2007“云南地產(chǎn)對話王志剛”高峰論壇舉行

云南房網(wǎng)2006年12月10日 10:31

論壇現(xiàn)場（1）

論壇現(xiàn)場（2）

12月8日，云南地產(chǎn)對話王志剛高峰論壇舉行，云南地產(chǎn)界眾多人士到會參加，作為主講嘉賓中國城市著名戰(zhàn)略專家，策劃家王志剛先生與云南地產(chǎn)界代表人物展開了對話，現(xiàn)場論壇熱烈，將對云南地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到積極的作用。

中國城市著名戰(zhàn)略專家，策劃家王志剛先生

王志剛：

第一個，不知道大家注意到?jīng)]有，93、94年的宏觀調(diào)控在整個中國從北京到上海、包括昆明，留下很多爛尾樓。什么原因呢？就是城市的升值。在這個過程當(dāng)中，中國的城市正在轉(zhuǎn)型，也在升值。中國的房地產(chǎn)界有一批非常優(yōu)秀、實力雄厚的開發(fā)商，開始把重心轉(zhuǎn)移到地產(chǎn)擁有商。是一個很大的變化，就有很多企業(yè)開始買樓了、買酒店、商鋪。當(dāng)時考慮一條，第一條作為優(yōu)秀的企業(yè)，必須要有很優(yōu)秀的資產(chǎn)，只有優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，才能支撐企業(yè)去進(jìn)口，正是出于比較保守的界面，最后把全部商店留下來。

第二條，很多問題導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)難賣，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一歸戶，從而使專業(yè)平臺的效益陷入最后無序的時候，就需要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一運(yùn)行。一個企業(yè)每年有1.2億來支撐企業(yè)的發(fā)展，這是社會的發(fā)展過程。今天有很多老板意識到這個問題，特別是深圳的、廣州的。第三條我們關(guān)注的是什么呢？就是旅游地產(chǎn)的問題。今天已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，即便是有大錢的人，也發(fā)生了深刻變化，包括現(xiàn)在我們有幾十億的投資。大家都知道，今后大家說發(fā)展，在局部地區(qū)整個中心省會城市，將有兩億人口，有上千萬人口是絕對富裕的。然后怎么辦呢？就旅游，這是生活所必須的，而旅游早期是觀光旅游、悠閑旅游與對房地產(chǎn)的投資只是局部之遙。但現(xiàn)在擴(kuò)大價值都有很大，還有我們看到的四川的九寨溝，有很多地方都已經(jīng)開發(fā)出旅游。

包括今天很多城市都是在升值，給地產(chǎn)留下很大的升值空間，這個時候地產(chǎn)商怎么辦呢？我相信在成都的地產(chǎn)領(lǐng)域，住宅可能“28定義”。什么叫“28定義”？80%的企業(yè)只能是爭奪20%的地。為什么呢？比如說中海、萬科這些企業(yè)，他們拿到項目，在全中國有30多個品牌，只要在其中一個品牌，作產(chǎn)品打造。最終還有產(chǎn)品營銷空間縮短，在這種格局下面，各地的房地產(chǎn)商幾乎都是小打小鬧的方式，在品牌上也會脫離20%。真正大的企業(yè)，在面對中國這么大的市場時候，把冰川的血下來，或者叫資金，迅速會把多的沙漠占住，把冰川的型澆灌下來，這樣就很好。這個時候一級開發(fā)商也是這樣，二級開發(fā)商也是這樣。在整個地產(chǎn)方面，這里面已經(jīng)沒有令人興奮的地產(chǎn)合作，就像云南人賣過橋米線。我告訴很多客戶，這個事情很專業(yè)話，你們自己操作，不犯錯誤，我說這各城市需要事實，需要資金。就是28定義。

