專家學者熱議昆明地產"社會責任"

在昆滇地產界和公眾中激起強烈反響的“2006責任地產見證新昆明”活動，同樣引起我省理論界相關人士的熱切關注。

據了解，“2006責任地產見證新昆明”甫一亮相，即有專家投書活動主辦方，盛贊活動立意高，具有獨到的啟迪性和前瞻性，對促進昆明房地產業(yè)良性發(fā)展將起到理清思路、去偽存真的引領作用。

據活動主辦方相關負責人介紹，為了使“2006責任地產見證新昆明”活動的意義更為普及，主辦方專門邀請了我省部分著名專家學者，就企業(yè)特別是處于風口浪尖的房地產企業(yè)如何自覺踐行“社會責任”，搞好“企業(yè)公民”建設等方面話題發(fā)表真知灼見。

據悉，專家們將在宏觀層面探討房地產企業(yè)在社會責任感、企業(yè)價值觀、企業(yè)守法、企業(yè)自律體系建立、企業(yè)良性競爭策略、企業(yè)環(huán)境保護和利用程度、公益事業(yè)戰(zhàn)略等話題。同時，活動主辦方還將邀請專家對本次活動代表性入圍房企進行精彩點評。。

“責任地產”時代已經到來

——訪市規(guī)劃設計研究院顧問總工程師陳興華

作為城市重要組成部分，房地產的優(yōu)劣直接關系著一個城市的品質。按照科學的開發(fā)建設規(guī)律，一個城市應該有20%%—30%%的基礎用地用于地產開發(fā)。所以怎樣將這么大比重的城市用地運用好，是開發(fā)商社會責任的重中之重。同時，從現(xiàn)階段地產開發(fā)項目中不難看出，諸多開發(fā)商對責任有了極大的責任感，這表明了“責任地產”時代已經到來。

責任不是點綴

陳興華告訴記者，開發(fā)商的社會責任，不應該停留在為項目做點綴上。他說，城市用地中的支撐體系，就是地產開發(fā)項目。如果這些項目沒有開發(fā)商以責任做支持，那么昆明的城市就會失去諸多城市功能。并且，開發(fā)商的社會責任不能只做表面文章，而應該是開展全面的、深入的責任規(guī)劃與責任建設。

他還表示，現(xiàn)在任何房地產開發(fā)商如果脫離了社會責任，那么這個開發(fā)商難以在激烈的市場競爭中存活。他分析，由于過去地產開發(fā)項目只注重房子的建造與選址，造成很多地產項目在綜合配套設施、交通規(guī)劃以及景觀環(huán)境等方面不盡如人意。而現(xiàn)在的開發(fā)商在規(guī)劃建設當中，逐步加大了社會責任方面的投入，市民對開發(fā)項目的滿意程度日益增高。從這一點上看，開發(fā)商正在進入“責任地產時代”。

中觀環(huán)境是責任的靈魂

針對開發(fā)商社會責任的體現(xiàn)，陳興華說，中觀環(huán)境規(guī)劃與建設是責任地產最好的體現(xiàn)。他介紹，依照現(xiàn)在的建筑能力，傳統(tǒng)意義上的房屋責任已經過時。過去人們總是將宏觀和微觀環(huán)境看成選擇房子的最大要素，所以區(qū)位、架構和建筑質量一直制約著樓盤發(fā)展�，F(xiàn)在的地產責任，應該強調一個樓盤的中觀環(huán)境。

他分析，樓盤的中觀環(huán)境包括周邊綜合配套設施、醫(yī)療商業(yè)機構以及綠化景觀環(huán)境等�，F(xiàn)在市民逐步接受并推崇中觀環(huán)境，開發(fā)商的責任就應該從過去重區(qū)位和戶型的傳統(tǒng)理念中解放出來，用更多的人力物力體現(xiàn)責任。這種責任具體表現(xiàn)在：建設合理便捷的商業(yè)、物業(yè)及綜合配套設施，營造良好的人居環(huán)境，建立合理立體的交通體系，并全力做好醫(yī)療衛(wèi)生、家庭子女教育機構的配套等方面的設置與完善。

盡管中觀環(huán)境已經成為社會考評開發(fā)商的重點，但是建筑質量、內部環(huán)境等傳統(tǒng)要素必須堅持。只有做到內外兼修，責任地產才能夠以最全面的姿態(tài)體現(xiàn)，陳興華還認為。

責任地產等待“三贏”

