水水：2006年終政策十道“令牌”

一年調(diào)控，十道“令牌”。2006年國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策之多、措施力度之大前所未有。從年頭到年末，先后推出的調(diào)控政策措施涉及5個(gè)方面，共有10項(xiàng)之多。列舉關(guān)鍵詞如下：

一、升息。

信貸方面，央行兩度上調(diào)利率。4月28日和8月19日起，央行在不到4個(gè)月時(shí)間，兩次分別上調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，意在釋放實(shí)行貨幣緊縮政策的信號(hào)。升息不是專門針對(duì)樓市，但樓市受影響首當(dāng)其沖，房地產(chǎn)開發(fā)融資成本加大，一年至三年期貸款利率為6.30%，三年至五年期貸款利率升至6.48%，五年期以上貸款利率達(dá)6.84%。但個(gè)人房貸則可享受八五折利率優(yōu)惠。

在需求環(huán)節(jié)，央行也曾動(dòng)用利率杠桿加以調(diào)節(jié)。5月8日，上調(diào)各檔次住房公積金貸款利率0.18個(gè)百分點(diǎn)。

二、提高首付。

9部門在《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》(即“國(guó)十五條”)中規(guī)定，6月1日起，個(gè)人住房貸款首付提至30%，但購(gòu)買自住房且套型面積低于90平方米仍執(zhí)行首付比例20%。

三、“90/70”。

5月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的六條措施，即“國(guó)六條”，強(qiáng)調(diào)“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”。5月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等9部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》(即“國(guó)十五條”)，細(xì)化“國(guó)六條”的要求，量化新建住房結(jié)構(gòu)比例，規(guī)定自6月1日起，新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房須占開發(fā)建設(shè)總面積70%以上(即“90/70”規(guī)定)。

11月30日，建設(shè)部下達(dá)“死命令”：尚未公布住房建設(shè)規(guī)劃的城市，務(wù)必在12月20日前全面完成編制、公布和備案工作。

四、廉租房制度。

“國(guó)六條”深度關(guān)懷中低收入人群的住房問題，首次較系統(tǒng)地明確了解決中低收入家庭住房的4條路徑，即“重點(diǎn)發(fā)展”中低價(jià)位中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房，“積極發(fā)展”住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。

11月30日，建設(shè)部高調(diào)公布全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議印發(fā)的《關(guān)于各地區(qū)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況的通報(bào)》，并下“最后通牒”：尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立并實(shí)施。

五、問責(zé)。

“各地區(qū)、特別是城市政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”，這預(yù)示著中央政府問責(zé)的“劍鋒”已有明確指向：城市政府。在“齊心協(xié)力”地落實(shí)樓市調(diào)控政策問題上，地方政府責(zé)無(wú)旁貸。

六、全額征收營(yíng)業(yè)稅。

“國(guó)十五條”規(guī)定，自2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；滿5年交易的，則按買入與賣出的差額征稅。

七、個(gè)人所得稅。

7月18日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，從8月1日起，二手房轉(zhuǎn)讓征收20%的所得稅。此舉意在通過稅收杠桿，從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)入手，抑制投資，遏制投機(jī)。

八、土地閑置費(fèi)。

“國(guó)十五條”明確加大對(duì)閑置土地的處置力度，對(duì)超出合同約定動(dòng)工日期滿1年未動(dòng)工的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。按期動(dòng)工但開發(fā)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。此舉意在打擊屯地。

九、外資核準(zhǔn)。

7月24日，建設(shè)部等6部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對(duì)外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行“核準(zhǔn)制”，對(duì)外企房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)行“國(guó)民待遇”，對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人購(gòu)房執(zhí)行嚴(yán)格的審批登記和實(shí)名制。是為外資購(gòu)樓上“緊箍咒”。

十、土地提價(jià)。

2006年11月，財(cái)政部、國(guó)土資源部和人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》,規(guī)定自2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍。國(guó)土資源部相關(guān)人員說，此舉主要針對(duì)地方政府，意在遏制地方用地沖動(dòng)。