第二個問題，在常規(guī)地產(chǎn)以外，雜交地產(chǎn)。這種東西，反而不是萬科的呈現(xiàn)，他們是買麥當(dāng)勞的，一個模塊。這個時候反而是我們的很多本土化有關(guān)，還有特別是一個企業(yè)、一個老板，自己公司的資源，去年我當(dāng)時在論壇上就有昆明當(dāng)中談一些關(guān)系，你們擔(dān)心什么一些大公司，其實沒有什么恐慌，什么八國聯(lián)軍只是作為其中的一個項目，沒有用整個集團(tuán)來處理它，昆明的企業(yè)你們生長在這里，對文化文脈非常了解，而且把它作為生死來做，老板自己去牽頭。最后的結(jié)果，含義怎么樣呢？現(xiàn)在新亞洲體育城的崛起，把它的價值挖掘出來，今天是不用爭論的話題。第二個雜交，就是另外我們的昆明還有一些新的。

昨天我來了我第一次看順城，看了以后的確不錯。我看到很多項目之后，下的功夫就很大，在北京、上海、包括很多項目，包括北京中國大飯店，這些產(chǎn)品都不錯，但這些產(chǎn)品所謂不錯？只是一個單向轉(zhuǎn)變。找到黃金王地，然后錯過整個產(chǎn)業(yè)的危險期。我到順城的時候，比他們在紅河城，更夸張。我就發(fā)現(xiàn)是一個把云南和昆明的文脈理出來。第二各能八成是加快提升。這種東西可能在一線二線城市會比較好一些。昆明打扮的時候，比北京、上海的人還要露，其實已經(jīng)領(lǐng)先了，也就是穿時尚的衣服。在這些方面，我認(rèn)為下一步在中國二線城市，可能會冒出很多影響中國房地產(chǎn)開發(fā)的，比如說在成都，他知道二線城市，比如說四川的九寨天堂，中國下一步會出現(xiàn)常規(guī)地產(chǎn)。

王志綱：第二，當(dāng)我們沒有空間的時候，我們在第二個層面，突破房地產(chǎn)這方面，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈幕厣�，我們有很多�?yōu)勢，也許獲得全中國的一個市場。但老實話，這各種奇只有兩年，任何一個保得住品牌，在全中國進(jìn)行擴(kuò)張的話，兩年以后見異思遷。2001年在中國打造復(fù)合型的地產(chǎn)，也就是奧林匹克花園。我就說做什么事？什么叫戰(zhàn)略？戰(zhàn)略就是眼界。

第三，我剛才講到的旅游地產(chǎn)。在未來的中國，剛剛開始苗頭，更要爭取旅游地產(chǎn)，比如說在麗江，下一步包括昆明，據(jù)我所知旅游的空間無限。如果做好，在中國就是一個很大的生活區(qū)。城市升級跟給地產(chǎn)創(chuàng)造前所未有的商機(jī)。在城市的升級過程當(dāng)中，是地產(chǎn)決定升值價值。為什么昆明的漲幅這么多？有很多因素。他們就會發(fā)現(xiàn)昆明的陽光，昆明的氣息，這些價值，是很多城市不具備的。我們房地產(chǎn)和開發(fā)商在過程當(dāng)中能夠挖掘打造的東西，就是獲得一個回報。如果不能夠真正精心打造，找?guī)讉€包工帶著建，那就是更好的。遠(yuǎn)處的人并不希望到這里來。所以一個城市魅力是有很多要素構(gòu)成的。

今天時間有限，我就談到這里。謝謝大家！

成章：謝謝王老師，我們看到未來的城市，看到很多的機(jī)遇，因為平常我們自己在作項目的時候，就項目而言，自己做自己的，一旦有這樣城市運(yùn)營的觀點，我們看到城市未來發(fā)展的價值，我們也就看到樓盤的未來增值空間。

我們這里就有一些數(shù)據(jù)可以跟大家分享一下，近來云南1到10月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

