“國六條”憑空而降，別墅供地緊急叫停，供地限制波及TOWNHOUSE、低密度花園洋房……新一輪房地產(chǎn)調(diào)控剛剛啟動，昆明樓市就迅速作出反應。

昆明別墅“南北對唱”

作為力爭做宜居城市、體驗之都、休閑之都的昆明，低密度的別墅在城市發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的過程中不可或缺。而“有錢人越來越多，供用地越來越少”，也成了別墅開發(fā)的“命門”。而恰恰就在此時，別墅卻與新政“致命懈逅”了。

在別墅被叫停之前，從2001年到2006年的5月份之前，昆明的別墅市場一直都呈平穩(wěn)上升、供需兩旺的勢頭；而“南北對唱”一直以來都是昆明別墅的布局特點，依山面水：南邊環(huán)繞滇池，北邊環(huán)繞世博園展開。南邊的滇池周圍有史以來都是昆明人選擇居住的風水寶地，歷史上曾經(jīng)的龍云行宮、庾家花園等都布局在這一帶。而今，2001年的陽光花園、2002年的馬可波羅、2003年的挪威森林等別墅項目的出現(xiàn)則為這個片區(qū)開創(chuàng)了一個別墅新時代。

與南邊滇池相對應的是北邊世博板塊，因“99世博會”的召開而凸顯價值新發(fā)現(xiàn)，讓昆明人重新認真地審視了這片土地——昆明保存最完整的原生態(tài)資源，渾然天成的上風上水位置；從2003年開始，世博生態(tài)城、高天流云、公園道一號等一批低密度住宅陸續(xù)進入昆明的視野，成為新興的“昆明未來富人區(qū)”。

同時，在這兩、三年的時間里，獨棟、TOWNHOUSE、雙拼、疊加等等別墅形式紛紛登場，其市場價格則以“小步快走”的方式不斷攀升，從2001年到2003年的3年間上漲了31%。以2001年至2005年的聯(lián)排別墅為例，同為滇池板塊，陽光海岸2001年的銷售均價是3300元/m2，滇池南郡2005年的銷售均價則到了5500元/m2；而2002年開發(fā)完成的馬可波羅獨棟別墅當時價格為280萬元一棟，到了2006年的二手房市場上，這個價則成了400萬元一棟。

高端別墅售價破萬元

就在“南北對唱”熱情正酣之際，昆明的別墅進入了一個建設新時期，東南西北遍地開花：東邊的果林水庫，西邊的西山板塊，南邊的滇池板塊，北邊的世博板塊；這其中近來風頭較勁的應該數(shù)廣福路延線板塊的崛起，出現(xiàn)了玫瑰灣、香檳小鎮(zhèn)聯(lián)排別墅的代表作品，而新亞洲.體育城、世紀城、彼岸等大盤的登陸一來就出手不凡，以5000元/m2以上的價格高調(diào)亮相。

經(jīng)過了2001年至2003年的持續(xù)發(fā)展，昆明的別墅市場在2004年至2005年里開閘放水，全面進入了放量期；滇池衛(wèi)城、滇池高爾夫、世博生態(tài)城、公園道1號、香檳小鎮(zhèn)等新盤紛紛登場，這些新盤價格大多保持在5000到6000元/m2左右，價格較高的高檔別墅如滇池高爾夫、高天流云等別墅產(chǎn)品，賣到每平方米上萬元的高價位，而中間價位的有滇池衛(wèi)城、海韻楓丹、香檳小鎮(zhèn)等別墅價格保持在6000到7000元/m2。

進入2006年以來，別墅項目的新產(chǎn)品推出進入了一個“中場休息”期，目前除推出的嶺東.紫郡2期、玫瑰灣外，其余在售別墅大都屬去年甚至前年就已上市的項目，而且價格也一直處于穩(wěn)步增長。

整體價格將會上漲

5月30日，國土資源部下發(fā)緊急通知：“獨門獨戶獨院，占地面積又相當大，容積率非常低”的別墅，將被“一律停止其供地和辦理相關用地手續(xù)，進行全面清理”。并且“不排除將目前在城郊大量興建的TOWNHOUSE、低密度花園洋房納入高檔房，進行供地限制”。對此，開發(fā)商們一致認為：“別墅原來就已經(jīng)是幾次被叫停了，但一直以來都沒有認真執(zhí)行，這次卻不同，以后的別墅項目都可能批不下來�！边@種“可能性”一旦成為現(xiàn)實，目前市場上的在售別墅將逐漸進入奇貨可居的狀態(tài)。加上開發(fā)商手中已審批的地塊也會很快在一、兩年之間開發(fā)怠盡，別墅類物業(yè)將可能出現(xiàn)斷檔，價格將繼續(xù)朝著更高的方向攀升。

拋開新政不說，別墅產(chǎn)品的開發(fā)在現(xiàn)實中遭遇低密度用地越來越少的這個“致命懈逅”，其相遇的空間距離是隨著時間的進程、開發(fā)水平的提高、城市化步伐的不斷向前而縮短，以至短兵相接。這也是別墅越到后面越俏的原因之一。日前，比較過市場上多個別墅產(chǎn)品的胡女士就這樣對記者說：“2002年開發(fā)的別墅，花園面積明顯要比2004、2005年推出的別墅花園面積大得多，可見越到后面，別墅的容積率就越高，這也是馬可波羅的獨棟別墅從280萬元漲到現(xiàn)在的400萬元仍然讓我動心的理由�！蓖恋氐南∪�，建筑成本的提高讓越往后的開發(fā)商對別墅用地越是土如惜金，不敢再有絲毫的浪費。

“別墅叫停后，對先開發(fā)的別墅項目可能是一種利好�！币晃坏禺a(chǎn)分析師說：“已經(jīng)囤積在開發(fā)商手中的別墅用地將在兩三年內(nèi)逐步消化。對于別墅的開發(fā)商來講，尤其是現(xiàn)在手頭有地、有項目的開發(fā)商，應該是一種變相的利好刺激�！�

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示：“政策限制了土地資源的供應后，未來幾年內(nèi)，有可能會造成供不應求的局面�！�

“封殺令的出臺，受益者是那些已經(jīng)獲批并上市的別墅項目�！币恍I(yè)內(nèi)人士分析：“新的競爭者被擋在門外，使純別墅類項目逐漸進入奇貨可居的狀態(tài)，其價格有可能會上漲�！�

業(yè)內(nèi)人士分析，2006年的昆明別墅市場形勢是：一方面是供地的越來越緊張，加上眼下的直接叫停，面臨今后將不會再有新項目上馬；一方面是隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，消費者購買能力的不斷增強，大量的中產(chǎn)階級成批誕生，別墅成了這部分人“跳起來就可以‘購’到”的居住產(chǎn)品，因此，別墅的需求量不斷增長也造成了別墅供小于求的現(xiàn)實，整體價格自然會有一定幅度的上漲。`“一手市場上沒有，只能到二手市場上買，不只是別墅，大戶型下一步也會很緊俏，原來手中有別墅的業(yè)主現(xiàn)在應該在暗笑�！崩ッ餍且w育運動城有限公司總經(jīng)理顏語這樣說。一旦“一手市場上沒有”，二手市場自然是很緊俏，而隨著供應后路的斷絕，今后，低容積率住宅將越來越少，價格越來越高。

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