2004年1月8日，裴女士與某房產(chǎn)公司簽訂了一份《商品房預(yù)售合同》，約定裴女士購(gòu)買該公司開發(fā)的、位于寶山路450號(hào)三寶花苑601室的房屋。當(dāng)時(shí)該房屋正在建設(shè)過(guò)程中，按合同約定：房屋建筑面積為39.50平方米，總價(jià)款為196000元。同時(shí)，雙方約定該房產(chǎn)公司應(yīng)在2005年6月30日前向裝女士交付符合雙方約定的房屋。之后，雙方又簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)原《商品房預(yù)售合同》中的部分內(nèi)容進(jìn)行了變更：（1)約定房產(chǎn)公司贈(zèng)送裴女士其所購(gòu)房屋的全部裝修，交付給裝女士的房屋應(yīng)是精裝修房；（2）對(duì)于房屋交付時(shí)間從原來(lái)的2005年6月30日變更為在取得《竣工驗(yàn)收備案表》后90天內(nèi)，將全部裝修好的精裝修房交給裝女士；（3）如果延期交房，每延期一天應(yīng)按裝女士已支付給房產(chǎn)公司的房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一向裴女士支付違約金。雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》生效后，裝女士按約付清了全部的房款196000元。

但是直到2005年8月29日，房產(chǎn)公司才取得了該房早的《竣工驗(yàn)收備案表》。在房屋裝修完畢后，2005年9月10日，房產(chǎn)公司為該房屋辦了產(chǎn)權(quán)證，并通知裝女士于2005年9月29日前去辦理入戶手續(xù)。裴女士認(rèn)為《補(bǔ)充協(xié)議》是在她沒(méi)有完全了解其內(nèi)容的情況下簽訂的，其不認(rèn)可。房產(chǎn)公司未按《商品房預(yù)售合同》約定的交付時(shí)間履行合同，已構(gòu)成違約，故拒絕辦入戶手續(xù)，并要求房產(chǎn)公司先向其承擔(dān)違約責(zé)任。房產(chǎn)公司拒絕了裝女士的
要求，并認(rèn)為自己沒(méi)有逾期交房，不應(yīng)承擔(dān)任何違約責(zé)任。在雙方爭(zhēng)執(zhí)不下的情況下，裴女士于2005年10月22日將該房產(chǎn)公司起訴至人民法院，要求房產(chǎn)公司支付延期交房的3個(gè)月違約金。

法院審理后認(rèn)為，裴女士與房產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效，對(duì)雙方具有法律約束力。按《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，房產(chǎn)公司應(yīng)在取得《竣工驗(yàn)收備案表》后90天交房，而此約定實(shí)際上構(gòu)成了對(duì)《商品房預(yù)售合同》中交付期限的變更。故房產(chǎn)公司在2005年9月29日以前向裴女士交房并沒(méi)有違約。故判決駁回了裴女士要求房產(chǎn)公司承擔(dān)延期交房違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。

律師分析

分析本案，按照《商品房預(yù)售合同》約定的交房期限，房產(chǎn)公司確實(shí)遲延交房3個(gè)月。但當(dāng)裴女士依此向房產(chǎn)公司索賠時(shí)，卻沒(méi)有得到法院的支持。這是為什么呢？關(guān)鍵在于、《補(bǔ)充協(xié)議》。

根據(jù)我國(guó)《合同法》第七十七條關(guān)于“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”之規(guī)定，裴女士與房產(chǎn)公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》作為經(jīng)雙方協(xié)商一致而對(duì)《商品房預(yù)售合同》約定內(nèi)容的變更，其中，包含了對(duì)交房期限的內(nèi)容進(jìn)行了變更。該約定對(duì)雙方均有法律約束力，房屋交付時(shí)間應(yīng)按《補(bǔ)充協(xié)議》的約定執(zhí)行，因此，裴女士按《商品房預(yù)售合同》約定交付時(shí)間要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任的主張無(wú)法得到法院的支持。

律師建議

在上述案例中，房產(chǎn)公司關(guān)注履約控制，針對(duì)可預(yù)見的情況變化，與購(gòu)房人協(xié)商變更合同約定，避免了延期交房的法律風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)避免延期交房的法律風(fēng)險(xiǎn)的措施之一是加強(qiáng)對(duì)與購(gòu)房人簽訂的買賣合同的管理。

云南省于1998年推出《商品房購(gòu)銷合同》（示范文本），在全省商品房交易過(guò)程中強(qiáng)制推行使用，經(jīng)過(guò)兩次修訂，目前使用的合同文本為云南省建設(shè)廳、云南省工商行政管理局統(tǒng)一監(jiān)制的《商品房購(gòu)銷合同》（2003版）。該《商品房購(gòu)銷合同》對(duì)交付時(shí)間、交付條件、延期交房所要承擔(dān)的違約責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定。但是，筆者認(rèn)為，針對(duì)不同樓盤的不同情況，該《商品房購(gòu)銷合同》仍有需要完善之處。如，示范文本中沒(méi)有嚴(yán)格規(guī)定延期交房所包括的具體情形，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將存在非常大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不要盲目地使用《商品房購(gòu)銷合同》，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)于合同不完善之處，以補(bǔ)充協(xié)議的形式進(jìn)行補(bǔ)充或變更。

做好《建設(shè)工程施工合同》的履約控制，特別是關(guān)注工期控制和質(zhì)量控制，也是避免延期交房的重要措施。作為有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，在確認(rèn)交付日期時(shí)，應(yīng)全面考慮工程建設(shè)過(guò)程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)、障礙和困難，合理安排工期，切忌將工期安排過(guò)緊；同時(shí)，要將質(zhì)量控制貫徹到《建設(shè)工程施工合同》履行的方方面面，將房屋可能存在的質(zhì)量問(wèn)題消滅在萌芽階段，保證房屋按期通過(guò)竣工驗(yàn)收。

當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，應(yīng)當(dāng)合理安排資金，保證在建設(shè)工程施工的每一個(gè)階段，資金都能夠有效及時(shí)到位，以保證工程能夠順利完成。

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