北市區(qū)金實(shí)小區(qū)買家違約房東和中介爭定金

準(zhǔn)備購買一套二手房的買家突然終止了交易，自動(dòng)放棄了已經(jīng)交付中介的兩萬元定金。兩萬元不是個(gè)小數(shù)目，這兩萬元定金的分配問題卻引發(fā)了房東和中介之間的一場糾紛——房東認(rèn)為兩萬元定金應(yīng)歸他所有，而中介則表示，根據(jù)雙方簽訂的定金合同，中介應(yīng)該得到50％的違約金，即一萬元。

買家因故終止交易

2006年8月，賀先生準(zhǔn)備出售位于北市區(qū)金實(shí)小區(qū)的一套房產(chǎn)，委托給昆明某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司出售，該中介很快便找到了買家。8月7日，買賣雙方簽訂了購房合同，約定于8月31日前辦理完買賣合同公證，10月10日以前辦理完房產(chǎn)過戶手續(xù)，10月31日前完成房款交付及交房手續(xù)。

買方交了兩萬元定金，買方、賣方和中介三方簽訂了一份買賣定金合同。定金合同第七條對違約責(zé)任做了約定：“本《買賣定金合同》經(jīng)買賣雙方簽字后，如買方不履行本合同義務(wù)，已付全部定金不再退還，歸賣方所有；賣方不履行本合同義務(wù)，賣方需雙倍返還已付定金；同時(shí)買賣雙方需將所得違約金的50％給付中介公司作為服務(wù)傭金�！�

8月24日，買賣雙方在中介工作人員的陪同下去昆明市公證處辦理房屋買賣合同公證，但是由于公證前，買賣雙方對合同發(fā)生理解上的歧義，所以沒有公證。

2006年9月27日，中介及買賣雙方再次來到昆明市公證處辦理公證，由于意見達(dá)不成一致，買方不愿意辦理公證，導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行。

9月27日當(dāng)天，該中介公司向買方發(fā)了一個(gè)書面通知，要求買方于9月30日前支付首期房款到公司履約賬戶代為保管，逾期則視為買方不履行合同義務(wù)。但是到了9月30日，買方仍沒有支付首期款。

事由：房東索要定金起爭執(zhí)

賀先生說，買方因故不能繼續(xù)交易，在公證處表示放棄兩萬元定金，賀先生按合同向中介索要1萬元定金，但卻跟中介發(fā)生了爭執(zhí)。因?yàn)橹薪橐�求賀先生再發(fā)一封書面告知函給買家，約買家談?wù)�，但賀先生認(rèn)為中介別有用心，不愿意再次發(fā)告知函。雙方發(fā)生不愉快的爭執(zhí)。

賀先生認(rèn)為是中介想以各種理由拒絕給他一萬元定金，索要多次無果后，一氣之下，他要求中介把兩萬元定金給他。但中介表示，根據(jù)定金合同的條款，買賣雙方需將所得違約金的50％給中介作為服務(wù)傭金，也就是說，賀先生只能拿走50％，即一萬元。但即使是要拿走一萬元，也應(yīng)該按照公司的程序來辦，這又讓賀先生頗為不滿。

賀先生認(rèn)為，定金合同的這一條有失公平，如果自己違約的話，將雙倍返還買方已付的定金，即4萬元，也就是說自己將承擔(dān)4萬元的風(fēng)險(xiǎn)；而買方違約，他卻只能得到1萬元，這樣很不公平。根據(jù)《合同法》第40條，“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效�！�

賀先生說，根據(jù)這一條，中介公司的這份定金合同應(yīng)該視為無效。

中介：要留一半做公司傭金

記者就此事采訪了該中介公司的負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人表示，這件事情自始至終他們的態(tài)度都是積極的，都是本著對雙方負(fù)責(zé)任的態(tài)度來處理問題。賀先生來要違約金不是沒有道理，但是要根據(jù)買賣雙方約定的合同規(guī)定來辦，買方既然已經(jīng)違約了，賀先生是受害一方，他們也很同情。按照公司的規(guī)定，賀先生應(yīng)該發(fā)一份告知函給買方，要求買方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)來進(jìn)行商談，如果買方還是不到場，他們才有權(quán)處理這兩萬元定金。但是由于賀先生不理解公司的這種規(guī)定，情緒有些激動(dòng)，不利于問題的解決。

按照買賣雙方及中介所簽的定金合同，違約的50％應(yīng)該作為公司服務(wù)的傭金，而賀先生只能拿走一半，所以賀先生要求把兩萬元全部拿走是不合理的。

律師：中介的主張符合法律

那么，這兩萬元定金究竟該怎么分配呢？是應(yīng)該按照賀先生所說，這份定金合同無效，兩萬元都?xì)w他？還是應(yīng)該按中介公司的說法，賀先生只能拿走一半？本報(bào)常年法律顧問云南國平律師事務(wù)所主任陳平律師認(rèn)為，中介公司的主張符合法律的規(guī)定。因?yàn)橘I方、賣方和中介三方經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成的《買賣定金合同》第七條對買方或賣方交定金后違約應(yīng)該如何處理作了明確的約定，該約定是三方真實(shí)意思的表示，也沒有違反法律的規(guī)定，作為為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等咨詢、代理服務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，公司依約定可以得到一萬元的傭金。

格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。如果格式合同只為特定的少數(shù)人制訂，則證明該種合同在社會(huì)上適用范圍非常有限，消費(fèi)者對其要求并不迫切，使用該條款的一方在經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)勢地位也并不顯著，消費(fèi)者對于合同條款有能力進(jìn)行交涉，則格式合同已與普通合同無異。

本案中買方和賣方均可以和中介協(xié)商變更《買賣定金合同》條款內(nèi)容，并且中介的目的是促成雙方交易成功，從中收取中介服務(wù)費(fèi)，不存在免除自己責(zé)任，加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的問題，故不能以《合同法》第四十條認(rèn)定該條款無效。