在談到責任地產所要達到的目的時，陳興華用“三贏”進行概括。他說，單純讓開發(fā)商做貢獻是不現(xiàn)實的，因為作為企業(yè)，開發(fā)商承擔著上繳稅收、解決社會就業(yè)以及美化市容等義務與責任。所以，開發(fā)商的經營是需要得到收益的。

按現(xiàn)在的實際情況，開發(fā)商只有充分注重承擔社會責任，其樓盤才有好的口碑和銷路。另一方面，開發(fā)商在建設過程中為城市環(huán)境的積極作用是不可忽視的。開發(fā)商的公益建設、園林綠化建設，都對提高城市品位起到積極作用。第三方面，開發(fā)商將責任地產落實，老百姓就能夠更多的體驗到和諧社會帶來的種種好處，切實享受到好房子和好環(huán)境。陳興華認為，老百姓、城市及開發(fā)商的“三贏”，起點在開發(fā)商履行責任地產，而以一個良性循環(huán)進行發(fā)展。他說，責任地產帶給市民與城市良好的環(huán)境與居住環(huán)境，城市和老百姓便愿意認可并接受開發(fā)商所做的產品。這種相互影響，使得開發(fā)商和老百姓都得到好處。這些好處將促使整個城市全面進步，人民生活品質不斷提高。

利益與責任相輔相成

——訪市規(guī)劃局副總工程師、高級規(guī)劃師周杰

“除了應該履行的法定責任之外，回報社會的道德責任是另外一種衡量開發(fā)商責任的標準！”市規(guī)劃局副總工程師、高級規(guī)劃師、國家注冊規(guī)劃師周杰一語中的對記者說。

房地產開發(fā)企業(yè)不同于其他行業(yè)企業(yè)，他們的生產是為老百姓提供一個遮風擋雨的居所，他們的產品質量關系著每個人每天的生活品質，一件產品可能會讓消費者傾盡一生所有。這正是因為此，對房地產企業(yè)而言，不僅要和其他企業(yè)一樣，承擔相應的法定責任，履行應盡的義務，還要注重道德責任的履行，多為消費者考慮，用及時行動回報社會。

周杰認為，目前，房地產開發(fā)商所要履行的法定責任主要有4個方面。

一、經營業(yè)務范圍在工商部門許可的營業(yè)范圍內，不得超出進行不正當經營。

二、按照規(guī)劃批準許可建設，不違反立法、交通等職能部門的各項許可，一切開發(fā)行為都在合法的范圍內開展；

三、對社會做出的承諾要兌現(xiàn)，誠信經營，嚴格按照購房合同說明辦理相關手續(xù)；

四、依法納稅，繳納各項應繳納的費用，不得有虛高勞務成本、材料成本的行為。

在商言商，作為企業(yè)有了投資必然要求回報，在法定責任之外，房地產開發(fā)商還有一些應盡的義務，周杰認為，“回報社會是企業(yè)的另外一種衡量標準”。

同時，周杰指出，如果開發(fā)商能夠將企業(yè)效益目標和社會責任結合起來，對一座城市的發(fā)展來說是最好的。因為當一個企業(yè)的發(fā)展壯大到了一定的程度，都會做一些公益事業(yè)來回報社會，而這些社會責任的影響力又會反過來促進企業(yè)的發(fā)展，利益與責任其實相輔相成。企業(yè)的強大意味著效益的增加、稅收的增加、就業(yè)率的增加，會形成一個良性循環(huán)，但是企業(yè)的發(fā)展必須遵從市場經濟規(guī)律，有序、和諧、有力的增長。

現(xiàn)在很多開發(fā)商存在一種心理，覺得自己依法納稅或者未違反國家相關法律就是盡到了社會責任，其實不盡然，周杰介紹，許多開發(fā)商將法定責任和社會道德責任混為一談，認為履行了基本的義務，就算是盡到了社會責任，并不是這樣，社會責任更多的是一種道德責任。一些開發(fā)商在建筑過程中偷減綠地、偷工減料的現(xiàn)象，時有發(fā)生，當開發(fā)商和消費者發(fā)生矛盾時，最終只能以法律的渠道解決。而就目前的法律來說，存在法律自由裁量權，在合理的權限內取得超額利潤對開發(fā)商而言是可能的，這就要求法律的自由裁量權應該向公共利益傾斜，而不是企業(yè)。