今年增長特別快的是房地產(chǎn)投資比去年增長3.7倍，它達(dá)到39.5億元，排在第二位是土地購值面積，增長是58.9%，達(dá)到955.07萬平方米。排在第三位是土地開發(fā)面積，同比增長了39.3%，達(dá)到428.73萬平方米，第四是土地成交價款同比增長33.5%，這也是比較厲害的，達(dá)到34.56億元。第五是房地產(chǎn)開發(fā)投資完成2翻38.25億萬億元，同比增長33.3%，商品房的施工面積總比17.1%，而竣工面積下降0.8%。大家應(yīng)該看到整個大的趨勢，土地整治，土地也成為房地產(chǎn)搶奪的主戰(zhàn)場。

根據(jù)大家的觀點，有樂觀的一面和悲觀一面。尤其是二環(huán)路以內(nèi)，房價一直大幅在漲，樓盤也是開一個火一個，開盤周期在縮短。也有比較危機(jī)的一面，是開發(fā)商的經(jīng)營模式和消費(fèi)者的購房需求，已經(jīng)發(fā)生革命性的轉(zhuǎn)變，有人認(rèn)為地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了風(fēng)險時代，它的表現(xiàn)是第一地價上漲了，他們拿地的成本就高了，拿地是比較困難的一件事情。第二就是二級市場的開發(fā)周期拉長了。第三個是二手房的交易成本在增加，包括今年后期增收的一些稅收，也限制了一些短期投機(jī)者。另一方面，宏觀調(diào)控業(yè)帶來緊縮的政策，房地產(chǎn)現(xiàn)在是定金和預(yù)收款首次出現(xiàn)負(fù)增長，這反映房地產(chǎn)可以預(yù)售的面積開始下降，房地產(chǎn)資金的回籠壓力比以往增加大一些。第三個省外的開發(fā)商正有規(guī)模的進(jìn)駐云南，本土有一些小的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)出市了。

這個是我們和昆明幾大地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，一起交流的結(jié)果。在此也感謝昆明美樂思咨詢有限公司，田野調(diào)查，至祥置業(yè)、包豪斯、風(fēng)之鈴，這五家機(jī)構(gòu)提供的一些數(shù)據(jù)。

大家從數(shù)字可能看到一些趨勢，接下來大家可能更加關(guān)注的是云南開發(fā)商會給我們帶來些什么？剛才王老師講的新亞洲體育城，我們請顏語給我們談?wù)劤鞘羞\(yùn)營。
顏語：城市運(yùn)營的話題太大了。我講新亞洲開始到現(xiàn)在，確實有很多感觸，而且改變我對地產(chǎn)開發(fā)的想法，以前的做法和今后的思路。

我們在昆明的開發(fā)商都應(yīng)該作為負(fù)責(zé)任的開發(fā)商要社才有的。我通過新亞洲運(yùn)作的一些感觸。

應(yīng)該說，從新亞洲體育城，包括最近有一個荷塘月色，這兩個項目都是不同的風(fēng)格、配套，獲得在它的區(qū)域里最大的回報。它的房價在本區(qū)域都是最高的，包括新亞洲體育城，東南片區(qū)相同樓盤房價相對要高一些。一個樓盤與所在的城市是一個母子關(guān)系，開發(fā)商應(yīng)該思考對當(dāng)?shù)氐呢暙I(xiàn)，我覺得這總結(jié)出來應(yīng)該是一定會給你回報的，開發(fā)商不是講單一的貢獻(xiàn)。新亞洲到目前開發(fā)到現(xiàn)在，我也不是說，以前就看到那么好的，以前也是自己給自己鼓勁，開發(fā)到今天，我才明白過來很多道理。我們對政府的貢獻(xiàn)，就這個項目來講，我們有很多的資產(chǎn)，比如說商業(yè)項目、體育中心、還有醫(yī)院、學(xué)校、酒店，我們要長期持有的物業(yè)，對城市的配套，加上大型的商業(yè)設(shè)施，還有其他的設(shè)施配套，另外能夠給政府帶來長期稅收的貢獻(xiàn)。除了我們自己的稅收以外應(yīng)該給政府創(chuàng)造上億的稅收貢獻(xiàn)。另外可以創(chuàng)造上萬人的勞動就業(yè)機(jī)會，這個我覺得是它所帶來稅務(wù)的效益。

