近兩年，關(guān)于中國是否存在房產(chǎn)泡沫的爭論此起彼伏，莫衷一是，而房地產(chǎn)價格卻持續(xù)上漲。

關(guān)注房價很久了，自然看到很多種說法。遺憾的是，不管是什么學(xué)者、教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家，或是些高級房產(chǎn)商，還有不少業(yè)內(nèi)人士，寫的東西看起來慘不忍睹，一大半的人，其實就是竹苞。（這是《詩經(jīng)》中的一個詞。據(jù)說和紳曾向紀(jì)曉嵐要字，紀(jì)就寫了這兩個字給和，和很高興，因為紀(jì)一向看不起他，這又是詩經(jīng)中的詞。和就拿來在劉鏞面前炫耀，劉看了露出奇怪的笑容。劉說“竹苞”拆開，就是“個個草包”四個字，是在諷刺和紳。和大怒，為后來紀(jì)發(fā)配新疆埋下伏筆）。特別是一些所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，差不多就是用筆桿子殺人。詳細(xì)論述，可參考本人博客中的《經(jīng)濟(jì)學(xué)家與房價謊言》。

毛澤東說：凡是敵人贊成的，我們就要反對。所以開發(fā)商的言論，不聽也罷。（王石除外，任志強(qiáng)有些話很難聽，不過最好能避免情緒化，認(rèn)真分析，有些其實是有道理的）。真的要是如他們說的要大漲，何必要賣房子呢？拿在手里賣更高的價不好嗎？

尤其人們都有個誤區(qū)，看一種說法，首先看其是不是個有頭有臉的人，而不是首先看有沒有依據(jù)和道理。本人默默無聞，也不代表誰的利益，寫了近20萬字關(guān)于房價的文章，也沒有什么直接的好處，只不過因為還有社會責(zé)任感罷了。

開發(fā)商如誤入白虎節(jié)堂，看到這個文章，就此打住吧，不要往下看了。炒房人也是如此，你們不承擔(dān)房價下跌的社會虧損，誰來承擔(dān)？本文是給年收入５萬以下，總資產(chǎn)２０萬以下的人看的。

以下是本人總結(jié)出的促使房價下跌的４０個因素。要注意的是，在相同的需求下，供給增加；或在相同供給下，需求減少，都是促使價格下跌的充分條件。

１、價格由價值決定，同時受供求關(guān)系影響。上海房子的價值到底是多少不好判斷，但是看看日本的例子，日本因為人多地少，所以舉國上下認(rèn)為日本的房子應(yīng)該大漲特漲，結(jié)果在最高峰時，東京及周圍三個地區(qū)的理論地價超過美國整個國家土地價值及在紐約證券交易所上市的所有公司的凈資產(chǎn)值，日本天皇的皇宮地價超過加利福尼亞。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應(yīng)有的理智。所以恐怕不能因為上海的土地成本高就認(rèn)為上海房子的價值就應(yīng)該高達(dá)10000元/平方米以上，因為土地的價格并不代表價值。曾經(jīng)的君子蘭熱中，一盆花賣到十幾萬元。目前中國有些蘭花，賣到上千萬元。凡高的一幅某醫(yī)生的肖像畫，在藝術(shù)品泡沫最盛的時候，被一個日本人化好象是９０００多萬美元買下，接下來該日本人為還債要賣畫時，別人只出８００萬美元。荷蘭曾經(jīng)的郁金香泡沫時，有個外地來的水手，把一個船長花數(shù)千金幣買的一個郁金香球莖當(dāng)菜吃了，因為對泡沫的局外人來說，這東西是不值錢的。

２、低價買公房好景不在。前幾年，因為住房分配貨幣化，原先不少人從單位以很低的價格買入產(chǎn)權(quán)房，再高價賣出，產(chǎn)生一個財富效應(yīng)。如知道有一套上海的房子，當(dāng)年化２萬元買下，現(xiàn)在的市場價是７０萬元。憑空多了６８萬元的家庭財富。這樣購買能力增加，又有改善住房條件的需求，而這部分購買力最近幾年正在集中釋放之中，但這種低價買入公房，高價賣出的好事已經(jīng)一去不復(fù)返了，所以這部分購買力一旦釋放完畢，對房地產(chǎn)市場的推動力就會突然消失，高高在上的房價就會失重。

