房地產(chǎn)交易通常分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種。為了促銷，不論是預(yù)售或是現(xiàn)售，發(fā)展商都需要利用各種媒介進(jìn)行廣告宣傳，尤其是在預(yù)售階段，廣告宣傳就顯得更為重要。生動(dòng)、形象的廣告宣傳可以有效地推出銷售工作，所以，不管是發(fā)展商還是代理商，都會(huì)遺余力地作房地產(chǎn)廣告。

但是，不切實(shí)際的廣告和夸大其詞的廣告往往會(huì)給購(gòu)房人帶來(lái)極大的經(jīng)濟(jì)損失。有的廣告與其說(shuō)是夸張的宣傳，還不如說(shuō)是虛假?gòu)V告或是騙人廣告。這些虛假的廣告會(huì)出自不同的渠道：

一、來(lái)自發(fā)展商。有的發(fā)展商售房心切，在制作廣告時(shí)不按實(shí)事求是的原則去辦事，而是片面追求表面文章，誘導(dǎo)購(gòu)房人的購(gòu)買欲望，如把房屋坐落的位置或離某個(gè)建筑物的距離描繪得好像近在咫尺，“某某花園距某某地僅15分鐘車程”等，實(shí)際上也許半個(gè)小時(shí)也到不了。有的發(fā)展商作完廣告后并不遵守廣告上的承諾，而是隨便改變建筑格局或裝飾材料等。

二、來(lái)自代理商。應(yīng)該說(shuō)，在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，大總值發(fā)發(fā)展商在作廣告時(shí)還是遵守廣告內(nèi)容要真實(shí)的原則的。但在代理商方面，暴露的問(wèn)題相對(duì)就多一些，房地產(chǎn)銷售代理這個(gè)行當(dāng)在我國(guó)還屬新鮮事物，相應(yīng)的有關(guān)法規(guī)政策也不完善，難免某些代理商為了追求高銷售額，去作富有刺激性的廣告。在房地產(chǎn)交易中，代理商的活動(dòng)可以說(shuō)是短期的，或者說(shuō)是一時(shí)性的，購(gòu)房人認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)并簽訂了認(rèn)購(gòu)書后，代理商的任務(wù)就是基本完成，這種情況使得代理商比較容易采用夸大其詞的廣告有的代理商在報(bào)紙上或在介紹材料中還會(huì)宣傳許多項(xiàng)發(fā)展商從來(lái)沒(méi)有打算提供給購(gòu)房人的條件，例如裝修的標(biāo)準(zhǔn)、提供的服務(wù)等等。

三、來(lái)自廣告公司，無(wú)論是發(fā)展商或者是代理商，都有可能直接請(qǐng)廣告公司作售樓廣告，有的廣告公司往往從廣告的效應(yīng)出發(fā)，不考慮房地產(chǎn)廣告的實(shí)際后果。廣告公司通過(guò)電視、報(bào)紙、雜志或其他各種宣傳媒體，在廣告中極有誘惑力地大肆渲染，使許多購(gòu)房者誤入歧途。

作為購(gòu)房者，特別是期房的購(gòu)買者。不可能像在商店里買東西一樣看到實(shí)際商品再買，大都是憑文選的宣傳去認(rèn)購(gòu)房地產(chǎn)。售房廣告的宣傳或是承諾，誘導(dǎo)他們作出購(gòu)買的選擇，一旦他們付了樓價(jià)款，等房屋竣工交付使用時(shí)他們會(huì)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際情況與當(dāng)初的售樓廣告或介紹材料相距甚遠(yuǎn)。出現(xiàn)這種情況時(shí)，購(gòu)房人找發(fā)展商詢問(wèn)原因，發(fā)展商會(huì)將責(zé)任推到代理商身上或廣告公司身上。也有的發(fā)展商或代理商會(huì)解釋說(shuō)廣告只不過(guò)是宣傳而已。

根據(jù)我國(guó)廣告法有關(guān)規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告使消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任，廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者明知或者應(yīng)知廣告虛假仍設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布的，應(yīng)當(dāng)貪污承擔(dān)連帶責(zé)任。所以，不管虛假?gòu)V告來(lái)自哪一條渠道，最終發(fā)展商都要負(fù)法律責(zé)任，因?yàn)榘l(fā)展商有責(zé)任、有義務(wù)對(duì)所有廣告最后把關(guān)，所有的受到虛假?gòu)V告欺騙的購(gòu)房人最終都可以把責(zé)任歸到發(fā)展商身上。

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