企業(yè)責任體現(xiàn)四大效益

——訪昆明理工大學津橋學院院長趙光洲

身在云南的理工院校，趙光洲院長深知，當?shù)刂饕�發(fā)展的是資源依附型產業(yè)，通過消耗大量不可再生資源，形成競爭中的比較優(yōu)勢。他認為這并不是企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的捷徑，更不是企業(yè)負責任的做法。當經濟發(fā)展到一定程度以后，企業(yè)的社會責任變得尤為重要。談到本地的房地產企業(yè)，趙院長認為負責任的開發(fā)商，應該在企業(yè)發(fā)展過程中追求四種效益。

最重要的是資源效益。趙光洲認為，當前要建設和諧社會，就是要讓人人都能住上房子，讓有限的土地資源得到合理開發(fā)和利用，減少土地資源浪費。一些房地產商主張住房高消費，鐘情于高檔住宅的開發(fā)和建蓋，一味強調容積率。豈不知造出的洋樓別墅因找不到市場而大量空置，白白浪費了土地、財力和人力資源。這樣做給消費者造成的后果有兩個方面：一方面少數(shù)高收入階層消化不了如此大量的高檔住宅；另一方面，對住房有真實而迫切需求的大量普通消費者，卻因為出不起價錢而“望房興嘆”。今年國務院頒布“國六條”，就是沖著這種市場錯位而來的，所以開發(fā)商在執(zhí)行國家調控政策的同時，也在負起對消費者的責任。

體現(xiàn)環(huán)境效益是房地產企業(yè)的另一項社會責任。現(xiàn)在的房地產商也許越來越意識到，開發(fā)一個樓盤時，不僅要對這個樓盤的建筑質量負責，也要對周圍地區(qū)、甚至城市的環(huán)境負責。上個世紀八九十年代房改啟動之初，昆明出現(xiàn)了第一批有配套設施的小區(qū)住房，由于缺乏設計經驗，沒有對未來城市的發(fā)展多考慮，10多年后，在這些設施陳舊、建筑密集的老小區(qū)，不但居住條件欠佳，也出現(xiàn)許多影響市容環(huán)境的“死角”。

第三是社會效益。在一些城市，房地產開發(fā)商們?yōu)闋帗層邢薜耐恋刭Y源，不考慮后續(xù)開發(fā)問題而盲目展開“圈地運動”，使拿到手的土地卻無力追加投資繼續(xù)開發(fā)，或者因為資金或者技術等其他問題，留下建了一半的“爛尾樓”。另外，在圖紙上對消費者承諾得非常美好，但交房時無法兌現(xiàn)，發(fā)生面積縮水、配套設施不齊全等損害消費者權益的事情時有發(fā)生，這些不得不說是房地產企業(yè)在追求自身經濟效益的同時，出現(xiàn)了社會效益的缺位。

最后就是經濟效益，體現(xiàn)在兩個層面。眾所周知，企業(yè)就是要追求利益的最大化，但這里的經濟效益應把握適度原則，在其中尋找到一個與消費者、合作伙伴和社會之間的平衡點。另外，隨著環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展意識的逐漸增強，現(xiàn)代人越來越講求對資源的循環(huán)利用，這一點同樣體現(xiàn)在住房上。趙院長告訴記者，目前中國的住房不節(jié)約率在90％以上，而歐美國家則在70％以下，且不說我們住房的造價如何，但至少我們?yōu)榻ㄔ旆课菟�消耗的材料和能源來說，相對是不經濟的。

建設健康良好的市場氛圍

——訪云南大學教授熊思遠

在云南大學教授熊思遠看來，企業(yè)應承擔的社會責任是多層次的，而房地產企業(yè)的首要任務，就是要為消費者建設健康良好的市場氛圍。

根據有關理論，熊思遠將企業(yè)定義為：整合社區(qū)居民各種生產要素，為居民提供有效產品與服務，以贏利為目的的經濟組織。在這其中，企業(yè)擔當?shù)纳鐣�責任有四個方面，一是整合社會資源，即將各種相對分散的生產要素，集合成社會的有效生產力。二是創(chuàng)造財富，即生產出能為居民所用的商品。三是納稅，有了商品和財富的創(chuàng)造，自然會產生經濟效益，就需要取之于民，還之于民，用之于民。四是企業(yè)作為經濟組織，還應成為合格的“社區(qū)公民”。