３、利率的提高。那個中國老太太辛苦了一輩子，終于積累了足夠的錢買了一套房子，卻沒來得及享受就去世，而美國老太太早早住進(jìn)好房子，在去世前還清所有貸款的故事廣為流傳，現(xiàn)在貸款買房是比較普遍的現(xiàn)象，房貸成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)�？墒亲罱鼛啄曛袊y行房貸總額大幅上漲的幾年，正是中國連續(xù)降息，還貸壓力不斷下降的幾年�，F(xiàn)在的利率是改革開放以來最低的，一年期存款利率只有2.52％，而貸款利率不過６多一點，但是20多年來中中國平均一年期存款利率是6.6％左右，按現(xiàn)在的利差來算，平均貸款利率為９％左右，而美國幾十年來平均的住房貸款利率為8-9％，如果貸款利率上漲到7％，還會有那么多人熱衷于貸款買房嗎？恐怕以前大量貸款買房的人倒是因為還貸壓力太大而陷入財務(wù)泥潭。而且在世界各國，不同時期，總會是銀行存款利率高于通貨膨脹率，而現(xiàn)在的中國卻相反，不光時有ＣＰＩ高于利率，而且中國的消費物價指數(shù)是不包括房價的漲幅的，算上房價漲幅，ＣＰＩ更高。這本來就是反常的，利率遲早漲到物價漲幅之上。中國自２００４年１０月開始已經(jīng)兩次加息，進(jìn)入加息周期。不光如此，購買非普遍住房的貸款利率不再實行優(yōu)惠利率。房貸人的還貸壓力不斷加大。這樣，未來幾年不大可能再有持續(xù)的新的借助銀行貸款的金融杠桿的住房購買力。1998-2002年個人住房貸款年均增長率達(dá)112.8％，房地產(chǎn)貸款余額從1998年末的3106億元急速放大至2003年的21327億元。這種增長肯定是不能持續(xù)的。按這種增長速度，恐怕很快可以買下整個地球了。

李嘉誠說：房價上漲的時候不會死人，但房價下跌的時候卻一定會死人。其重要原因之一就是每月銀行的房貨還款都會如風(fēng)刀霜劍一樣嚴(yán)相逼。建議大家以后在大城市走路不要在高樓下面走。

４、銀行房貸違約率的上升。據(jù)上�！稏|方早報》２００６年１１月１５日報道，上海當(dāng)年９月末，中資銀行個人房貸不良率為０.８６％，而２００４年只有0.1％左右。兩年時間房貸不良率上升了７倍多。不知全國的情形如何，應(yīng)當(dāng)差不多的，數(shù)據(jù)上升幅度略有不同罷了。主要原因是一些年青人，雖然可能出生于市場經(jīng)濟(jì)時代，思想觀念還停留在農(nóng)業(yè)社會，不顧自身條件，盲目買房，每月還貸收入超過５０％，成為房奴�？墒侵袊氖杖氩⒉皇呛芊€(wěn)定，收入捉襟見肘時，自然還不起貸款。另有些盲目的炒房人，暴利的預(yù)期落空，同樣無力還款。而銀行處理這些不良貸款，要化大量的人力（律師費只能自己承擔(dān)）、時間成本（一審簡易程序是３個月，執(zhí)行時還要評估和拍賣）。這必將促使銀行放貸時謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，甚至信貸員放貸時手都會發(fā)拌。而沒有銀行貸款的支持，有效購買力必然大幅下降。高房價怎么能維持呢？同時，當(dāng)法院拍賣房貸違約人的房產(chǎn)時，必然比市場價便宜，又有誰會化高價去買市場上的房子呢？

５、銀行存款準(zhǔn)備金率的提高。2006年以來，人民銀行已連續(xù)三次提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，共1.5個百分點。不僅一次性直接凍結(jié)中國商業(yè)銀行的近5000億資金，減少了銀行房貸的資金，間接減少的資金更是數(shù)倍于此。因銀行放出的貸款，有相當(dāng)一部分暫不使用，又以存款的形式放在銀行，銀行取得這些存款，按最低存款準(zhǔn)備金率的比例存一部分到中央銀行，又可以將這些因貸款而產(chǎn)生的存款資金的一部分形成新的貸款貸出去；新貸款同樣會存在銀行，銀行再貸……這就是銀行的貨幣創(chuàng)造功能。央行之所以再三提高存款準(zhǔn)備金率，一方面是為避免以升息的方式來降低流動性有促使人民幣升值的作用，另一方面央行以此回籠現(xiàn)金，比發(fā)行票據(jù)的成本更低。目前國內(nèi)流動性過剩的問題沒有得到根本解決，未來極有可能繼續(xù)提高銀行存款準(zhǔn)備金率。

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