以案說法

公有住房由于歷史原因，目前還有很多承租人在承租。而在原公房承租人死亡后，公房由誰來承租成了房產(chǎn)糾紛的一大焦點。

有一個案例：張老伯曾住一套公房，該房系老人承租且只有張一個戶口，其子女均不在這里常住。后老人找了一個老伴王氏，王雖然原是上海人，但戶口在外地。老兩口在張的房屋內(nèi)居住了七年后，張去世了，王提出要承租房屋，但張的子女認(rèn)為其沒有本市常住戶口，不能繼續(xù)租賃該房屋。

我們先來看有關(guān)規(guī)定，根據(jù)市房屋土地資源局《關(guān)于貫徹實施上海市房屋租賃條例》的意見（二）》第十二條之規(guī)定：“承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶名的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)按照上款規(guī)定書面確定承租人�！�

同時該條又規(guī)定“承租人死亡，其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人，其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致，要求變更租賃戶名的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)按照下列順序書面確定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）�！�

根據(jù)上述規(guī)定，似乎可以看出公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人應(yīng)該是在該處有本市常住戶口，才可以繼續(xù)履行租賃合同。這是因為，原有公房配給制度主要是為保障承租人家庭成員的居住利益，而且原來戶籍制度與房屋居住情況是比較一致的，有戶口的共同居住人一般是原承租人的近親屬，屬于原公房配給制度的保障范圍。

那是否王老太就無家可歸了呢？回答是否定的。隨著實際情況的不斷發(fā)展，比如無本市常住戶口人員的婚姻增加、出國戶口的遷離、房屋實際的居住情況等，有關(guān)法院在判決時也考慮到目前社會的實際情況，大致有下列兩種情形的人員雖然沒有戶口但也一般認(rèn)為可以具備繼續(xù)履行租賃合同的資格：

一：在本市無常住戶口，但因與原承租人或同住人結(jié)婚而在該公房內(nèi)實際居住生活一年以上的；

二：因服兵役、就學(xué)、服刑等原因，戶口遷出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前已實際居住在該公房內(nèi)且在本市無其他住房，或雖有其他住房但居住困難的。

上面兩種情形其實是對于“共同居住人”這個概念作了一定的擴大解釋，遵循著公平合理的法律原則來解決實踐中的問題，顯然非常具有實際意義。因此，筆者認(rèn)為，基于上述審判實踐，該老人的老伴可以成為該公有住房的承租人，其老人權(quán)益可以得到保護。但相關(guān)解釋應(yīng)在今后的司法實踐中進(jìn)一步完善。

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