熊思遠認為，房地產企業(yè)歷來走的是市場化道路。90年代初開始的住房改革，提出了“居者有其屋”的概念，將公房逐步私有化。受亞洲金融危機的影響，中國房地產業(yè)的市場化之路起步環(huán)境并不好，因此房地產被認為是目前最“暴利”的企業(yè)，其實，造成這種影響的不是市場，而是政策。作為房地產企業(yè)，也應當承擔四個方面的責任，一是建設健康良好的市場氛圍。二是整合資源，繳納稅收。三是企業(yè)發(fā)展符合宏觀調控方針，與和諧社會的發(fā)展方向相匹配。最后，身為云南的房地產開發(fā)商，應該為消費者提供具有本地風格的住宅，體現(xiàn)城市特色，美化城市環(huán)境，在追求自身發(fā)展的同時，為社會創(chuàng)造最大的福利。

熊教授認為此次責任地產的評選活動正逢其時。在中央提出構建和諧社會的背景下，云南第一次進行這樣的評選，活動本身非常有意義。早在幾年前，國內企業(yè)界和學術界就提出了“企業(yè)社會責任”這一話題，但由于沒有統(tǒng)一的價值標準來衡量，對企業(yè)社會責任的界定一直存在多種理解。選擇政府和市民都廣泛關注的房地產業(yè)率先開展責任評選，將對構建本地和諧社會產生積極影響。另外，隨著綠色GDP的提出和逐步推行，企業(yè)如何成為合格的社會公民，應該盡快提到議事日程上來。熊教授還希望此次活動能引起市民的關注，讓市民廣泛參與到活動的評選與討論中來。

讓企業(yè)回歸道德底線

——訪云南省社科院社會學研究所所長喬亨瑞

“企業(yè)在發(fā)展中的社會責任，很大程度上要依靠其自身對道德底線的恪守。在‘經濟優(yōu)先’的發(fā)展模式下，對企業(yè)責任的呼喚，有助于讓企業(yè)最大限度回歸業(yè)已模糊的道德底線�！眴毯嗳鹚�長在接受記者采訪時這樣說。

在喬所長看來，企業(yè)以及企業(yè)主的基本良知，決定了一個企業(yè)的社會責任感大小。在相對寬松的環(huán)境中，企業(yè)行為往往“發(fā)乎情、止乎理”，此情，即企業(yè)對經濟利益的最大化追求；此理，即企業(yè)認為的道德底線，兩者往往是相互排斥的。近30年來，中國的經濟發(fā)展采取了亞洲四小龍創(chuàng)造的“亞洲模式”，并在以經濟建設為中心的前提下，提出兩個基本點。但是，在物質基礎薄弱的條件下，企業(yè)道德的失范，讓“止乎理”的底線一再被突破，甚至失守，出現(xiàn)許多損害消費者利益，甚至危及公眾安全的不負責企業(yè)行為，最近廣受關注的“紅心鴨蛋”事件，正是企業(yè)道德失范、社會責任缺失的結果。

對于昆明的房地產企業(yè)，喬所長認為，其發(fā)展受到當?shù)厣鐣�文化發(fā)展的影響和制約。市場究竟需要企業(yè)蓋出什么樣的房子，也反映了社會的價值取向。對這一點最好的印證，是昆明房地產開發(fā)商的審美觀從上個世紀八九十年代的“崇洋媚外”，到如今對民族和自然元素的追求。而繼承和弘揚民族文化，則是一種社會責任的更深入體現(xiàn)。

過去，昆明房地產業(yè)的價值審美觀一直是“向外看”的，樓盤取名要取洋名字，做廣告要強調如何地“歐化生活”、“美式享受”，仿佛只有這樣，才真正過上了好生活。隨著經濟實力的日益增強，企業(yè)家們的民族自尊心也逐漸回歸，此時開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，其實民族的也是世界的。于是，出現(xiàn)了滇池衛(wèi)城、春城鄰里，出現(xiàn)了順城這樣代表昆明文化記憶的樓盤，同時，有開發(fā)商開始為景星街改舊如舊，還原老昆明的風貌。“改舊如舊與技術有關，更與文化有關，這就要求房地產企業(yè)既要有經濟頭腦，更要有文化頭腦”，喬亨瑞說。

隨著區(qū)域合作的進一步加強，昆明已經從一個邊陲小鎮(zhèn)躍升為開放前沿。在大湄公河次區(qū)域合作體系里，云南、昆明代表整個中國加入其中。面對大多數(shù)還處于工業(yè)化初級階段的國家和地區(qū)，云南背靠中國經濟較發(fā)達的“長三角”、“珠三角”，云南的企業(yè)就應該利用自身的資金、技術和區(qū)位優(yōu)勢，提高與次區(qū)域合作的水平與檔次。此時，對本地企業(yè)在經濟責任感和社會責任感上提出了更高的要求。

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