另外，對市民的貢獻(xiàn)就在于樓盤本身的品質(zhì)和完全配套。所以完全讓市民理解和支持，最后愿意相對比其他樓盤更高的價格購買你的樓盤。我剛才提到的荷塘月色也是作了一個非常大的向公眾開放的公園，并且銷售也很好的。

我想在這里通過這些盤的運(yùn)營，我們的新亞洲體育城，雖然能夠承擔(dān)起社會責(zé)任，同時可以得到很大的回報。我們的企業(yè)作這個項目，是這樣的思路，我們留下來，在我們承受的范圍，資產(chǎn)大家是10多個億，因為體育實施就10個億。包括到后期，我們有一些項目，自己都認(rèn)為融資各方面會有困難，后來發(fā)現(xiàn)。有些來找我們談，希望通過我們的測算預(yù)期的收益回報，給我們大數(shù)額，一來就是5億以上的貸款，都是銀行直接來找我們談。

星耀集團(tuán)董事長顏語先生

顏語：就這個項目來講，實現(xiàn)我們企業(yè)長期戰(zhàn)略的考慮。王老師剛才說到，我們現(xiàn)在已經(jīng)做了，為什么？我們10萬平米的商業(yè)街。通過我們的思路運(yùn)營，我們整個項目建設(shè)完成以后，整個東南片區(qū)成熟以后，每個租金收益就上億。這些資產(chǎn)留下來，我們現(xiàn)在要賣的話，一夜之間就可以賣完。我們還是考慮把它留下來，目前我們要在那里賣的話，均價也是9千左右，但通過我們的運(yùn)營，實現(xiàn)長期租金的回報，還有建成以后，成熟的東南片區(qū)，以后要銷售可能是兩萬至三萬一平米，這樣資產(chǎn)就有增值。在這個項目運(yùn)營當(dāng)中，我學(xué)到了很多。只有你只要舍得，有舍一定就有得。

我最近在昆明，從另外一個角度來講，我對房地產(chǎn)非常擔(dān)憂，昆明的房地產(chǎn)市場非常好，對于我來講，現(xiàn)在還有幾百畝的用地，我應(yīng)該是高興，但我覺得今年上半年，昆明的房價真的漲的太快了，我覺得一個城市長期要作地產(chǎn)的話，希望它的房價是平穩(wěn)的。但目前據(jù)我的了解，一環(huán)以內(nèi)的樓盤已經(jīng)很高，聽說房價均價已經(jīng)在5到6千了。如果昆明一環(huán)要買到6千一平米的話，昆明房價已經(jīng)跟北京差不多了，因為北京在四、五環(huán)帶裝修也是一萬多元。因為北京的裝修每平米兩千，我們把裝修成本算進(jìn)去，從昆明本身市場的承受能力、消費(fèi)能力跟北京比。我在這里切實希望我們的政府下一步不應(yīng)該再賣價高者的方式了。再這樣下去，以后有很大的風(fēng)險。最近拍賣一塊土地我都參加，我都放棄了。還有人傳說出我是故意，有土地把地價提高，其實不是。我想拿一塊兩塊，但我這一塊不談了，地價已經(jīng)超了。這樣我是非常擔(dān)憂的。謝謝！

