二手房交易中，買賣雙方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后，如果一方反悔，另一方即可通過法律程序，將對(duì)方告進(jìn)法院，按照合同要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。如果是賣方不賣了，是否僅僅給付了違約金了事？如果買方反悔不買了，而賣方卻以更高的價(jià)格出售了房屋，買方是否可以因此而不付違約金？這里我們選取的兩則案例，可以給已經(jīng)簽訂了買賣合同，卻遭遇對(duì)方反悔者參考。本期我們繼續(xù)請(qǐng)來(lái)靜安法院法官李鴻光，對(duì)兩個(gè)案件進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。

賣房反悔豈是違約金能搪塞？

買房人許先生支付了購(gòu)房款32.4萬(wàn)元之后，賣房者方先生夫婦在取得了房產(chǎn)權(quán)證后，卻不愿再履行雙方所簽的房屋買賣合同。面對(duì)法庭的開庭審理，方先生對(duì)自己的違約行為，只表示愿意給付違約金來(lái)補(bǔ)償對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失。近日法院的判決，卻使得方先生夫妻大跌眼鏡，雙方的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》仍需繼續(xù)履行。

今年1月下旬，經(jīng)房屋中介商介紹，方先生夫婦與許先生簽署了二手房買賣合同，約定方先生夫婦把自己名下鳳陽(yáng)路某號(hào)一套房屋，以人民幣108萬(wàn)元的價(jià)款，轉(zhuǎn)讓給許先生。付款方式是在簽約的當(dāng)日，許先生支付部分房款，為保障交易的安全，方先生夫婦同意將上述房款暫存于中介公司，同時(shí)方先生夫婦也將該房地產(chǎn)權(quán)證原件及相關(guān)交易資料交給中介公司。在中介公司查詢?cè)摲课轃o(wú)查封狀況后，3日內(nèi)由中介公司把錢款無(wú)息轉(zhuǎn)交給方先生夫婦。許先生應(yīng)在15日內(nèi)支付房款32.4萬(wàn)元，余款由許先生辦理購(gòu)房貸款手續(xù)后，由銀行劃入方先生賬戶。雙方還約定若方先生夫婦反悔，應(yīng)向許先生支付違約金，違約金按已付款日萬(wàn)分之五計(jì)算。若方先生夫婦逾期超過15日，仍未交付房地產(chǎn)權(quán)證及資料的，許先生有權(quán)單方解除合同，書面通知方先生夫婦，由方先生夫婦賠償房?jī)r(jià)總價(jià)款的10％。

今年2月10日前，許先生分兩次支付了共計(jì)32.4萬(wàn)元，由中介公司轉(zhuǎn)交給了方先生夫婦，但方先生夫婦卻沒有把房地產(chǎn)權(quán)證交到中介公司，經(jīng)許先生催辦后，方先生夫婦表示要反悔，不愿再履行原簽署的房屋買賣合同。引起許先生不滿向法院起訴，要求雙方的房屋買賣合同繼續(xù)履行。他說，方先生夫婦已收到自己支付的房款32.4萬(wàn)元，卻在沒有理由情況下拒絕履行合同，違反了誠(chéng)信原則，毀約是故意行為，理應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。方先生夫婦提出愿意承擔(dān)違約金來(lái)解除合同是無(wú)法律根據(jù)的，因?yàn)檫@是合同賦予自己的權(quán)利，方先生夫婦無(wú)權(quán)享受。

方先生夫婦辯稱，雙方合同簽訂后，房屋并未轉(zhuǎn)交給對(duì)方。根據(jù)雙方的約定，自己可以退回已收的房款，并付給對(duì)方違約金作補(bǔ)償。所以對(duì)方只有對(duì)違約金、賠償金的請(qǐng)求權(quán)。

作為方先生夫婦不履行交付房屋義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)哪種民事責(zé)任？法院認(rèn)為，簽訂的房地產(chǎn)房屋買賣合同，屬雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，雙方均不得擅自變更或者解除�，F(xiàn)方先生夫婦不按合同約定全面履行義務(wù)，屬于違約行為。而許先生可以按照合同的約定行使解除權(quán)，也可以不行使解除權(quán)，而要求方先生夫婦繼續(xù)履行合同，這是合同賦予許先生的權(quán)利。遂法院對(duì)此案作出一審判決，雙方的房屋買賣合同繼續(xù)履行，辦理該房屋的過戶手續(xù)。

法官點(diǎn)評(píng)：

在簽訂了房屋買賣合同后，賣方主動(dòng)毀約時(shí)，如果買方認(rèn)為仍然需要履約，法律是支持買方的。對(duì)賣方來(lái)說，違約金賠償絕對(duì)不是可以敷衍過去的。

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