案例：

青山的王小姐問：我在去年5月份和孟先生簽訂了二手房買賣協(xié)議，房屋建筑面積為85.45平方米。由于當(dāng)時(shí)孟先生房屋的兩證還沒有辦下來，所以我們約定先付款交房，等他的兩證辦下來后再辦理過戶。房產(chǎn)證下發(fā)后，我發(fā)現(xiàn)該證上載明的建筑面積是82.33平方米，比合同約定的面積少了3.12平方米。請(qǐng)問，我可以要求孟先生將面積差價(jià)款退還給我嗎？二手房面積誤差解決方式是不是也和新房一樣？

律師解答：

除非你們?cè)诤贤�中有明確的約定：“該房屋按照具體面積計(jì)價(jià)，出現(xiàn)面積誤差參照新商品房買賣面積誤差解決方式解決�！狈駝t你不能要求退還面積差價(jià)款。

新商品房買賣和二手房買賣中對(duì)于面積誤差的解決方式是不同的。

新商品房發(fā)生面積誤差時(shí)，如無其他約定，應(yīng)當(dāng)按照下列方式解決：

1.面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)；

2.面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起（一般為30日）內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)部分的房價(jià)款由開發(fā)商返還買受人，絕對(duì)值超出3％部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。

二手房買賣則不一定按照以上的方式解決。

二手房買賣中影響二手房定價(jià)的因素很多，比如房屋環(huán)境因素、房屋質(zhì)量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋裝修因素、房屋物業(yè)管理質(zhì)量因素、房屋附屬家具電器因素等，其影響價(jià)位的因素比新商品房買賣要多得多。而且，二手房買賣合同中，也沒有約定“房屋的單價(jià)或是房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容，所以一般認(rèn)定雙方之間的房屋買賣是按套計(jì)價(jià)。

根據(jù)目前的二手房交易習(xí)慣，二手房買賣雙方一般都會(huì)親自到實(shí)地看房。買賣雙方對(duì)房屋的實(shí)際情況包括面積情況都非常清楚。所以一般情況下，二手房都是按套計(jì)價(jià)，并非按每平米單價(jià)出售，因此不存在補(bǔ)交面積差價(jià)款的問題。當(dāng)然，如前所述，如果在合同中明確約定“該房屋按每平米單價(jià)計(jì)算”的除外。

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