實施的項目從明年開始將陸續(xù)面世。

加收“買路錢”

政策回顧：

9月5日，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)間題的通知》提出，要建立丁業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度。今后，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低干公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)。

11月，則政部、國土資源部和人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)日周整新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》，規(guī)定自2007年1月z日起，新增建設(shè)用地土也有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍。

政策點評：

為了讓快車道走得更安全，減少上道的車輛是個不錯的選擇，于是國家就在入口收費(fèi)站處提高了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一石入水，激起無數(shù)漣漪。11月中旬，昆明老民航路上一個地塊拍出每畝675萬元的天價，相當(dāng)于每平方米1萬多元；而在一個多月后，攀昆商場后面一塊面積3.34畝的地塊拍出了3559萬元的價格，加上補(bǔ)償使用費(fèi)，每畝價格達(dá)1127萬元，每平方米土地價格攀升到近17000元，為昆明商業(yè)用地迄今的最高價

對于后一《通知》的旨意，國土資源部相關(guān)人員說，主要針對地方政府，意在遏制地方用地沖動。但在房地產(chǎn)這一中央政府和地方政府存在長期博弈的行業(yè)領(lǐng)域，調(diào)控結(jié)果還待時間檢驗房地產(chǎn)開發(fā)受益原本包括土地增值受益和開發(fā)受益，現(xiàn)在土地受益部分以“買路錢”方式損失后，房地產(chǎn)商就只能指望開發(fā)受益了。

“油價”上漲

政策回顧：

4月28日央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)。27個百分點，由原來的5.58%提高到5.85%o其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變

而僅僅過了4個月，8月19日，央行再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貨款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由原來的2.25%提高到2.52％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由原來的5.85%提高到6.12%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。

政策點評：

在資金運(yùn)作上能否長袖善舞，關(guān)乎房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存亡。資金對于地產(chǎn)商，就如燃油之于汽車，油價上漲，汽車主能不著急嗎？盡管央行加息不僅僅針對房地產(chǎn)行業(yè)，但對房地產(chǎn)行業(yè)的打擊可想而知。金融界專家易憲容認(rèn)為：房地產(chǎn)市場價格快速上漲的最為重要的原因是銀行資金的利率過低，不少人借助于國內(nèi)銀行的低利率進(jìn)行炒作。因此，提高銀行的貨款利率是打擊房地產(chǎn)市場炒作最為重要的方面。

二手房市很受傷

全額征收營業(yè)稅、強(qiáng)征個稅、土地增值稅，接二連三，2006房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一步步收緊，部分小型二手房經(jīng)營機(jī)構(gòu)將面臨出局。

全額征收營業(yè)稅

政策回顧：

6月1日，九部委發(fā)文對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收人全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收人減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

政策影響：

政策一出臺，昆明的許多賣房者為避免緞納營業(yè)稅，都搶著盡快過戶，與5月份同期相比，部分中介會司6月上旬的成交量上升了40％左右。政策實施后，部分二手房機(jī)構(gòu)幾乎門可羅雀。

12月21日開征兩稅

政策回顧：

８月1日，國家出臺了個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅的新政，該政策明確了個人轉(zhuǎn)讓二手房時須征收個人所得稅，不能提供房子原值憑證的，按總價1%—3％收個稅，如果能夠提供房屋原值憑證的，個人出售房屋的應(yīng)納稅所得額＝（轉(zhuǎn)讓收入額—財產(chǎn)原值一轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金一合理費(fèi)用）X20%。

二手房交易的個人所得稅和土地增值稅在昆明于12月21日起開征。

政策影響：

開征前，昆明市房產(chǎn)交易中心每日受理的房產(chǎn)買賣合同公證成倍增長，邵分時候增加幅度高達(dá)近3倍。

至于征稅后交易量的大幅回落，當(dāng)屬意料之中。

急剎車

政策回顧：

8月底，國土資源部召開新聞發(fā)布會，表示6月1日起，各地將停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地
手續(xù)，對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進(jìn)一步控制同時還要嚴(yán)格限制低密度、大套型高檔住房的土地供應(yīng)，從而進(jìn)一步調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

12月12日，國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于發(fā)布實施＜限制用地項目目錄(2006年本)＞和＜禁止用地項目目錄(2006年本)＞的通知》中，再次重申了別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目和高爾夫球場項日等屬于禁止用地項目。

政策點評：

這一次的用地“急剎車”，實際是2003年國土資源部禁止別墅用地供應(yīng)政策的一個延續(xù)，幾年來，全國各地的“擦邊球”不斷，別墅項目不曾斷絕。從昆明市場來看，這一腳“急剎車”作用明顯，6·10月份期間，昆明的別墅供應(yīng)量明顯下跌，昆明新增別墅僅260余套，與去年同期相比，直線下滑了64%；銷售率達(dá)到了近20%，與去年同期相比，翻了一倍多；價格同比上漲了14.1％。

“進(jìn)口車”受限

政策回顧：

7月24日，由建設(shè)部等六部委聯(lián)合簽訂了名為《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)人和管理的意見》的171號文件，出臺了針對外資的“國14條”。文件內(nèi)容不但規(guī)定外資個人購買房產(chǎn)必須實名制，還將對境外熱錢進(jìn)人樓市實行準(zhǔn)人制。有關(guān)負(fù)責(zé)人后來在解釋相關(guān)條款的時候稱：“凡符合條件的境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的商品房�！辈�對外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一些規(guī)定：投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。

政策點評：

就在絕大部分進(jìn)口車關(guān)稅日漸下調(diào)的時候，房地產(chǎn)對于外資進(jìn)入的限制和準(zhǔn)入門檻的提高，多少有些出人意料。這就好比說是你進(jìn)口車性能好，你可能擾亂我快車道秩序，那就禁止你上道。

實際上，外資不一定非要通過直接購房或者直接投資房地產(chǎn)才能進(jìn)入你房地產(chǎn)行業(yè)，它的進(jìn)入方式和渠道很多，如此禁限只是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的辦法，并不可取。對于昆明這樣的二三線城市而言，關(guān)涉外資之事，尚可暫行作壁上觀。