小戶型，是2003年樓市避不開(kāi)的一個(gè)話題。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，僅2003年上半年北京新開(kāi)盤的小戶型樓盤總規(guī)模超過(guò)了100萬(wàn)平方米，其在五月的銷售量已經(jīng)占到了商品住宅的四分之一。榮豐2008之后，后現(xiàn)代城、飄HOME、蜂鳥(niǎo)社區(qū)、北京五月、威凱星期八、萬(wàn)方阿波羅計(jì)劃等小戶型項(xiàng)目如雨后春筍冒了出來(lái)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，當(dāng)小戶型總量占到總開(kāi)發(fā)量15%以上時(shí)，將出現(xiàn)產(chǎn)品過(guò)剩，到時(shí)盲目跟進(jìn)的小戶型項(xiàng)目只能自己買單。

小戶型供應(yīng)量井噴

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年上半年北京新開(kāi)盤小戶型樓盤的總規(guī)模超過(guò)了100萬(wàn)平方米。其中東部新開(kāi)盤就有7個(gè)，總規(guī)模占68.4%；其他5個(gè)樓盤位于北部和西部，總規(guī)模占總體的31.6%。從區(qū)域來(lái)看，CBD附近的小戶型樓盤數(shù)量最多，有易構(gòu)空間、非常生活、富頓中心等；其他有小戶型樓盤的區(qū)域有萬(wàn)柳的蜂鳥(niǎo)社區(qū)、西外的北京五月和威凱星期八、太陽(yáng)宮萬(wàn)方阿波羅計(jì)劃等。另外，位于長(zhǎng)安街萬(wàn)壽路延長(zhǎng)線的“橙色年代”新拋出的“巧戶型”也受到了各界關(guān)注。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商表示，針對(duì)小戶型在設(shè)計(jì)過(guò)程中將業(yè)主起居本該需要的生活空間統(tǒng)統(tǒng)剪去等缺陷，巧戶型在追求精巧戶型的同時(shí)，設(shè)計(jì)上尤其突出了“Q版情趣巧戶型”的設(shè)計(jì)理念。

中原研究部向正凱認(rèn)為，小戶型已經(jīng)從原來(lái)在南城的榮豐2008、SOLO的星星之火，以燎原之勢(shì)迅速在北京遍地開(kāi)花。小戶型的熱銷和不斷升級(jí)換代說(shuō)明這種產(chǎn)品有一定的市場(chǎng)需求。但是眾多項(xiàng)目瞄準(zhǔn)CBD白領(lǐng)階層，在東部扎堆也是非常危險(xiǎn)的。一個(gè)項(xiàng)目火了，就有七八個(gè)項(xiàng)目跟風(fēng)，這些同質(zhì)化的項(xiàng)目嚴(yán)重扎堆。業(yè)內(nèi)人士透露，還有若干個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備也作小戶型，現(xiàn)在市場(chǎng)上推出的小戶型就像冰山一角，水面下不知還有多大的冰塊。

原創(chuàng)小戶型具有競(jìng)爭(zhēng)力

小戶型是否會(huì)過(guò)剩？藍(lán)石顧問(wèn)總經(jīng)理李春平認(rèn)為，相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)講，其實(shí)大戶型積壓得更多，在CBD區(qū)域，大戶型積壓的現(xiàn)象由來(lái)已久，在這種情況下小戶型相對(duì)好賣。在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)中，通常最先賣完的也是小戶型。細(xì)分到整個(gè)小戶型市場(chǎng)，超小戶型和做過(guò)“變性手術(shù)”的小戶型應(yīng)該最先過(guò)剩，而原創(chuàng)小戶型在最初規(guī)劃時(shí)就考慮到進(jìn)深、面寬等因素，能較好地滿足人們的生活功能。

很多項(xiàng)目都是走投無(wú)路才改做小戶型，這樣項(xiàng)目在布局、配套、均好性等方面本身就有一些硬傷，業(yè)界把這些從大變小的項(xiàng)目戲稱為做過(guò)“變性手術(shù)”，這些帶有硬傷的項(xiàng)目入住后問(wèn)題較多。另外，還有30平方米以下的超小戶型也是很難消化的，可能初期會(huì)引起較大反響，但實(shí)際上超小戶型不能滿足人居住的基本生活功能。而市場(chǎng)后期推出的像蜂鳥(niǎo)社區(qū)、威凱星期八等新盤已經(jīng)意識(shí)到這些問(wèn)題，不僅是原創(chuàng)戶型，面積也穩(wěn)定在50平方米左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，超小戶型將最先被市場(chǎng)淘汰，而50平方米左右建筑功能、布局成熟的小戶型幾十年也不會(huì)落后。

投資看準(zhǔn)小戶型空白地帶

專家表示，CBD、中關(guān)村都是商務(wù)氛圍較濃的區(qū)域，流動(dòng)人口比較多，人們都愿意居住在附近，置業(yè)很少能做到一步到位，這就給小戶型提供了生存空間。而一項(xiàng)針對(duì)中關(guān)村的調(diào)查表明，“村民”的無(wú)房率為93.4％，平均月住房支出為1630元，平均上下班時(shí)間為70分鐘，當(dāng)前居住滿意度僅為5％，選擇一年內(nèi)買房的則高達(dá)15％。可能有人不喜歡小戶型，但中關(guān)村核心區(qū)住宅的供應(yīng)量有限，中關(guān)村、北四環(huán)、萬(wàn)柳一代高房?jī)r(jià)使得他們不得不關(guān)注周邊的小戶型。

北京恒宇佳泰地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人表示，城北小戶型稀缺，中關(guān)村一帶除了推出就賣光的非常宿舍、新盤蜂鳥(niǎo)社區(qū)等個(gè)別小戶型項(xiàng)目外，多數(shù)都是大戶型、高總價(jià)的住宅，在這一地區(qū)總價(jià)在40萬(wàn)左右的小戶型應(yīng)該受到追捧。

專家認(rèn)為，很多小戶型項(xiàng)目吸引了大批投資客，本身任何投資行為都會(huì)具有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但是投資小戶型的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于大戶型要小一些。因?yàn)橘?gòu)買的年輕人本身就有很大的流動(dòng)性，相對(duì)來(lái)講，產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)、出租都比較容易，再加上首付款少、按揭壓力小，看準(zhǔn)中關(guān)村蜂鳥(niǎo)社區(qū)這樣的小戶型項(xiàng)目應(yīng)該能取得不錯(cuò)的投資回報(bào)。

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