謝謝我們的主辦方、協(xié)辦方、王老師。剛才我在休息的時候跟王老師說，王老師出的第一書時我就買了，當(dāng)時對王老師的策劃模式，當(dāng)時我還沒有做市場而是在做設(shè)計。看的時候就覺得很深刻，現(xiàn)在大家說的有一些新書我都沒有看到，我很慚愧。剛才王老師也說到，企業(yè)的戰(zhàn)略是非常重要的，從實力來說，在昆明一兩年，這幾年的時間，也是沒有任何背景的開發(fā)商到昆明來，我們靠什么呢？從實力的產(chǎn)品來說，最主要是在產(chǎn)品創(chuàng)新方面很重要。我們看過很多的產(chǎn)品，包括萬科等。我們前幾年觀察的順馳，名稱叫戴爾的模式，是以非�？旖莸姆绞絹礓N售，在速度的把控方面出了一點問題，所以說現(xiàn)在被香港的一家收購了。這幾個公司我們也看到，它的核心點在哪里？對實力來說，我們的優(yōu)勢在哪里？在初期階段最重要是產(chǎn)品的創(chuàng)新能力嗎？

講到產(chǎn)品創(chuàng)新，包括產(chǎn)品創(chuàng)新、理念創(chuàng)新。對我們來說，在理念創(chuàng)新方面創(chuàng)新很多，包括管理、服務(wù)、銷售創(chuàng)新等等，我們把控一切是產(chǎn)品創(chuàng)新。我覺得不要說得非常高端，我們自己總結(jié)感覺，創(chuàng)新其實就是不斷滿足人們對生活需求改變而作的努力。比如說從住宅的發(fā)展?fàn)顩r來說，包括70、80年代，人們需要的是住宅型和溫飽型。但隨著市場的發(fā)展，人民生活水平的提高，比如說人們有更多的交往需求，客廳會要求更大一點；還不斷有健康的需求，就要求有健身房，尤其是現(xiàn)在人們對健康越來越重視，比如說有更多的露臺讓大家享受到陽光�，F(xiàn)在住宅越來越包括個性化的需求，我們要求住宅的外觀，滿足不同人的取向，不同人的喜好和理解，包括身份的需求，越來越多的樓盤做客戶越來越細(xì)分，包括青年公寓、老年公寓等等，產(chǎn)品創(chuàng)新就是產(chǎn)品的細(xì)分，產(chǎn)品的細(xì)分是人們對生活越來越多的要求。從創(chuàng)新的角度來說，其實就是滿足人們的需求和需求，而不是空談的。我們作新的不同地方就是叫創(chuàng)新，不符合大眾的需求，我覺得那不叫創(chuàng)新，我覺得為了做而做，得不到消費(fèi)者認(rèn)可的。所以要不斷滿足消費(fèi)者的需求。雖然實力的樓盤不大，但在昆明被消費(fèi)者所認(rèn)可。

第二個就是剛才王老師提到，城市的價值決定地產(chǎn)的價值。我很同意這個觀點。作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，每一個產(chǎn)品，因為現(xiàn)在的房地產(chǎn)的設(shè)計周期，基本是50年，土地使用權(quán)限來說是70年，時間說明什么？不是像其他產(chǎn)品，比如說手機(jī)、電視機(jī)的壽命是很短暫的。作為我們開發(fā)商作這么長的產(chǎn)品，真正要有責(zé)任把房地產(chǎn)的產(chǎn)品做好，如果讓消費(fèi)者、市民說這個城市又多了一些建筑垃圾，就說明我們開發(fā)商做的不好。

雖然我不是云南人，但我現(xiàn)在在云南居住，我也深深愛這個城市，我也希望通過我們的不斷努力，把產(chǎn)品做得非常好，讓這個城市增值，是加增而不是減增。這樣我們的價值才會得到提升，我們也是有非常大的責(zé)任在里面。我們要做云南昆明的市民，要好好建筑這座城市，也為這座城市做更多的貢獻(xiàn)。這是我的一些想法，謝謝！

（現(xiàn)場論壇嘉賓講話內(nèi)容來源：新浪房產(chǎn)－云南頻道）

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